深圳华润大冲旧改-华润大冲旧改案例
前天，朋友发来一个基本处在我盲区的新房。
由于价格奇低，首付也奇低，当天下午我就赶去现场看了。
真的太难相信了。
共联都市智谷一定算是近3年来深圳楼市的“惊喜价“了，有的户型单价都不到2万/m²。
不知道是不是因为最近楼市利好政策不断的原因，售楼处现场非常热闹。
几个结伴来看房的年轻人在感慨，这还是在深圳吗？
▲共联都市智谷项目现场
现场
单身、夫妻、老板
各有各的理
是在深圳。
▲共联都市智谷位置 ｜百度地图
根据导航，先确认共联都市智谷的位置，来建立项目的空间坐标。
◎ 大片区：九龙山数字城+库坑旧改+大布巷旧改
项目地处龙华北部观澜街道九龙山数字城，
向北经经过深圳黎光片区接壤东莞塘厦，
向西经过富士康观澜科技园就是光明传统的白花洞工业片区，
向南接库坑村、大布巷村。
据了解，这两个片区，都已经有清晰的旧改规划，并且正在落地实施，这点后面也有现场去看。
基本上南北西三个方向都是产业园区扎堆，西北侧是和记黄埔早年在深圳的低密度豪宅观湖园以及配套的幼儿园。
◎ 小片区：1/5红山价，周边无在售新房
周边没有在售新房，距离最近的观湖园，最低单价4.7万元/m²，虽然是十多年前的小区，但都是别墅，没有太多参考价值。
把范围放大些。
真不能比。
观澜新房价格普遍在4.5-5.5万/m²区间，再往南，清湖已经过6万/m²看7万元/m²了。
最吸引人的民治红山片区，过去几年基本看齐同在留仙大道西端的宝安新安以及碧海，7万/m²多的价格，也都能卖得很不错。
1/5的红山价格的确很诱人。
现场不少人都是被价格吸引来的，比如我朋友。
她就是想在结婚前，有个只属于自己的深圳房子，哪怕再小都是底气。
“世界和平的时候，可以租出去，以后吵架了，我也有个地方去，现在谁还敢想一辈子没有磕磕碰碰。敢让我滚？滚就滚！老娘又不是没房子，多硬气。”
可能对于90后女生而言，一间小房子和它带来的安全感，比婚姻更刚需。
共联都市智谷的这个小房子，个人购买，18万首付，月供大约4200元，对她来说基本没负担。
▲共联都市智谷内部装修效果图（以实际交付为准）
如果租出去，观澜电梯房里最便宜的还是华盛峰荟，33m²没有阳台的空房，租金2000元/月，这里应该可以租更高点，压力更小了。
▲共联都市智谷外立面效果图
也有人是为孩子来。
“我们看到销售发的价格，就来看了。”一对带着小孩的80后夫妇，在富士康上班。
他们说，去年回家的老乡今年又回来了不少，感觉回去更挣不到钱。
“反正说这里也能申请上学，再咋讲深圳学校还是比老家强，万一孩子能有出息，我们就算有盼头了，万一孩子不是读书的料，当父母的也算尽力了。”
父母之爱子，则为之计深远，哪一代人都一样。
▲成交客户现场砸金蛋
销售小声跟我们八卦，沙盘后面那个看上去头发几乎全白的中年人，是之前在宝安做材料工厂的老板，好像还是华为的供应商，准备跟着华为把搬到观澜来。
已经买了园区的产业用房，还要再买几套房给员工住，正在让销售去申请优惠。
规划
3万华为人
复刻“新能源版”松山湖
没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。
按说，一个深圳“惊喜价”的房子，单是拼性价比，就足以吸引一批目标客户，也足以解释为什么能动辄就有企业主整层拿下的好成绩，根本用不着花那么多时间再去周边实探。
▲销售朋友圈发布整层销售的喜报
但是，共联都市智谷毕竟在华为新能源大厂的附近，所处的九龙山数字城又在传说中的梅观创新走廊上，对深圳未来的产业升级和城市发展意义重大，绝对值得我们花些功夫去了解。
◎ 华为第二总部旁，3万员工聚集
先说近期凭借Mate 60 “遥遥领先、遥遥领先”的华为。
2021年10月，华为拿下观澜“巨无霸”产业用地，建76万㎡新能源大厂。
▲华为观澜基地实拍 | 摄于2023年4月
今年底即将建成，预计吸纳员工3万名。
3万员工是什么概念？
2018年，澎湃新闻显示，华为迁入松山湖基地时，就是大约3万研发人员。
那也意味着，今年底，华为就将在九龙山复刻一个“新能源版”的松山湖基地。
华为新能源，无论准备在任何一个地方落子，相信都会受到当地的欢迎。
之所以选择九龙山，不仅因为九龙山介于松山湖和坂田两大华为基地之间，三个总部一条线。
更因为，九龙山还在大湾区科创走廊的中轴上。
◎ 九龙山数字城+梅观创新走廊，龙华未来，就在这里。
已公布的《龙华国土空间分区规划（2020-2035）》有两点非常值得关注：
第一，龙华的最新规划，不再单纯局限于深圳框架，更多是在港深莞3城基础上来做考量，这也是2019年提出“大湾区”的初衷所在。
梅观创新走廊，既是3城的地理中心，也是大湾区创新走廊重要的枢纽环节。
▲国土空间规划图｜《龙华区国土空间分区规划（2021-2035年）》
第二，功能规划上，在龙华十四五“一圈一区三廊”的核心规划里：
依托已纳入市级重点片区的九龙山数字城，联动鹭湖、黎光等片区，整合近百平方公里空间资源，来实现官方定位的全球万亿级数字经济“圈”。
▲空间格局｜龙华区国民经济和社会发展十四五规划
这个圈，对于龙华来说，就是未来。
▲共联都市智谷位于九龙山数字城“圈内”
九龙山不仅是龙华下一个10年实现“数字高地”的重点片区，也是龙华最大的科创发展区。
除华为外，美团、富士康、华润三九、迈瑞医疗、稳健医疗、硅谷动力等一大批行业巨头已经在此布局。
▲九龙山已进驻的行业巨头
◎ 产业升级，最终是人的升级
产业升级，不止带来GDP数字的增长。
更长远来看，人口涌入带动租房、购房需求的增加；
高科技人才的进驻，甚至会改变城市气质和风貌，以及其他。
举个例子。
张雪峰曾在直播中介绍过，苏州高新区排名第一的星海小学，有个班40个孩子，家长群里54个博士。他说，星海成为苏州最好的小学有什么稀奇。
这可能就是产业升级，给城市来的长远价值。
对于普通人来说，也远比那些数字对生活更有意义。
实探
地铁+旧改
城市配套也将更完善
深圳普通人想要什么样的生活？
“时间就是金钱，效率就是生命”，是深圳的起源，也是深圳生活的底色。
除了家门口的名校，可能没有什么配套能比地铁更重要。
但是，造价过10亿元/公里的深圳地铁，每一条都必然承载着无法替代的使命。
共联都市智谷距离最近的是规划中的22号线，今年就开工。
◎ 地铁22号线两大使命，一个是融合，一个是突破。
1.融合：40分钟到福田中心
对内，它是深圳第4条轨道快线，也是第一条横向贯穿深圳南北产业中轴的地铁线，打破片区没有地铁的历史。
向南起自福田保税区深港科技创新中心，向北抵达观澜北九龙山数字成，并预留延伸至东莞的条件。
▲22号线一期路线图
途径香蜜湖金融区、梅林-彩田中轴智慧城、坂雪岗科技城、鹭湖科技文化片区、观澜文化小镇等重点片区，40分钟直达福田中心。
共设21站，其中12站可换乘2、4、5、6、7、18、21、24、25、27号线，去哪里都很方便。
2.突破 ：连接港深莞广4城
对外，未来22号线还将接驳东莞塘厦站，直到东莞南站，中间与东莞地铁4号线、6号线交汇。
▲深莞惠轨道衔接示意图｜《深圳市轨道交通线网规划 (2016-2035)》
换句话说，未来深圳地铁22号线将一手连接香港，一手穿过东莞接驳广州，将珠江东岸“港深莞广”4城通过地铁串联在一起。
就像珠江西岸穿过广州、中山、珠海，接驳澳门的18号线，50分钟就能从广州到澳门。
只要华为、富士康、迈瑞等一众大厂不停下脚步，整个珠江东岸的人，都可以坐着地铁来这里上班。
◎ 三大巨无霸旧改扎堆，城市面貌+配套将全新升级。
大体量的城市更新，几乎是近15年来，城市快速升级的“捷径”。
2011年底破土动工的华润大冲旧改，再一次验证了捷径的效率和结果。
整个龙华城市更新十四五规划里，有4个片区统筹级别的城市更新巨无霸。
除了大浪，其余3个——九龙山、环鹭湖、黎光都扎堆在这里。
百度地图也能看到，共联都市智谷就位于九龙山和黎光村中间。
当天我们还去实探了和共联都市智谷一站之隔的黎光旧改，基本全部搬空，拆迁也已经启动。
我想告诉你的是，龙华显然在把土地整备，当作这一轮产业升级的重要突破口。
2020年以来，龙华三年进行了三轮大地块整备，释放优质发展空间11.4平方公里，占设区11年来以土地整备总量的近一半，也因此吸引到迈瑞等一大批千亿规模的企业落地生根。
第四轮土地整备今年2月已经启动，有望再释放超3平方公里产业空间。
11个目标项目里，有8个扎堆在共联都市智谷附近，中光电甚至和共联都市智谷在同一个路口。
▲第四轮土地整备项目位置图 ｜深圳市龙华区城市更新和土地整备局
深圳各区的空间规划里，都有15分钟社区生活圈的统一准则。
未来以居住社区和产业园区为中心，生活配套都会集中在步行15分钟的半径内。
▲15分钟社区生活圈 ｜深圳市龙华区国土空间分区规划(2021-2035年)
这也就意味着，未来的土地整备，不仅会释放出优质的产业空间，还会提供包括学校、购物中心、写字楼、酒店、公园、美术馆等海量城市配套。
对于准备买房投资的人来说，锚定园区或是大体量的城市更新，都不失为更加安全的策略。
不确定的时代，高科技企业或科创板块集聚区的优质物业，所拥有的高投资回报、高成长性，恰恰是这个时代珍贵的确定性。
最后再给你一个惊喜：
中秋十一双节期间，共联都市智谷还有6重豪礼等你来：
项目自9月6日首开以来，首推房源几近售罄。
本次十一双节热势加推，另有65-81-88㎡2-3房瞰景平层楼王单位首次面市。更有特惠房源推出，最高直减12万。
共联·都市智谷
广东省深圳市龙华区平安路与库坑一路交汇处
回到最后，还是我们常说的那句话：
没有错的房子，只有买错的房子。
现在和以后，更需要读懂产业和城市，才能找到让你躺赢未来的好房子。
