最新西安不限购区域图;西安不限购区域购房政策

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9/19住建局发布取消限购会议纪要后，大家议论纷纷，有人觉得是空穴来风，有人觉得是放声试探一下市场反应，更有人认为就算取消限购，市场也不会有什么波澜。

直到昨天政策解析的细则出来，算是把西安放松限购坐实了，也终归没有让人失望，限购政策基本是能放则放。

壹丨二环外不限购

最新的政策解析主要涉及以下五点：

1、二环外不限购，说白了就是不差钱的随便买，有钱买一栋也行。现在二环以里本身就没有多少新房供应，满打满算也就20个，最受伤害的板块应该是大明宫了，在售/待售楼盘7个左右，本身盘子供应比较集中，而且几乎都是大面积改善产品，价格梯度也不算大，供应踩踏加上外部虹吸，销售难度肯定比不限购区大。

图源：西安住建

2、关于购房条件，本市户籍不再受落户时间限制，只要落户就能买，二环以内的限购套数还是2套，二孩及以上家庭3套。外地户籍只需要《居住证》和缴纳6个月社保或者个税就行了，相比原政策连续2年的社保或者个税的确放松不少，这也是之前在直播中一再跟大家强调对于落户期限的限制该翻篇了，这不马上就来了。

3、限离取消了。按照2021年830的政策文件，当时只要原家庭拥有2套及以上，离婚1年内不可以在限购区内购买房产。现在市场环境不好，加上前一段时间深圳限离政策都松动了，西安解绑限离其实也在意料之中。

4、关于刚需家庭的认定有了调整，算是对刚需认定放宽了。以前刚需家庭成员必须符合西安住房限购政策才能变成刚需，现在不用了，只需要家庭成员至少一方为本市户籍就是刚需。而且像离异满3年的单身也被认定为刚需了。

5、目前来看现在还剩限贷、限售这两张底牌没动，商品房还是需要“满二满三”才能上市交易，贷款第三套还是停贷。限购放松主要为了引进新的需求，去化库存从而带动土拍，显然目的是为了成交量。

如果放开限售，短期内一定会引起大量抛售，比如价值减弱的老破旧和前些年高位站岗的楼盘，反而会增加市场供应量，影响新房销售，显然现在时机还未到；而限贷政策真的是最后最后的“防洪墙”了，把这个取消也就是意味着“房住不炒”彻底拜拜，炒房客会把刚需挤出局，所以轻易不会放开！

最后，执行节点也明确了自919开始，这几天很多项目都是先收资料等具体文件，这个发声后其实也告诉各楼盘，门店可以操作了。

贰丨市场分化依然存在

细心的小伙伴应该发现，上周政策发布后，西安上线登记的楼盘脚步就放缓了，大家都在观望，生怕政策不明朗被误伤到，昨天的解析一出来，今天一大早15个项目2744套房源排队登记，相当壮观，单今天放出来的供应就相当于8月2/3的量，错过了“金九”，都想蓄力保住“银十”，一切都是最好的安排。

在上周发文后咨询的小伙伴很多，尤其很多外地的朋友，而大家最关心的还是放松限购后，房价会不会涨？

从8月底央妈齐放三招后，有没有觉得这近一个月来放松政策来的太快，尤其在一线城市执行“认房不认贷”后，二线城市取消限购的速度真是脱得又快又光，好像在呼唤全国购买力：“快来我这儿啊，只要你肯带钱来，一切好说。”是的，像极了2015年，抢人抢钱还是从楼市开始了！

所以各个城市放开限购是迫不得已，要不就有可能掉到下个梯队。城市要的是人，要的是钱，要的是成交量，要的是土拍，要的是土拍后恢复良性运转，谁都不想地铁被砍，学校盖一半，家门口的公园荒草杂生。短期一些优质项目房企优惠可能收回，但价格相对稳定，毕竟“限价”还在，而且上周会议发文里也留了后手“做好价格监测”。

但毕竟是商品房，需求放开，供应收紧，强制限价的结果就是“万人摇”和二手房跳价，要再来一遍吗？显然不是初衷，所以要市场后期量价维稳，关键是保持充足供应。从目前待推新盘来看，港务、高新还是集中供应区，但依然需要四季度土拍给力。

从上周到现在刚好一周时间，其实市场反应还是很明显的，会员咨询明显更活跃了，而且了解了一些项目，质素差不多的案场的到访量都有所上升，即便是清盘阶段的玖峯府大概比之前增加了5成，港悦城新政次日就成交了50套。保利天汇上周没货但量也明显有增多，一些质素较好的平销项目交定差不多提高了30%。对于区域内其他项目也是有所带动的，像在CID成交比较一般的御璟天宸新政24h内成交了8套，相比之前好了很多。

但是市场分化还是存在的，地段偏质素一般的项目数据变化不大，还是在坐冷板凳。

叁丨三点置业建议

强调了很久，普涨的阶段已经过去了，接下来各城市各板块的表现都会有差别，即便是同一板块也有先后，但放松限购让我们看到中国楼市还是那个政策之市，中长期核心资产依然具有上涨潜力，所以在这个节点还是想真诚的给大家三点置业建议：

一是可以入手了，现在首付、利率、政策都很友好，不管你是改善需求还是刚需自住，看到合适的标的就可以果断入手了，特别是已经看房看了一两年，错过这点就太可惜了。最近不少外地粉丝说取消了国庆出游计划，十一要来西安看房，经历过的人嗅觉还是很灵敏的。

二是切忌盲目跟风，大浪淘沙后有价值的房产是少数，就像3年前的绿城全运村和绿地新里城，起跑线差不多但二手房的溢价上差异很大。

一定要理清自己的购房需求，建立自己的买房逻辑，想在大城市拥有一张门票，还是想改善自住，又或是要保值升值，为孩子提前规划未来……在自己预算下需求排位，选择适合自己的标的。风大的板块，网红的楼盘并不一定适合所有人，现在优化房产比手握多套房子更重要。

三是量力而行。普通人别跟风加杠杆，经济环境还没好转，必须要考虑自己的现金流能否成熟？昨天还有粉丝跟我说看到别人加杠杆买两套房，回报率翻了几倍，但你能选准标的吗？你有输的吗？选错了可不是高位站岗那么简单，而是一地鸡毛。

2008年、2015年、2023年，好巧的等差数列，但或许是冥冥之中的7年之痒，要么痛不欲生要么涅槃重生。