天津中式合院58万;武清徽派四合院69万一套
2023年，楼市剧本截然不同。
最新的6月数据，还在走下坡路。
全市成交面积是70.2万㎡，成交金额125.1亿元，是2023年迄今为止成交第二低的月份。
整体房价也有微降，17581元/㎡。
去年的6月，是“至暗时刻”的一缕光。
今年的6月，却是狂欢过后的静默期。
这为2023年上半年，画上了一个不太圆满的句号。
复盘上半年，天津楼市走出了一个清晰的“倒V”字。
1月份，还在打年吨；2月报复性买房；3月成交波峰到来；4-6月开始回落......
托“大阳春”的福，整个上半年，天津实现了绝地大反弹。
全市成交面积为566.9万㎡，同比上涨54.9%；销售金额为996.7亿元，同比上涨55.3%。
这个成交数据，不只碾压2022年，也超越了2021年。
成交均价为17581元/㎡，较去年同期比上涨0.3%。
去年新地供应锐减，叠加今年市场快速去化，去库存很见成效，上半年供求比仅0.68。
全市量涨，自然是因为各个区的量在涨。
除了零供应的和平、边缘板块汉沽，其余区域成交量都有涨。
市区方面，南开区涨幅最高，是因为有公寓“注水”。
遍地豪宅，动辄5万+、6万+，南开区不是一个靠量吃饭的区域了。
今年，南开2个纯新盘接地气了些，走控总价路线，填补300-500万级供应缺口。
实际的涨幅最高应该是河东区。
成交面积约22.6万㎡，险些超过市区一哥河西区，同比上涨148%。
而且，河东区比河西区少了约6万㎡的供应，如果供应量相当，河东绝对会超过河西。
同时，河东对改善客户的吸引力提高了。
直接表现是，高端项目开始有市场。
比如上实仰山，均价3.8-3.9万/㎡，成交量居然河东第2名、全市第11名；新交房的格调榴园，河东边缘、2.9万/㎡，成交量全市第15名......
当然，销冠还是，177万买市区+学区+准现，几乎是最低的新房门槛。
不论领先多少，河西依然是市区第一，且非常抗价。
今年，河西区的行情多点开花，新梅江、陈塘庄、体院北、小海地......都有楼盘登榜全市TOP20。
红桥区成交量也超过20万㎡，同比涨了112%，全市第三。
片区销冠是仁恒星源世纪，1个盘就占了全区1/4的份额。
西站、学区、河景、仁恒、实景，300万级门槛，市场认可。
不过，星源世纪已经在清盘，原本可以接棒的西于庄地块又流拍了。下半年，红桥区中段改善又面临断档窘境。
环城方面，最惊艳的是东丽。
供应量降了3成，成交量却大涨115%，成交面积约43.3万㎡。
最大功臣非金钟莫属，成交了1369套房，占据整个东丽成交套数的30%。
而且，金钟板块的置业逻辑也在变化。
按说1万+板块，吸引的应该是价格敏感型客户，但金钟现在，房价贵的反而卖得好。
金地万悦城、中国铁建花语尚东，既是金钟成交均价的冠亚，也是成交量的冠亚。
归家大堂、阳光车库、流线铝板立面、落地窗......金钟的客户，开始追逐好产品了。
横向比较，津南是环城销冠，但和自己比，基本没进步。
成交均价涨了6%，因为改善板块比例变高了。
特别是海教园，全津南属它卖得最好。
上半年，海教园又成交了1482套房，有效库存其实并不多了。
除了2个问题盘，也就龙湖樘樾、锦绣大家存量比较充足，其余基本都是尾盘。
今年新出让的保利、中铁建设地块规划已经出炉，新规下的洋房、叠拼，可以补货海教园。
西青发挥依然稳定，成交面积45.8万㎡，仅次于津南。
大多数板块都在按部就班地顺销，没什么可说，除了水西。
水西雲庐位列全市金额榜TOP5；金地水西印开盘2个月，已经有户型卖断货；城投水西东方天宸刚刚入市......
三足鼎立，400-500万套均价，市场彻底记住了水西的高级感。
最近，水西雲庐F地块产品曝光，255㎡叠拼，套均价大概1500万。未来，水西还要和市区争夺塔尖客户。
北辰区成交垫底，房价也快要垫底，但也有人气盘——运河文化城、未来城。
价格到位、区域高兑现、产品有实景，这是两个盘共同的流量密码。
远郊片区，武清区的成绩稳稳抢跑。
成交4000多套房，约51.2万㎡，大涨89%，比第二名多出了约15.4万㎡。
光是武清商务区就卖出1700多套房，撑起了成交的半边天。
去年有口罩原因，北漂进不来，被压抑的购买力，集中在今年爆发。
静海区成交第二，市场聚焦到了团泊西。
地铁、协和医院、第三大学城，团泊西的共识持续夯实。
这样一个远郊板块，甚至出现了超纲的高改盘，大户型、玻璃+铝板立面、中式庭院，心气非常高。
滨海新区的销量NO.1是生态城，成交量55.3万㎡。
滨城的成交榜单上，生态城有5个项目上榜，分别来自北部、中部、临海新城。
生态城的本土房企宜禾，品牌影响力很大，其在滨城的项目一般都卖的不错。
第二名开发区，版图很大，成交重心在中心商务区。
万科滨江都会、旭辉滨海江来，都有上榜。
滨海江来之前有房企风波，但实景呈现后，认可度大幅回升。
上半年，乘着年初的东风，天津楼市打了一场翻身仗。
报复性买房退潮后，下一轮高潮的推动力，来源于哪？
未知的，是或许会来的新政策；
已知的，就是局部市场的供给侧诱惑。
龙湖海河砚熙台、体北的“金茂府”、中海南开项目，一些热门板块、热销楼盘也要推出新地块，开始产品迭代。
2023年，一季度拼刚需，剩下三个季度，都要拼改善了。
