华发集团郑州公司、华发集团郑州项目
一个在宣传资料中声称是首度入渝的地方国企，其实早在10年前，就借道重庆房企，曲线进入过重庆。
黯然离场后，如今再度杀回重庆，已不再是当初那个少年，身负的是冲刺千亿的重担。
01
10年前的痴心，终究是错付了
2009年，朝天门大桥通车。
一桥飞架南北，弹子石和江北从此往来无虞。
同一年，千多公里外的珠海，龙头国企之一的华发集团旗下华发股份（股票代码：600325），萌生了进军重庆的心。
当年华发股份第七届董事局第十三次会议，审议通过了《关于成立重庆华发投资有限公司的议案》。
根据拓展重庆房地产市场的需要，公司成立重庆华发投资有限公司，注册资本为人民币1000 万元， 2010年，华发股份即携手重庆本土的中讯集团，合资成立了重庆中誉房地产开发有限公司，2家各持有新公司50%权益。
2011年1月，重庆中誉房地产开发有限公司，以总价2.06亿元，取得南岸区弹子石地块。
这个呈不规则五边形的地块总面积17995㎡，计容积率总建设规模81400㎡。
物业类型为商业、写字楼单体建筑。
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后来在这个地块上建成的就是中讯时代项目。
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但历经多年才建起的高楼，已经没华发股份什么事了。
2012年4月10日，华发股份发布公告称，公司全资子公司重庆华发投资有限公司转让持有的重庆中誉房地产开发有限公司50%股权，资产主要是后来的中讯时代项目地块。
转让价格为人民币1.32亿元。
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公告表示，本次股权转让，是公司根据市场情况的变化，应另一方股东自行开发该项目的要求，阶段性退出重庆写字楼项目的举措，有利于公司集中资源，开拓优势明显的住宅主业。公司下一步将积极在重庆寻求适合的住宅项目。
当初2.06亿元拿地，2家各占50%权益，也就是各出1.03亿元。
1年多时间一转手，就赚了近3千万，还真香。
其实，华发股份的退出，不仅香还明智。
毕竟那时的弹子石，虽有中央商务区的规划，但着实没什么商务氛围。
我们现在在弹子石南桥头看到的醒目的重庆能源大厦，那时也还在打桩。
2011年弹子石区域房价刚突破了7100元/㎡后又回落到6800元/㎡的水平。
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重庆市政府将弹子石定位为中央商务核心区，也要到2013年去了。
02
杀回重庆，又见弹子石
2019年11月中，在重庆南岸区弹子石组团的一块居住+娱乐康体地块的争夺中，华发股份以9.75亿元的总价，成交楼板价10068元/㎡笑到了最后。
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退出重庆市场7年后，华发股份又华丽丽的杀回来了。
有意思的是，华发股份的新地块还是位于弹子石南滨路上，离当初割爱的项目地块，不过4000米的距离。
这是种巧合吗？也许是真爱吧！
而负责项目开发建设的，是成立于2019年11月的华发股份华南区域重庆公司。
也就是说重庆这个传统西南区域城市，在华发股份的战略版图里划归到了华南片区。
（华发集团全国业务版图）
2019年年报也显示，在首次成功进驻重庆、成都、长沙、郑州、宜昌、湛江、烟台等11 个城市后，华发股份完成了珠海、华南、华东、华中、北方、山东 6 大区域以及北京公司的“6+1”区域布局。
其中重庆所在的华南地区土地储备面积占比 33.93%；仅次于华中地区的45.71%。
在营业收入占比上，华南区域和华中区域之间相差不足3%，金额不到8个亿。
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可以说，重庆所在的华南区域，华发股份势必要重点深耕。
事实上，华发股份在重庆土拍市场举牌风格就比较生猛。
比如2020年5月，在渝北区两路组团商住地块争夺中，华发股份举牌至6603元/㎡，高于华宇、东原等本土大佬，只比更激进的海成和最终夺地的长城实业低。
还有今年6月底蔡家地块的鏖战，华发举牌9次，楼面价到6953元/㎡，超过融创、卓越、华宇、金科+东原，相比最后龙湖+海成联合体的7117元/㎡，差距并不算大。
虽然四处出击，奈何生猛的会碰上更激进的，目前华发股份在重庆市场，仍只有弹子石地块这独一份。
全国范围内，今年上半年华发股份的新增土储也只有不到百亿，排名93位。
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但观乎其2018、2019年的拿地节奏，都是在年底2个月突然出手，分别花费113亿和151亿增储。
不排除华发股份今年年底重演其常规操作。
03
加杠杆，冲千亿
在重庆土拍市场横冲直撞，不惜拿高价地的华发股份，有着一个近在咫尺的千亿梦。
2019年，华发股份全年实现销售金额约922.7亿元，虽未完成预设的1100亿目标，但距离千亿关口仅一步之遥。
而华发股份的千亿梦，好巧不巧，肇始于退出重庆的2012年。
发展一直四平八稳的华发股份，其母公司华发集团在2012年迎来了新官上任。
70后的李光宁主掌帅印，掀起了这家珠海市龙头国企的突围之路。
主营房产开发的集团主力之一华发股份首当其冲，开始在行业里崭露头角。
2013年，华发股份的全年销售额只有64亿元，到2019年已飙升到922.7亿元，增长了14.4倍。
今年半年销售业绩，华发股份全口径金额排名及权益金额排名，都在40名以上，销售规模进入行业中游。
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一路狂奔，打的则是高杠杆和负债的鸡血。
资料显示，华发股份2016、2017、2018年的净负债率分别为183.61%、263.19%、301.14%，呈现连续上升态势。
2019年三季报显示，其净负债率虽降到了256%，但仍处于较高水平。
当期华发股份持有货币资金253.86亿元，同比增长32.64%；短期借款约122亿元，同比下降3.6%；一年内到期的非流动负债168.66亿元，同比下降33.59%。
虽然通过降杠杆，其短期负债呈下降之势，但现金流仍未能完全覆盖，还存在36.8亿元短债偿还缺口。
“借新还旧”不断上演。
比如华发股份去年下半年的各种融资，尤其是9~12月最显著，不完全统计共计融资178.4亿元，包括中期票据、超短期融资券、小公募和ABS等。
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还有对内借款，向子公司寻求财务资助。
比如去年9月的公告显示，拟对各股东方提供累计不超过138.49亿元的财务资助。
根据股权比例粗略估算，作为13家项目公司的大股东，华发股份将得到上百亿的流动资金，也可实现短期债务的后延。
04
重庆项目掘金
无论如何，华发股份销售额都是要突破千亿的，差的就是临门一脚。
但疫情又使得今年的走势变得扑朔迷离。
把握当下，重庆弹子石项目会助力其挖到金元宝吗？
这种可能性很大。
项目所在的弹子石，正处于以长嘉汇大景区16平方公里为中心的“两江四岸”核心区。
新南滨的南延线会一直延伸到广阳岛，规划为核心区的生态后花园。
目前，这个核心区集中开工了76个项目，总投资规模约440亿元。整体投资接近两江新区2020年总投资的一半。
而“两江四岸”核心区整体提升工程总投资将达578亿元。其中南岸区涉及项目79个，约240亿元，占总投资规模近一半。
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从规划到投资，弹子石都是高规格的获利者。
华发股份弹子石项目起码在区域规划上不用愁了。
具体到地块的产品打造上，华发股份要在这容积率1.61的地块上修建叠拼别墅、洋房和小高层。面积从最小70~180㎡不等。
目前给出的参考价，是不低于该区域2万元/㎡的水平，则清水小高层的最小户型总价也在150万元左右。
对比一下直接竞品的价格，半斤对八两。
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最后的疑团就是户型和品质的PK了，由于在重庆还没有成型的案例出来，我们也只有静待其首个作品。
重回山城的华发股份，会弥补此前败走之憾吗？
一切都快要揭晓。
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