美好长江首玺原来是什么地块-美好长江首玺有什么不好的
武汉主城区向来要比远城区卖的更好，主要原因还是主城区的优势太过明显。而武汉主城区大多都在三环内，也是武汉房价相对比较坚挺的区域，而那些买不起武汉三环内，又想留在主城区的购房者，可选择的余地便非常有限。环顾全武汉，似乎也仅有青菱这一个板块比较符合这类购房者。
受到白沙洲市场热度的影响，加上主城区的优势，青菱新区深受大武昌刚需购房者的青睐，楼市开发也已进入鼎盛时期，供应充足。本文“武汉阿松”则来详细说说白沙洲青菱新区楼市详情。
青菱新区楼盘分布图及不利因素示意图：
区域楼市现状：
供应量充足，不少楼盘折扣力度较大
1、楼市开发热度高涨，整体供应充足
青菱新区属于武汉楼市中的新开发板块，从2018年的青菱三兄弟到目前同期约10多个盘在售，货量非常充足。从早期少数房企到现在大牌云集，楼市开发已从三环延伸至四环，甚至到四环以外。
青菱楼市地图：
（“武汉阿松”制图）
2、三环沿线的盘折扣不大，靠近四环打折力度较大
青菱新区中，三环沿线在售项目基本都是带装修销售，备案价约15100-16200元/平左右，不过大多数项目的折扣力度并不大，折扣之后约15000元/平左右，相比去年，区域价格无论是备案价还是成交价均稳中上涨。
而青菱南部的5个盘，目前或多或少都有折扣，此前大华公园城市曾放出毛坯9XXX元/平起的价格，现在实际价格在1万/平左右；南边的万科保利理想城市，目前带装修折后9800元/平起。
价格汇总表：
3、基本没有日光爆款，大多数楼盘均在平销
青菱新区虽然属于白沙洲板块，但是毕竟在三环以外，城市面貌、区域发展相比三环内还是有明显差距，市场热度相对来说也不如白沙洲三环内，今年至今没有盘日光，这也是由于供应量较大造成。
无论是三环附近还是四环沿线，大多数楼盘均处平销状态，也谈不上购买难度。
4、成交量有所下降
从8月洪山区新房成交量排名前10的榜单中可以看到，只有2个盘都是青菱的，成交量有所下降，毕竟像黄家湖、经开、临空港等区域都已经不限购，并且折扣力度不小，很大程度上吸走了青菱的客户。
2022年青菱1-8月销量排行：
青菱各楼盘情况分析：
三环边楼盘相对价格坚挺
靠近四环打折严重
那么想在青菱新区买房到底该如何选择？接下来，“武汉阿松”将分为几个区域为购房者进行解析。
青菱大道沿线靠三环边楼盘>>>>>>
青菱三环附近的三个楼盘价格偏高，紧邻三环的新力、景瑞、旭辉三兄弟折后约13000-15000元/平左右。其中新力城和景瑞天赋滨江是一线临三环，后期也会临西武高铁，或多或少都会有些影响，而旭辉华宇江悦府则距离三环稍远受影响更小。
1、天地新力城：所剩房源不多，折后130XX元/平起
天地新力城目前所有楼栋已推出，目前在售二期14、21号楼，建面约115-130平大户型，带装修备案均价约14311元/平，折后130XX元/平起。
项目平面规划图：
新力城目前全盘已推出，在售的基本都是大户型，其中建面约115平的连廊中间套只做了一个卫生间，首付约50万左右，门槛不低。不过该项目属于三环门户，上下三环相对比较方便，也存在一定不利影响。此前，新力城特价房可做到13XXX元/平起。
从目前的备案情况来看，新力城目前仅剩60多套房源未备案。
交付实景图：
2、旭辉华宇江悦府：剩余600多套，折后14500元/平
旭辉华宇江悦府主推23、27号楼建面约113-141平房源，带装修备案价15686元/平，折后均价14500元/平。该项目体量大，二线临三环。首付门槛跟新力城差不多，不过户型略好，中间户设计为三房两卫，边套则是四房。
边套户型图：
该项目共分为K3、K5两个地块，体量较大，其中K5地块4栋楼为还建房，K3地块为商品住宅。截止目前，项目所有楼栋均已推出。
根据近期项目特价房海报，该项目有房源曾做到13400多元/平。
从目前的备案情况来看，旭辉华宇江悦府还有600多套房源未备案。
江悦府交付实景图：
3、景瑞天赋滨江：近期工地曝出停工消息
景瑞天赋滨江目前主推二期15号楼104-126平，带装修备案价15556元/平，前期9、14号楼还有少量房源在售，特价房源13XXX元/平起，后期仅剩7号楼待售。相比前两盘来说，户型面积略小，首付门槛略低，小户型首付约45万左右。
8月该项目曾放出特价房，12500元/平起：
不过，该项目近期有传出停工消息。
该项目一线临三环和规划的高铁，一线临规划的垃圾转运站，不利因素多，目前品质展示不错，其中一期已交付，二期还剩7号楼待售，还有近900套住宅未备案，货量相对充足。
一期交付实景图：
4、美好长江首玺：尾盘，此前也深陷停工风波，如今折后11XXX元/平起
美好长江首玺目前剩余房源集中在K2地块6、7、12号楼，主推建面约96-154平，带装修备案价14760元/平。近期，项目推出特价房，折后单价约11XXX元/平起，有一定价格优势。
该楼盘近期身处停工风波中，美好在武汉的几个项目有停工情况，因此建议购房者慎重选择。美好集团由于资金链紧张，美好长江首玺曾有较多停工投诉，特别是硚口的美好香域花境，更是施工进度缓慢。
官方回复：
受2021年房地产金融政策严重收紧等因素影响，资金链紧张，市场行情导致市场流动性减弱，无法按时支付供应商材料款，导致项目施工降效。特别是2022年春节后，复工工作进展缓慢，至目前，该项目建设虽已复工，但仍受资金不足困扰。目前，该小区已纳入区重点监管，已设立区专管账户，保障资金在项目上闭环运行不外流。
4月回复：
目前银行销售回款、重点监管账户资金及平行账户资金可以覆盖该项目建设，因项目资金拨付存在困难，建议该项目建设资金由房管部门联合当地街道成立共管账户管理建设资金，保障项目顺利建设。
美好长江首玺占地约16万方，总建面约56万方，项目共分为三个地块，其中，K3地块基本售罄并交房；K1地块5栋楼全部推出，1-4号楼已交房，5号楼预计2023年5月交房；K2地块所有楼栋全部推出，部分2022年底交房，部分2023年5月交房。
从目前的备案情况来看，美好长江首玺K2地块还有370套房源未备案，K1地块还剩50套房源未备案，剩余货量不算很多。
交付实景图：
这四盘同质化明显，整体环线位置不错，其中景瑞天赋滨江户型面积略少，门槛略低。其他三盘主推房源基本都是建面约110平以上，首付略高。江悦府户型功能性更强，新力城则正对三环，美好、景瑞近期或曾经存在停工情况建议慎重。
除开美好，这三盘怎么选，江悦府周边不利因素略少，预计舒适度更高；景瑞门槛略低，新力城上三环方便，可以根据各自不同需求去选择。
5、旭辉江山境：青菱改善盘，折后14000元/平
此外，青菱新区还有一个改善盘旭辉江山境。该项目主打一线临江房，该项目整体定位上偏改善，目前在售10号楼建面约130-178平大户型，带装修备案价16311元/平，折后14000元/平起。项目是整个青菱新区定位相对高端的盘，距离三环略远，周边不利因素相对略少，且紧邻中小学。
项目实景图：
该项目多数楼栋可以看江，南向还能看青菱湖，景观视野确实不错，品质规划有一定优势，不过门槛较高，基本是针对改善购房者。项目1-7、9、10号楼已推，推盘量达到一半，后期货量非常充足。
看江实景图：
近期，旭辉江山境的特价房可做到1.4万/平起。
从目前的备案情况来看，旭辉江山境还有近1400多套房源未备案。
除了旭辉江山境外，江悦府、新力城、美好均是全盘已推尾盘在售，景瑞仅有一栋未推，货量剩余都有限。
白沙洲大道沿线地铁口楼盘>>>>>
目前青菱比较靠谱的地铁线路有5号线中医药大学站以及5号线延长线，其余的32号线、17号线等都还比较遥远，而能称得上地铁口的楼盘只有旭辉都会山以及和雅东方。
6、旭辉都会山：已成尾盘，近期也传出室内装修工程停滞的消息
旭辉都会山正处主干道上，距离5号线中医药大学站比较近，是现阶段区域在售项目中仅有是地铁口附近楼盘。该项目公共交通出行比较方便。
在建地铁5号线实景图：
旭辉都会山目前已推出所有楼栋，在售建面约108-118平户型，带装修备案价16280元/平，前期特价房源13200元/平起。该项目周边紧邻白沙洲大市场，南面还有少管所，现阶段居住环境并不理想。
项目实景：
该项目推盘速度较快，不到一年就推出全部住宅，目前已备案2073套，还剩350套未备案，所剩房源并不算多。
在留言板上，近期有一些关于项目精装进度停滞的留言。
7、和雅东方：即将推出的二期高层变为带装修销售
和雅东方紧邻地铁5号线延长线，该条延长线预计将在2023年开通，相比青菱南部4个楼盘位置要好，也紧邻白沙洲大道主干道，交通出行更加方便。
微观区位：
和雅东方目前一期已推出7、8、44、45号楼高层，以及41、42号楼叠拼，高层在售建面约95-135平，毛坯备案价约14000元/平，前期高层在售均价约13462元/平。不过，近期该项目传出二期高层将改为精装销售。
前期，该项目特价房可优惠十多万。
该项目首开价格不到1.4万/平，性价比还是有的，毕竟环线位置还不错，周边比较成熟，又在规划地铁口，因此前期去化情况相当不错。从项目的备案情况来看，和雅东方目前已备案449套，还有1500多套未备案。
拿地已有四年之久，历经坎坷，内部规划公租房、限价房混杂，可能会有一定影响。
青菱大道沿线南部近四环的五盘>>>>>
三环附近大量开发之后，青菱新区已开发到了四环附近的青菱西岸，由于环线位置略差，四环附近目前价格略低。
8、南益名悦华府：前期买不到，现在卖不动，折后11000元/平
南益名悦华府所有楼栋已推出。目前在售二期6、7、10号楼建面约113-139平毛坯房源，毛坯备案价12986元/平，折后均价11000元/平。
近期，该项目放出优惠10XXX元/平起。
项目除了便宜之外，再难有其他亮点，比较难卖。该项目在2019年首开时一度买不到，当时单价仅在1万出头，而后价格一路上涨，如今便成了平销盘。目前，一期已交付。
如今项目单价和周边比没有优势，户型也偏大，因此销售情况不理想。从目前的备案情况来看，该项目一期基本售罄，二期还有773套房源未备案，剩余数量较多。
9、绿地大都会：一期传出强制交房消息，二期毫无动静
绿地大都会一期高层约12000元/平左右，前期去化不错。不过，如今项目一期基本售罄，二期目前还没有入市消息，从去年就宣传入市，到如今因为绿地资金链问题，完全看不到入市的希望。不过该项目自身规划有一定商业，户型设计不错。
项目二期效果图：
不过近期在城市留言板上，有很多关于绿地大都会强制交房的留言。
一期实景图：
从目前的备案情况来看，项目一期仅剩11套未备案，基本已售完。
10、万科保利理想城市：近期特价房9800元/平起
万科保利理想城市项目则优劣势明显，两大品牌房企联合，万科物业也加分不少。项目规划约116万方，体量非常大，不仅规划引进华师系中小学，还规划有商业、医疗等社区配套，自成一城。此外，该项目前期已有部分交付，基本已实景呈现。
目前，该项目在售K6地块8号楼和12号楼，建面约89-113平，近期折后9800元/平起，折扣力度较大，均价预计在11XXX元/平。
项目整体效果图：
近期，该项目放出特价房，最低10313元/平。
从目前的备案情况来看，K6地块一共还有600多套房源未备案。
不过该项目位置较弱，靠近四环，现阶段交通出行不便，现阶段配套匮乏。
11、大华公园城市：此前折扣力度较大，折后仅9XXX元/平
大华公园城市是青菱南部今年新入市的纯新盘，该楼盘是青菱地王，楼面价超过6000元/平。目前该项目已推出1、2、3号楼建面约87-112平户型，带装修备案价14399元/平，前期折扣最低仅在9XXX元/平。
该项目近期也放出过特价房源。
该项目由于是地王，地价成本在此，不过降价后销量有所上涨，目前共备案187套，还有841套未备案。
项目位于规划的青菱西岸板块，距离三环约6.2公里， 距离四环约1.3公里，紧邻万科保利理想城市，绝对地理位置一般。
项目微观区位：
12、武汉卓越城：青菱四环外，折后7XXX元/平起
武汉卓越城是青菱四环外目前唯一在售的楼盘，目前已推出1、2、4至9、16、17号楼，高层毛坯备案价11144元/平，小高层毛坯备案价12200元/平，折后部分房源7XXX元/平起。
该楼盘由于有小户型，再加上基本是整个洪山主城超低的入手门槛，而且折后也比较大，70多平户型20万左右便可上车，确实诱惑力不小。
从目前的备案情况来看，该项目目前已备案715套房源，还有1400多套未备案，货量巨大。
武汉卓越城位于青菱工业园内四环线以南，通用大道两侧，位于武汉四环外约900米，是白沙洲最远楼盘，环线位置比较偏远，周边也是工业园为主。
青菱南部这五盘中如果看中品质和教育的，可关注理想城市，预算较低又想买主城区，可以关注武汉卓越城。
青菱新区片区优势
1、三环外不多见的中心城区，行政区位优势明显
青菱新区属于洪山中心城区，基本与主城区同权，相比三环外的江夏、东西湖、黄陂等区域来说，青菱新区在行政区位上的优势比较明显。
比较突出的就是教育资源方面的优势，相比远城区只能就读本区域内的高中来说，青菱新区所在的洪山中心城区内落户孩子可填报市内所有中心城区的高中，选择范围更广。城市留言板上也明显说明了青菱新区的行政区位以及后期的报考范围。
相关截图如下：
2、地铁5号线规划往南延长两站
地铁5号线一期从武汉火车站到中医药大学，主要连通了青山、白沙洲等区域，已通车。5号线规划南向延长两站，预计2023年通车。
5号线南向延长线规划起于黄家湖五街站，出站后沿白沙洲大道东侧规划绿地走行，先后经武汉交通职业学院、武汉科技大学及湖北中医药大学，止于 5 号线起点南三环站。线路长度约为 2.56km，均为高架线路，沿线设置黄家湖五街站、黄家湖三街站 2 座车站。
车站分布图：
南延的两个站点位置示意图：
5号线规划南延对青菱新区有一定利好，不过目前多数项目在青菱湖以西，5号线南延的覆盖面依然有限。
除了5号线之外，青菱新区还规划有32号线，不过现阶段该线路尚处远期规划。近期城市留言板上相关回复称：32号线已纳入线网规划，但是何时建设，估计短时间之内没有啥希望。
3、青菱有较多产业规划用地
青菱新区有着众多产业用地，目前已形成了九大产业集群，包括联东U谷（在建）、武汉智联创星中心（在建）、武大科技园等产业龙头落户，产业快速发展，强势助力区域升级。
而在2021年11月24日，长江智谷停工两年后，终于复工！
据了解，项目总投资约10亿，含9栋品质办公高层，19栋400-1200平独栋、联排和多层，拟构建新一代信息技术、智能装备为核心的两大主导产业。
4、青菱规划商业较多
根据初步规划，青菱西岸总体分为三大部分，包括商业(商务)区的“云帆街”、生态旅游发展区的青菱湖西岸生态旅游区，以及长江湿地景观带。它将作为武汉中心城区向南拓展和沿江发展的重点区域，也规划为青菱新城的重点核心配套项目。
青菱西岸概念规划示意图：
除了绿地之外，2021年6月4日，建和世家19号楼出租公开竞价交易中，武汉亿事达成功中标！竞得此次建和世家19号楼经营使用权，双方已正式签署合同！
建和世家19号楼位于洪山区青菱大道与丽水路交汇处，总建面41555方，包含商业2.7万方、酒店1.5万方，地下停车位300+。
2021年8月5日，武汉市国土规划局发布建设项目，洪山区青菱街建和村，武汉建和经贸集团产业用地C3地块项目公示，这块地位于丽水路以南，美好长江首玺K3以东，占地面积近161亩。
目前该项目已审核通过，总投资约80000万元，计划开工时间：2022年，主要建设规模及内容：拟在该项目地块上建设商业综合体及商业街区，建设规模约20万方，占地面积约161亩。
该商业项目命名为建和·鱼悦购物广场，初步设计概念图已出炉。
4、区域内的基础配套在缓慢完善中，随着部分楼盘的交付，一些道路也建成了。不过，整体区域的利好还是不够的，远不如白沙洲三环内配套多。
南郊小路实景图：
袁家河路实景图：
另外武金堤路部分已贯通。根据未来规划，武金堤路、青菱大道都可以连接三环线，成为区域进出的主干道。
青菱大道也就是之前的南郊路，规划北起三环线，南端穿过四环线后与通用大道相连，部分路段也已通车。
青菱大道实景图：
青菱河路：
5、区域内具有一些原生态资源
青菱新区中有规划青菱湖生态旅游区和长江湿地景观带，待建成后的居住环境将更加宜居。
区域内规划的青菱湖生态旅游区东至青菱湖西岸，南至四环线，西至青菱湖西路，总用地面积约2.4平方公里。
青菱湖生态旅游区：
区域不利因素：
1、区域内仅有5号线以及5号线延长线这两条地铁规划，其他的32号线和17号线还遥遥无期，作为三环外的主城区，一直没地铁，交通将是很大的硬伤。
2、区域内的交通路网规划较差，目前还没有快速路规划，白沙洲大道主干道主要经过青菱东岸，离西岸非常远，而且青菱大道未来仅有丽水路这一个出口，可能会造成拥堵。
3、青菱新区有着较多工地、各类大市场以及各类产业园，现阶段城市面貌较差，环境一般，想要形成宜居的氛围还需很长时间。
4、三环沿线将规划西武高铁走廊，按照早期规划信息，大概率会在三环以外，因此青菱新区紧邻三环的部分项目（新力城、景瑞天赋滨江、楚天都市沁园等）预计会存在一定不利影响。
区域卫星地图：
5、南郊路与三环交汇处规划有大量公共设施用地，现状有监狱、自来水厂、高压线走廊等不利影响。距离较近的项目有新力城、旭辉华宇江悦府等。
区域内还规划有规划的垃圾转运站（位于江悦府东侧、景瑞天赋滨江南侧）、公共停车场等公共设施用地，距离较近的项目为景瑞天赋滨江、旭辉华宇江悦府等。
水厂实景图：
密密麻麻的高压线主要沿着青菱大道排布，暂时没有看到搬迁或者入地的计划：
6、武深高速连接线即武嘉高速匝道已建成，紧邻在建的南益名悦华府、绿地大都会项目，有一定不利影响。
7、区域内还有大型少管所，正在旭辉都会山的南面。
8、白沙洲农副产品大市场暂无搬迁明确时间表，对于区域环境有较大负面影响，大货车多，脏乱差。
大市场卫星地图：
9、青菱新区属于全新建设的区域，目前整个区域内宛如一个大工地，路网不成熟，交通不便，且现阶段各项配套缺乏，并不具备入住条件，现阶段交付住进去会很难受，可能还需要等待3-5年，才会有一个稍微好一点的城市界面。
区域项目建设实景图：
“武汉阿松”综合点评：
1、青菱新区整体城市面貌一般，配套不足，现阶段不太宜居。如果经济实力足够，“武汉阿松”还是优先建议买白沙洲三环内。因为白沙洲三环内目前的地铁、商业、学校等利好很多，在未来5年左右，和三环外的差距会有所增大。
2、青菱新区今年的上车门槛明显有所下降，靠近四环的几个盘价格甚至都不到1万/平！依然是刚需置业热土。
3、青菱新区为洪山中心城区，区位上有一定优势。在武汉同等环线位置中，价格比黄家湖新区较低，但是青菱新区的居住环境和地铁明显是劣势。
4、在白沙洲三环外选房，环线和地铁是重点考虑因素，三环边项目位置更好，地铁口更是优势明显，不过旭辉都会山尾盘在售，和雅东方也有一定优势。
5、青菱新区以刚需人群为主，因此小户型更抢手，主推大户型的项目整体去化一般，在青菱新区买大户型除非单价很低或者自住，否则要谨慎。
