福州绿城美的桂语映月(福州绿城美的桂语映月怎么样)

绿城美的桂语映月今年4月20日第一次开盘，楼盘位置在晋安东二环福马路南侧，具体交房日期是待定状态，据置业顾问所说应该在2023年年底左右交房，在售的户型都是四室或者五室的大户型，楼盘整体定位是改善型的住宅甚至是豪宅。

楼盘规划是724户，容积率一般只有2.5，绿化率30%，是常规的70年产权的高层建筑。值得注意的是在B地块的9号楼并不是纯商品房而是带有公租房的，购房者要提前注意一下这个情况。

目前预售情况怎么样呢？

A地块的预售许可证在6月23日就下来了，目前已经拿证超过一个月了，不过去化率比较一般都不需要计算就看得出来去化率很低，会不会是之前的B地块锋芒太盛以致于A地块的去化率如此的不理想仅售出三套呢？

实际上B地块的去化率同样不是很理想，目前已经开盘超过三个月了去化率也仅有57.54%，相对于整个楼市状况来说就很一般，毕竟这是绿城2020年以最高限价31.88亿元加上自身持有的900平社会租赁住房拿下的地块，溢价达到30%。这样的结果并不是很如人意，但是应该不至于像柳岸晓风一样夸张地被坑。

楼盘位置离地铁站很近只有两百多米，虽然不是所有改善购房者和豪宅购房者会考虑的点，但是确实方便了出行。但是楼盘距离肿瘤医院只有四百多米，而且西侧有福慧寺，北侧也有庙宇，对于区位有所影响，有一部分人对这一方面比较介意，毕竟两面都有庙宇。

虽然身处东二环至三环之间，但是桂语映月周边并无大型商圈，也无大型的公园加持，所以整体来说区位并不理想，尤其是对于产品定位偏向高端群体的楼盘来说亮点不显眼。

交通配套最吸引人的就是离地铁近，离地铁只有276米的距离，算是比较方便，不过目前只有2号线，可能中间还需要换乘之类的。周围的公交站都不是很远，整体交通配套还是不错的。周边交通除了早晚高峰期和节假日以外都不是特别特别堵，日常如果错峰出行的话应该会比较通畅。

教育配套的话周围学校是挺多的主要还是要看之后的划片情况，毕竟目前是预售房，很难肯定会划片什么小学，学校水平又参差不齐，不确定性因素还是比较多。而且教育资源也一直以来都是晋安区楼盘的缺憾，五里亭周边同样没有优质的资源可以利用。

商业配套其实也比较一般，因为离最近的麦当劳都需要步行五六分钟，周麻婆更是距离1.3公里开外，走路太远，开车太近。周边以居民区为主并没有像泰禾广场或者万达广场这样的大型的商业配套可以辐射到，在商业配套上可能在稍微高端一点点的消费需求会有一定的影响。

医疗配套倒也不是太差，离得最近的是博爱医院和肿瘤医院，当然有的人可能会比较介意离肿瘤医院太近，确实离肿瘤医院比较近。虽然医疗配套不是太差但是也没有特别优质的医院，医疗配套加持不是特别明显，对于大部分对住房品质要求比较高的购房者来说吸引力不大，反而可能是一个瑕疵。

135㎡ 四室两厅两卫

这个户型是整个桂语映月的最小户型了，整体布局基本上算得上方正，有动静分离但是又不完全分离，因为入户处还有一个房间，按正常情况下应该是一个长辈房，但是没有自带的独立卫浴，对于老人来说夜间上厕所就有所不便。

虽然是改善户型但是仍然没有安排生活阳台，依然是景观阳台和生活阳台混用的情况，也许是只有135平米所以改善得不够明显。主卧空间也比较局限，厕所门对着床多少有点奇怪，改成L型衣柜原有的空间又不允许，变动房门位置的话入户门又对着主卧门还是很奇怪，而且是精装修交付，改门工程量还不小。

155㎡ 四室两厅两卫

155平米对于很多购房者来说是比较大的户型了，首先入户处安排的玄关柜并不大，基本无法满足日常储物需求，自己打柜子的话只能打在入户门正对面，空间也没有很大。虽然比135平米大了整整20平，但是仍然没有空间安排生活阳台。那么大面宽的阳台就实现了晾晒衣服一览无余的效果。

主卧空间依然不太宽敞，卫生间比较小不说，格局依然是厕所门对床，不过改造空间还是有一点的，这倒是值得欣慰。四间房间的空间大小对比135平米的户型并没有明显的改善。客卫的位置就比较奇怪了，虽然离长辈房近了，但是位置变成在餐厅的旁边了，改个方向就是入户门正对卫生间了，而且那一面要打玄关柜。整体户型比较一般，至少看不大出来相对于135平米的户型来说20平米的面积加持并不大。

175㎡ 四室两厅三卫

这个面积可以真正意义上的说是大平层了，基本是刚需住房的两倍大。整个户型还算方正，依然是大横厅设计，其实呢横厅设计在改善住房中还是挺常见的，但是依然是没有生活阳台的安排的，属于生活一览无余的户型了。

公卫从餐厅旁边挪到了客厅旁边，虽然还是怪怪的，但是比在餐厅旁边好一点。书房空间比较小改造成房间的话空间会比较局促一点，基本上够个儿童房。主卧的空间变大了，主卫空间基本可以满足上班高峰期两个人同时洗漱，而且厕所没有对着床，整个空间比较合理。

生态环境的话周边基本没有什么大型的公园，景色基本只有楼景，而且周围有不少像凤坂汽车厂新村这样的老旧小区，在今年景观上并没有什么太大的优势。而且周围也不临近江景，只有凤坂河，并且有中海的楼盘遮挡了，本身对于景色也无太大的加持作用，景观资源缺憾还是比较大。

说回小区本身，小区作为高端住宅面对的购房者又不是刚需购房者，因此游泳池一类的肯定是要有的，但是绿城居然安排的是露天游泳池，作为定位比较高的小区本身楼盘就不是特别大的情况下露天游泳池的效果实在一般，私密性太差，而且似乎福州不太适合夏天进行露天游泳。再加上绿城的容积率还不低，2.5的容积率不少主打刚需的住宅都差不多，对面不远的龙湖兰园天璞容积率才2.2，主推还是刚需加改善。

虽然是主打大平层的住宅，但是在区位并不完全理想的情况下价格因素就基本起到决定性作用了。绿城美的桂语映月的均价是3.6万每平，当然楼层位置更好的价格会更贵一些，虽然附近并没有什么景观。值得注意的是桂语映月是精装修交付的，一平米精装修费用分两个档5000元/平和6000元/平，实际价格41000元/平左右，一般情况下大多都会选择5000元那一档的，毕竟不少住户都是要拆了重装的，尤其是这种住户偏高档的盘。

按备案价来购买的话其实绿城的性价比倒也不是很低，但是如果加上精装修的价格的话可能就有点不太理想了，如果喜欢这个装修风格的倒也还好，就怕不喜欢，这样砸了重装的费用真的不要太伤人。毕竟按精装修的价格来计算的话即使是最小的户型也要花掉67.5万，砸掉重装怎么样都得再花三十万，一来一回一百多万了。

附近的融侨望云同样是近地铁房，距离只差200米的情况下，目前毛坯交付的情况下价格是3.7万，不知道绿城在区位差不多的情况下精装修的价格是不是值得这个差价。

首先是精装修的问题，绿城近几年的装修品质确实下降了不少，桂语映月还出现阳台水管都露在外面的情况，在美观程度上确实有比较大的影响，与品牌名气不太相符。而且周边的庙宇香火又旺，多少还是会影响到居住体验，另外一点就是离肿瘤医院实在太近，对于不少住户来说这一点确实会有点膈应。

绿城美的桂语映月整体上硬伤还是比较大的，首先是区位加环境问题，本身对于偏高端的住宅来说教育资源和地铁问题可能不是最先考虑的点，但是环境问题是啊，桂语映月本身周边并无江河湖海或者大型公园来支撑自己的高端路线，周边还有庙宇，而本身小区的园林景观先不说，泳池露天就很不理想，很难想象一群土豪在小区露天游泳的样子。

其次是价格因素，绿城的装修品质究竟值不值得5000元/平这个大家心里应该都有数，主要还是有重装的风险在，不仅费钱而且费力。目前桂语映月的去化率不够理想也不是没有理由的，可能作为刚刚进入福州不久的绿城还不能适应福州的市场环境，所以才会稍微有点失手。