黄埔科学城新楼盘-广州珠江花城楼盘

文：阿信

最近科学城元贝村旧改出批复了，根据打探的最新消息，复建区已经准备开工，融资区预计明年能入市。

元贝村位于科学城区府与长岭居的交界处，由于科学城区府的宅地已经基本饱和，所以地块位置具有一定稀缺性。

元贝村的操刀开发商，是敏捷集团，这个开发商已经很多年没有在广州主城区推出住宅项目了。

敏捷主力在售的项目都找外围，现在这个市场，外围区域的房子卖了也不赚钱，所以，假如元贝村旧改真的要入市，想必开发商肯定是要重新冲进主城区强势占位，并且回款赚钱的。

但开发商赚不赚钱，小情侣德华和嘉玲不关心，他们在科学城看房看了很久了，他们只关心能不能上车科学城。

小情侣前年买了车，要到明年才供完，现在每月月供压力大，所以只能明年还完车贷，再买房了。

问题是，到了明年科学城区府没有好的刚需一手楼盘选了，要看小户型上车的，要么就云埔、要么就二手。

所以听说元贝村批复出了，有可能明年会面世，小情侣一直盯着，很关注。

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地段、配套还行，但不近地铁

项目位于科学城区府的北面，能够享受到区府和长岭居的配套。

商业配套有萝岗奥园广场、至泰广场、锐丰中心、萝岗敏捷广场等；

学校有北师大实验学校、科学城中学等；

还有最近开演唱会很火的宝能观致文化中心。

不过，元贝村并不靠近地铁，距离水西地铁站直线距离约2km，但到地铁站还要绕路。

假如从地块出发到水西地铁站，只能通过自驾和公交接驳。

公交线路不少，但步行加上坐车，也要半小时才能到达地铁站。

即使是骑车，因为绕路，也要15min左右。

所以，住在长岭居的客群要么是有车的刚需客，要么是工作在科学城的地缘客，对地铁的依赖性较低。

地块位于济广高速与北二环高速的十字路口，前排临路建筑会受到高速噪音的影响，这个可能会成为客户比较介意的点。

不过，近期黄埔正在推进广惠高速、北二环的封闭工程，未来噪音影响或能降低。

地块占地面积28.74公顷，规划计容总建面约90.7万㎡，包含商业、复建区、融资区、63班九年一贯制学校，2所幼儿园，内部配套还算齐全。

商业方面，效果图已经公布，设计感还是有的，商业规划定位为长岭居的地标建筑，包括多栋100-200米的地标，要做城市天际线。

以合作改造的模式打造IAB产业示范基地、元贝双创社区，承接科学城区府的外溢产业。

值得关注的是，复建区用地面积20.47公顷（含商业、学校面积），融资区用地面积8.27公顷，复建区的体量是融资区的2倍。

从地块分布来看，复建区安排在较临路的位置，能看出开发商对融资区的期待还挺高，预留了最好的位置。

项目共有两块融资地块，容积率分别为3.92和4.80，容积率不低，未来可能会做超高层产品。

跑现场看了一下，整个地块基本已经推平，现场能看到不少挖掘机在工作，项目的进度相对比较快。

有产业、有商业、有学校，元贝村的基础素质还不错，不过没有地铁、临高速和复建房量大，有可能是买家比较介意的点。

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会做什么产品？

实话说，德华很担心元贝村规划做大户型的。

因为紧挨着元贝村旧改的长岭雅居、开控云锦都做四房起步的大户型，起步价700万，小情侣凑多少个钱包都买不起。

女朋友嘉玲倒不这么觉得，她让德华放心，只要开发商不作s，元贝村会主力做小户型。

嘉玲觉得有几个原因：

1、敏捷开发商急回款，长岭居的改善产品存量大，竞争很激烈。

长岭雅居和开控云锦，也是今年才开盘，后续还有很多货量，而且这两个项目的品质感做得很好，产品很亮眼。

但由于700万起的总价在整个广州的可选项目多，甚至能对标天河、海珠等中心区，所以目前长岭居板块的流速不算太快，即使到了明年，预计板块内改善产品存量依然较多。

从敏捷在广州其他项目的营销动作来看，开发商对回款的要求较高，品牌的打法还是以刚需走量为主。

而且敏捷过往的项目中，还是以刚需刚改的项目为主，没有非常出圈的改善盘，缺少豪宅基因。（锦绣半岛、锦绣银湾的别墅已经是20年前的产品了）

既急回款、又缺少豪宅基因，板块的改善竞争压力大，开发商大概不会主力做改善产品。

2、地块有劣势

元贝村被两条高速夹击，而且交通上不是很便利，没有改善必买的原因。

改善客户需求安静、私密性、尊贵感，元贝村靠近高速，改善客户不买单。

加上容积率一块3.92，一块4.80，容积率偏高，没有做改善舒适性住宅的底子。

项目复建区比融资区面积更大，很多改善客户会认为项目圈层不够纯粹，会更偏向于品质感更强、圈层更纯粹的其他项目。

所以，嘉玲认为，元贝村不会主力做改善产品。

德华不同意，他说，可是元贝村旧改有这么大的教育用地，只要开发商引进名校，那不是具备豪宅潜力吗！

嘉玲表示很无语，黄埔很多楼盘配备的学校都不差，也不是每个学校都能做豪宅，好学校反而更能吸引刚需客，会更好卖。

3

明年科学城的竞争格局

假如明年元贝村入市，主力做小户型的话，在科学城大概率会和云埔做直接竞争。

到了明年，科学城区府核心区，保利罗兰售罄、星樾山畔大概率只剩下110㎡的四房，星河湾萝峰起步户型就130㎡，刚需客不会看。

元贝村的竞品，主要还是云埔几个项目，除了保利锦上或许货还不多外，其他几个项目货量依然充足，而且云埔板块几个二手大盘-东荟城、金梦等，战斗力极强。

那如果，长岭居的刚需盘与云埔的刚需盘pk，战况如何呢？

配套与板块分布如下图：

从配套上，两个板块主力还是依赖区府的配套。

商业方面，长岭居商业还没起来，云埔板块基于多年多盘的发展，底商已经非常成熟，时代天韵配套商业体，因此，云埔板块略优。

教育方面，长岭居板块目前有北师大实验学校，云埔板块有如湖师附、东荟小学、广大附等学校，相比之下，云埔板块的教育浓度较高。

交通方面，长岭居板块与云埔目前都没有地铁，但都规划有轨电车接驳；假如自驾，长岭居物理距离上更靠近区府核心区，相比于云埔板块更近；假如高速出行，云埔板块有火村立交高速出口、长岭居板块则要开到区府板块，从香雪出口上高速。相比之下，两个板块的交通优势相对持平。

长岭居具有低密性、群山环绕，环境更好，加上先前多个改善项目占位，要论改善实力，长岭居板块要优于云埔。

但刚需客更看重配套的兑现、出行的便利，相比之下，云埔板块的刚需优势会更强。

当然了，最后决定买不买的决定因素，在于价格。假如元贝村出来后，价格有优势，那在整体素质相差不大的前提下，会吸引更多客户关注。

等明年，项目面世，我们再看看。