汉高学士府房子质量怎么样(学士华府)

小楼趁假期在望城月亮岛周边转了一下，万科滨江道项目6栋住宅，只剩后排的2、3栋还有产品在售，三房的上车门槛达到了150万档，四房的上车门槛达到了180万；金富湘江悦城推了4栋楼，1000多套房子，现在根据成交台上的恭喜961个成为业主的信息，推出的4栋楼也卖得差不多了，这个月就会加推的楼栋了吧，这个一听开发商名字就让人发笑的项目，上车门槛还算低，买个140平米的四房，也只要140万，带精装9800元/㎡的价格，估计在这一片区都算是刚需的福音。

记忆中这一片原来都是被呼之为金星北板块的，价格烂便宜，供应量又大，也是长沙价格战的策源地。这个片区的开发商你不能说不努力，成交量绝对占到整个长沙成交量的1/3强，但是由于价格低，开发商也难赚到大钱，所以对于现金流的考虑往往是第一位的，薄利多销嘛，辛苦干一年，卖了2000套房子，销售总金额6、7个亿，在长沙金额排行榜上根本排不上号。

赚得钱少，市场又那么大，所以这个片区总会有搅屎棍的存在，在价格好不容易涨到4000多了，总会有那么几家开发商熬不住了，直接3字头，甚至2字头来冲击市场，一帮老兄弟没有办法直得应战，价格战打起来让人肉疼。

小楼好久时间没有再关注这个片区，后来听说是金茂要进驻运营这个片区，至于有没有拿下来就不得而知了， 这个地方就再没有人叫金星北了，开始换了个名字，叫月亮岛了。

在一次和一个开发商交流之时，这个身家数十亿的开发商不无得意地跟小楼炫耀他刚找关系在润和湘江天地买了一套房，200万+，说这个房子好。小楼不由重新审视着这位开着奥迪A8的土豪，由于实力有限，他已早早退出了长沙的地产开发，而是转战下面的地州市，所获也颇丰，但是一个在小楼印象中全是青春之城的金星北吸引了这位可以一掷千金的土豪下手，只能说明一个问题，这个板块在变化。

其实说到板块这个词，有些中介在给客户推荐房源时，言之凿凿板块大于项目，小楼觉得那只是欺骗小白不懂罢了。板块这个词本来就是咨询公司拿来做报告忽悠开发商的，这都是为了方便说明一个片区的成交主力面积、主力总价，方便开发商在心里对于所拿地块有一个大致的认知。如果你仔细看不同家的咨询公司所提出的板块划分也是不同的，这本来就是一个极主观的东西。

板块说白了，就是把集中在一起的项目找出同类项，确定对于做项目最关键的客户是谁的问题。

打个比方说，位于含浦的汉高学士府不想承认自己是含浦的项目，而叫自己大洋湖，是因为它的售价是9000以上，要比含浦的给人的印象只值7000、8000要多，所以跳出这些老兄弟的围攻，而把自己放在洋湖普遍价格都在15000的氛围中，突然就让自己拥有了无可比拟的价格优势，就像日本足球一样，在亚洲没有对手，哭着喊着要加入欧足联，澳大利亚足球原来是大洋洲老大，想进世界杯一直要过跟南美洲的附加赛，结果老是被菜，于是动了一下脑筋，加入了亚足联，结果让中国队进世界杯的梦想越来越远。中国队也可转变一下思路嘛，申请加入大洋洲足联，只要搞定新西兰，搞定南美洲的第五名，比起在亚洲要面对日本、韩国、伊朗、叙利亚、乌兹别克、泰国等哪一个都觉留给我们的时间不多了，还是要好一点吧。

在开发商对产品线进行规划时，最核心的的依据就是对于客户的分类。比如业内最出名的就是万科学习普洛迪公司的按家庭全生命周期以及支付能力对于客户进行的划分：五大类十一个细项，富贵之家、社会新锐、望子成龙、健康养老、经济务实等，相信很多人都听过，就不展开说了。

基本客户细分的前提下，将产品系根据地理的不同，做出符合不同客户需求的产品。每个产品关注的点是不同的。

比如中心城区，主要定位改善性住宅，这些客户关注的点是产品，对于面积以及开发商品牌有要求。比如同样相处梅溪湖一期的两个项目，中海阅溪府和欣利梅溪左岸，阅溪府有个三房产品，113平米左右，总价170万左右，而梅溪左岸有个123平米左右的产品，总价同样是170万左右。有人说这两个户型相差了10个平米，这是一间房的差距了，怎么拉在一起比？这个就是在产品定位时其实对准的是同一类客户的，总价相近嘛，所以阅溪府项目113平米产品有一个房间在报建时做成阳台，可以只计一半面积，这样在单价高出不少的情况下，总价却是接近的。通过偷面积降总价是最常见不过的手法，洋湖南的华润项目，都做出两个房间只计一半面积了，不然在同样的限价情况下，南面的高速是无法规避的劣势，再怎么采用高档的封窗，你总不能一年四季不开窗吧，只要开窗就一定会有噪音。有人说小楼是你是不是对华润胁迫不成故意黑人家啊，你想多了，再烂的房子只要价格合适一定会卖出去的。再返回头说中海与欣利，开发商品牌只在新房销售时有溢价，在二手房转让时，品牌的溢价是有限的，尤其是与周边项目针对同一种人群时，这群人能把两个项目放在一起比较，说明对于品牌已经不考虑了。至于说物业，业主不满意可以成立业委会把它炒了就是了。

近郊区域一般定位刚需和改善，比如现在很热的旭辉雨花郡项目其实就是这样一个项目，产品定位相当清晰，主力面积115平米针对品质刚需，143平米针对改善，加上部分160平米的再改产品，就是这个项目基本的产品逻辑。因为这种产品有刚需的存在，所以对于配套是比较关注的，地铁、学校、商业、公园等往往是压垮小白的最后一根稻草，对于产品反而并不是最关注的，什么连廊啊、天井啊、隐私性啊、公摊大啊、精装啊，可能会让小白犹豫，也希望买个好一点的产品，如果没有，也只能接受。

远郊区域就是定位刚需客户了，这些人关注的核心是价格，上车是第一位的，配套不齐，可以忍，户型设计差，可以忍，说白了这些人是被价格挤压出去的，远郊区域一天天成熟全部是靠他们用汗水浇灌出来的，将一个生地变成熟地，直到有一天成为一个宜居的卫星城。金星北就是原来的刚需之城，青春之地。

有一天金星北变成了月亮岛，所说明的是这个板块正在经历从刚需向改善转变，也就是说板块并不是一成不变的，随着城市化的发展进程，远郊变成了近郊，板块的身份发生变化，对应的是客户群体也在发生变化，价格承受力在增强。

有一个咨询小楼买房的原来安家在东方明珠的朋友，以前说句不好听的就是屌丝一个，能在金星北上车就觉得很不错，所选的房子也是一线山景，资源较好，也花了大价钱装修了房子，但是随着所在公司发展壮大上市，自己的身家也暴涨，事业半径的扩大，开始嫌弃这一个青春之城，于是购房的预算已经是350万以上了，问的问题已经变成华润万象城的价格会是400万以上么，需不需要摇号呢？

从以上的分析中，其实我们可以发现一条主线，判断板块的核心指标是通勤时间和生活便利度，离开这个谈梦想，谈什么价值都是瞎扯，决定房价的是供求，没有人接盘，那叫有价无市。

从这个角度来重新审视金星北，原来的规划都是以小面积为主的，这暴露出的一个重要问题是，这个片区未来先衰，规划过时了，90平米以下的房子已经不太符合市场需求，板块也面临着品质看不上，刚需买不起的尴尬境地。品质改善人群不会去买90平米的房子，刚需也会随着价格挤压进一步向西冲向高铁西或向北冲向望城老城区，这里的青春该如何留住呢？