门市转租协议简约_门市转租是什么意思

陕西浩公律师事务所 民商事研究院

文章/黄玉

（一）案号：

（2018）沪02民终7570号

（二）案情简介：

2011年5月11日，浦某飞、杨某与桃浦房地产开发公司签订《上海市商品房预售合同》，约定浦某飞、杨某向该公司购买《恒达休闲广场》武威路XXX号XXX层233店铺(以下简称“涉案商铺”)，该店铺的暂测建筑面积为37平方米，每平方米房屋建筑面积为20,250元，总价749,250元。在合同附件二房屋建筑设计及平面图中，载有广场整个二层的平面图，在合同附件三房屋建筑结构、装修及设备标准中，载明了房屋的装修情况，合同附件五中载明整个休闲广场的总建筑面积暂测为28587.91平方米，自然层数是4层，地下层数是1层。同日，浦某飞、杨某与腾景公司签订涉案合同，其中明确为促进恒达休闲广场的商铺保值增值，维护全体商铺投资者的权益，浦某飞、杨某(甲方)将所购商铺交给腾景公司(乙方)统一招商、经营管理，以打造整体商场业态布局，双方就具体委托管理事项达成如下一致……在委托经营管理事项条款2-1条中约定：在本合同约定的委托经营管理期内，甲方授权乙方全权进行招商、经营管理活动，包括但不限于乙方以自己名义或甲方经营、对外招商、与租客签订租约、收取租金、开发票、缴税费、交物业管理费、起诉、应诉、索赔、解除租约等一切与经营管理相关事项。为统筹恒达休闲广场商圈的发展与增值，该委托在委托期限内是不可撤销的委托。2-2条约定：在本合同约定的委托经营管理期内，甲方不得以任何理由干涉乙方对该商铺的经营管理活动。2-4条约定：乙方若由于经营管理需要(包括承租人的要求等)，有权对该商铺内部及外部进行装修。在商铺的交付、委托经营管理期限条款中约定，自2012年7月1日至2022年6月30日(共计120个月)为该商铺委托经营管理期，实际自甲方将该商铺交付乙方之日起算满十年时间为止……在租金及费用条款4-2中约定，该商铺委托期限为十年，前三年为免租期，甲方不需要支付经营管理费及税费给乙方，第四年起商铺在扣除该商铺因出租而产生的税费后，甲乙双方按照9/1(甲/乙)的比例进行分配。4-3约定，免租期后，租金收益每半年结算一次，即结算日期为半年后的第一个月中旬前结算上一个半年的收益，完毕后7天内支付。甲方的权利义务5-5条款约定，甲方须按照国家和政府的法律规定承担各项税费。在违约责任8-2条款中约定，甲方违反本合同第二条约定以任何方式干预乙方经营或未能按约定向乙方提供相关证明的视为违约，甲方需支付相应的违约金，甲方支付违约金后，并不免除甲方的合同义务，甲方仍应继续履行合同。在合同变更和终止的9-2条款中，约定委托经营管理期限届满后，本合同自然终止，在同等条件下乙方有优先续约的权利。9-3条款中约定本合同以《预售合同》为前提……2014年4月，浦某飞、杨某取得了上述商铺的房地产权证。双方确认腾景公司系桃浦房地产开发公司的全资子公司。2012年，腾景公司将包括涉案商铺在内的恒达休闲广场二楼商铺出租给力涌商贸公司，2016年1月，双方终止租赁关系。2016年，腾景公司与悦某投资管理公司签订租赁合同，约定租期为2016年3月1日-2022年8月31日，租金为1.2(元/平方米/天)，物业管理费1(元/平方米/天)。悦某投资管理公司向腾景公司支付押金(保证金)2,664元，并将其承租的上述商铺再次对外向不同的经营者转租。双方确认2015年7月1日至2016年1月31日的租金浦某飞、杨某已经收到，2016年3月至2016年8月底因商铺属于悦某投资管理公司的租赁免租期，腾景公司未收到其支付的租金，故该时段的租金腾景公司没有向浦某飞、杨某支付，2016年9月至2017年12月31日的租金浦某飞、杨某已经收到，支付租金的标准是1.2(元/平方米/天)，并扣除5.65%和3.5%两笔税收。浦某飞、杨某确认购房当天，浦某飞、杨某没有认真阅读合同文本的内容，同时，没有看到所购买商铺的现场实物，只是根据图纸上画好的商铺面积和位置进行购买，先是与腾景公司签订涉案合同，然后再与开发商桃浦房地产开发公司签订《上海市商品房预售合同》，购得的商铺是毛坯状态，并没有交付到浦某飞、杨某手中，浦某飞、杨某也未对商铺进行过装修投入。腾景公司对签约的过程予以确认，同时说明因恒达休闲广场由其统一整体招商经营，故房屋的实际使用人根据经营需要进行了装修，腾景公司作为经营管理公司没有对装修进行投入。基于浦某飞、杨某的申请，一审法院委托八达国瑞房地产土地估价司对涉案商铺在2015年7月1日至2017年9月11日这一时间段内的市场租金价格做了估价，结论为：2015年7月1日-2015年12月31日，日平均租金为1.85(元/平方米/天)，2016年1月1日-2016年12月31日，日平均租金为1.92(元/平方米/天)，2017年1月1日-2017年9月11日，日平均租金为2(元/平方米/天)。同时，报告明确评估结果为统一经营时商场小业主所得的租金纯收益(不含租金纯收益的相应税费)，已扣除空租期、租金损失、商场经营方招商成本等因素。估价公司的估价师到庭接受了双方当事人的询问，双方对报告的结论没有异议，但腾景公司认为该报告与本案无关。浦某飞、杨某支付估价费3000元。

浦某飞、杨某向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认涉案合同中的第2-1、2-2、8-2、9-2条的内容无效；2.腾景公司应当按照评估的市场租金价格将2016年9月1日至2017年12月底的租金差价补足，即腾景公司向浦某飞、杨某支付租金差价14054.08元；3.设置禁止转租的约定，腾景公司应及时向作为委托人的浦某飞、杨某披露其代浦某飞、杨某签订的租赁合同；4.腾景公司收取的押金(保证金)交由浦某飞、杨某管理；5.案件诉讼费用由腾景公司承担。

（三）判决结果：

2018年10月19日，上海市第二中级人民法院作出（2018）沪02民终7570号民事判决书，判决：一、对浦某飞、杨某请求确认涉案的《商铺委托管理合同》中的第2-1、2-2、8-2、9-2条的内容无效的诉讼请求不予支持；二、对浦某飞、杨某要求上海腾景投资管理有限公司应当按照评估的市场租金价格将2016年9月1日至2017年12月底的租金差价补足，即向浦某飞、杨某支付租金差价14,054.08元诉讼请求不予支持；三、对浦某飞、杨某要求设置禁止转租的约定，上海腾景投资管理有限公司并应及时向作为委托人的浦某飞、杨某披露其代浦某飞、杨某签订的租赁合同的诉讼请求不予支持；四、对浦某飞、杨某要求上海腾景投资管理有限公司收取的押金(保证金)交由浦某飞、杨某管理的诉讼请求不予支持。

一审法院认为，根据本案查明的事实并结合在案证据，就双方存在的争议焦点分析如下：一、关于涉案合同的性质。我国《合同法》规定的委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人完成委托事务的，委托人应当支付报酬。该类合同的根本特征是合同的标的是劳务。同时，《上海市房屋售后包租试行办法》规定，房屋售后包租是指房地产开发经营企业或房屋产权单位(以下简称出售人)，在其投资建造的商品房或存量房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售房价款或偿付一定租金回报的行为。房屋售后包租的，应当同时签订商品房出售合同、房屋售后包租合同，包租合同要包括双方当事人姓名、房屋的座落、面积、用途、包租期限、违约责任等等，包租合同既可以采用房地局制定的格式文本，也可由出售人按上述规定自行拟定。而根据浦某飞、杨某自述的其仅仅是按照图纸标明的部位、面积购买商铺，而没有查看实地的方式以及同一天签订涉案合同、预售合同的过程分析，显然浦某飞、杨某是在没有实际取得商铺的情况下，即根据开发商的要求将商铺直接交由开发商指定的关联公司即腾景公司，由其在双方约定的期限内进行统一经营管理，浦某飞、杨某不参与经营活动，并由双方根据约定比例获取租金收益回报。显然，涉案合同形式上名为《商铺委托管理合同》，但从签订过程、回报的利益是租金、以及利益分配的原则等等，更加符合售后包租这种行为，故合同的性质宜定为售后包租性质。同时，根据查明的事实，购买恒达休闲广场小商铺的业主，大都将商铺交由腾景公司统一经营管理，浦某飞、杨某并不参与实际经营活动，仅享受投资回报，而腾景公司可以获得的收益也与浦某飞、杨某的利益成为一体，目前也没有证据能够证明腾景公司存在侵犯业主行为的情况，故涉案合同应当是双方真实意思的表示，内容也没有违反法律禁止性规定，合同属于有效，对双方均有约束力，双方应当自觉遵守履行，浦某飞、杨某以委托合同主张相应条款无效、设置禁止转租的约定、腾景公司交付押金等诉讼请求与法律规定不符，也没有事实依据，一审法院不予支持。二、关于租金的支付条件。双方确认对此均没有书面或者口头的约定，但从合同4-2条“第四年起商铺在扣除该商铺因出租而产生的税费后，甲乙双方按照9/1(甲/乙)的比例进行分配”的文意分析，其中包含了商铺出租这一前提条件，故一审法院认同腾景公司的意见，即以商铺实际出租成功作为支付租金的前提。三、支付的标准。如前分析，既然支付租金的条件是以房屋实际出租成功为前提，那么，腾景公司支付租金的标准也应当以实际收取的租金为准。四、税费的承担。因4-2条款明确了“要扣除因出租而产生的税费”，鉴于两笔税收都是客观存在的，按照条款理解，腾景公司扣除上述税收后按照9/1的比例支付浦某飞、杨某租金，符合约定。需要指出，导致本案纠纷的产生，双方均有责任，如浦某飞、杨某在实施买卖商铺相关合同的签订、对房屋使用收益等权利的处分等重大民事行为时，过于简单、草率，忽略了作为完全民事行为人所应尽的义务及对相关商业风险的评估，而腾景公司就其与浦某飞、杨某约定的经营模式等合同内容表达不够完整、准确，双方都应当引以为戒。

二审法院认为，浦某飞、杨某与腾景公司所签订的涉案合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案商铺为分割商铺，为了商场整体功能的发挥及业态格局的稳定，涉案合同对浦某飞、杨某不得干涉腾景公司的经营管理活动等事项予以约定，符合市场惯例，客观上也有利于增进每个商铺业主的利益。涉案合同第2-1、2-2、8-2、9-2条款并不存在免除腾景公司责任、加重浦某飞、杨某责任及排除其主要权利的情形，一审法院未支持浦某飞、杨某关于格式条款无效的主张，于法有据，本院予以认同。关于《商铺委托管理合同》的性质问题，一审法院根据双方签约过程、利益分配的相关约定等事实，认定涉案合同名为委托管理，实为售后包租，符合本案客观事实，本院予以维持。浦某飞、杨某上诉主张涉案合同为委托合同，缺乏依据，本院不予采纳。

在日常生活中，常常会有消费者从开发商处购买一些商铺，在购买商铺的同时又会和开发商、物业公司或者其他经营管理公司签署《商铺委托经营管理合同》，由开发商或第三方公司统一将商铺进行装修、规划、宣传、招商、管理、定价出租、收取租金及经营管理费用，消费者根据合同约定获得固定回报或者实际租金的百分比收益，这种《商铺委托经营管理合同》的性质是租赁合同、委托合同还是联营合同，实践中存在不同的认定，容易产生各种法律纠纷，故而在签订相关的《商铺委托经营管理合同》时，建议委托专业律师，对合同的条款进行审查，以减少不必要的法律风险。