湛江公园一号三期户型图—湛江公园一号三期户型图纸

说是总结，其实不算说是，只能说想到啥写啥把。

1、2022年湛江楼市表现出了强大的韧劲，恢复情况比预期要好。系统性风险，已接近解除，长期向好的趋势将持续。不过个别问题仍不少，个盘风险和片区风险仍然存在。

2、如果要形容2022年湛江楼市，只有四个字“以价换量”。对于刚需上车的客户来说，2022年是较为友好的一年，一是有大量低价的楼盘可供选择；二是政策利好涌现，房贷利率等利好让购房成本进一步降低。不过对于改善楼盘，则存在着降价的风险，以及部分楼盘偷工减料、货不对板，价值和价格不相匹配。而对于高档豪宅项目，存在捡漏的现象。部分高档豪宅占据着稀缺的资源，绝佳的景观，不可复制的地段，但开发商没有盲目定价，价格较为合理，导致销售情况良好，后续存在补涨的可能。

3、12月赤坎华润售楼部开放火了一把，可谓是人山人海，价格还算合理，不过户型不太实用。后面说12月底开盘，也没有见到首开火爆的宣传，估计开盘效果不算太理想，但肯定不会太差，30-50套之间估计，不过1月网签数据会上来。比起华润，它的竞品华侨城和保利销售情况要好点，赤坎保利12月卖了82套1.8亿，华侨城卖了56套1.5亿，值得一提的是华侨城的23栋楼王基本被扫货一空。

4、总有人笑现在买房的人，也总有人在默默地买房。在网上，一说到任何楼市利好的文章，下面总会有一堆人在骂。说什么谁买房谁傻，湛江楼市要崩盘了。崩盘了吗？也有些人，天天唱衰楼市，吸引了一大波屌丝流量，下面评论欢呼雀跃，彷佛楼市崩盘了他们会得到什么似的。

5、各区域情况

霞山区：2022年，霞山是湛江城区供货主力，靠着机场搬迁、高铁中心站、湛江大道等利好，吸引了大量的刚需客户购买。霞山几乎没有改善型楼盘，除了偏居一隅的龙腾广场。

A、霞山南：保利海上大都会，卖了好多年，其他楼盘跟他的距离相距甚远，可以说是没有竞品。靠着保利大品牌、大社区、成熟的配套、海景等优势，以精装1万的价格吸引了大量东海、雷州、湖光太平等上城客户置业。去年学校也加建了，增加了学位。不过虽然说有那么大的优势，项目的硬伤依然存在，销量一直一般，不然也没霞山西楼盘什么事了。今年看看广州湾星汇能否起来，霞山南需要新的血液注入。

B、霞山西：未来城可谓是该片区的王者，月均50+的去化速度成为市区的卖得最好的刚需项目之一。中海、金地两大地产联手，加上湛江一中，精装一万出头的价格，周边竞品都被打趴下了。随着城区的西扩，霞山高铁新城的建设，这个片区会越来越火，楼盘也会越来越多，竞争必会加剧。如果你现在觉得未来城偏，那么日后未来城是整个霞山高铁新城最靠近市区的楼盘之一了，所以偏的问题不存在，要用发展的眼光去看待。其他万华、爱琴海、银帆龙湖等也是不错的选择。随着湛江大道的开通，椹川大道的交通拥堵问题将得到改善，该片区的价值将得到提升。

C、霞山其他：远洋城，解决了学校问题，湛江大道也开通了，看起来没那么偏。龙湖天璞，就那么小的社区，三栋楼，一万的价格卖了好久都没卖完。龙腾广场，景观真的很不错，霞山版的湾，慢慢卖吧，这个区域人气略显不足。新年倒数，湾和万达人山人海，渔港公园没啥人。

开发区：湛江买房必选开发区，开发区的房子不一定是最好的，但买开发区的房子一定不会差。2022年，对于很多湛江人来说，开发区的房子比较友好。以前高攀不起，很少降价的开发区，很多也降价了，或者开盘定了比较亲民的价格。

A、乐山-华都汇板块：尚学以一万一的价格，让很多客户有了上车开发区的机会。城市海悦推出的12栋、13栋，以简装的一万2、3的价格面世，也让客户觉得笋。虽说很多人忌讳旁边的xx问题 ，不过很快就清光了。城市海悦成为2022年湛江推货策略、价格策略做的最好的项目之一，本身项目不错，通过简装交付，降低单价，降低客户的门槛，实现了较好的销售，成为开发区的销冠。今年可以关注海悦北面的银鸿广场。

B、万达-中澳板块：以前中交卖的不错，后面城市海悦的简装出来了，中交一万四毛坯的价格就不香了。比起其他的楼盘，中交仍然有不可比拟的优势，一是央企中交，加上湛江第一个绿城服务物业，二是万达、中澳的配套，三是2022年周边的路网也改善了，交通更加方便。年底对面中澳时代推出，不过是北向的村景，项目本身不差，喜欢的可以等等南边往中澳公园的楼栋。

赤坎区：赤坎是湛江主城区降价最狠的项目，从卓越到金海湾再到公园一号，降价的幅度令人吃惊。面对跳楼价，有些人会担心，而有些人不管三七二十一抢了再说，没有疑问，这些降价的单位很快被抢完。

A、人民大道北板块：主要是公园一号和君临世纪，这两个项目卖了好久了，而且有很多的话题可以讲。公园一号没有请广告公司，所有的出街广告都是自己设计的，风格比较另类。卖房的策略，活动也比较多样，老板的想法很多，论送业主礼品公园一号做的比较好。年底11月推出的8字头火爆了一把，你永远不知道本地开发商到底藏了多少货。

君临世纪，就一直吊着卖，周边都降价走货了，他们的价格依然坚挺，也不上渠道。君临世纪老板应该这个项目已经赚很多了，就剩下不多的货量，反正就是慢慢卖，不着急。

华润湛江置地中心，千呼万唤始出来，首期价格比较惊喜，产品优势不大，喜欢华润这个品牌、地段、商业和学校配套的，这个时候可以选择入手，后续的产品均价大概率是低开高走。2023年，注定属于华润湛江置地中心大放异彩的时代。对面的颐德城估计会在第一季度开盘，可以跟华润对比一下。

随着华润和星海的新盘入市，赤坎中心城将会有越来越多的改善产品。

B、湾板块：力华，让更多人轻松实现入主湾的美梦，好像离高端豪宅典范的湾仅差一套力华，靠着极高的性价比，2022年主要是上半年也走了很多货量，主要是中低楼层。保利也终于解决手续，拿到预售证开盘了，海景和非海景的价格拉差很大。虽然可以正常开了，但可以说是错过了湛江最佳的入市时机，卖不上价了。但绝佳的海景豪宅还是吸引了很多有钱人过去买，12月卖了82套1.8亿，显示出他的实力。

C、椹川大道北-源珠路板块：达智世纪刚开盘的时候还是比较多人关注，刚好那时候赤坎中心没什么刚改的产品，后续销售比较乏力。一是大家的眼光从椹川大道转到人民大道了，二是君临华府的冲击。

君临华府算是2022年最成功的项目之一，开盘看着君临系的业主和智能化概念，较好的产品打造，再没有渠道销售的情况下，成为2022年首开业绩最好的项目。后续通过不断的强化产品优势，不断的自拓，不断的抖音宣传，让君临华府脱颖而出。君临华府应该是湛江抖音直播做的最好的项目，不知道会不会有其他开发商把蛋宝挖走！

D、调顺板块：也就两个项目，华邦玥珑湾和华侨城。华邦比起他的产品，更加出名和成功的是他海边的商业，已经成为湛江网红的海边打卡点，每天过去打卡的人络绎不绝。调顺岛的项目萝卜青菜吧，不然也不会从一万二干到九千多。

华侨城说过很多回了，可以说，已经成为湛江新的有钱人集居地。12月29日，湛江文化中心结构正式封顶，2023年，也将成为华侨城价值兑现的元年（学校会不会正式开学？）