尧化门二手房房价—尧化门二手房房价走势

南京主城区房价早已破三，即使边缘地区也要2.5已上，然而初春的三月却带着部分房产价格的整体下滑，究竟是房价拐点的到来，还是正常波动？

胖默君在某拍卖平台上看到一套南京翠林山庄的房产，该房产位于栖霞区金尧路19号17幢二单元103室的法拍房属于南京尧化门板块。未来地铁旁，区重点小学，生活配套完善。房产面积103.5㎡，起拍价为141万（第一次拍卖起拍价为177万），市场价221万，相当于6.3折起拍，低于市场价80万。

房产价格图

房价为何如此之低？

此乃法拍房！

有些人可能要问了，那么法拍房的价格为何如此之低呢？这我们就要从头说起了。

• 什么是法拍房

法拍房就是由申请执行人对被执行人提起诉讼后，法院进行查封拍卖以做偿还债权人欠款的一个处置物，在司法执行中，房产只是执行环节中的某一标的，而法拍可被查封拍卖的标的涉及到你了解到所有可以进行变现的物品，但是在这个过程中，法拍房，法拍车，是较为大众的标的，所以关注的人群比较多。

• 法拍房能买吗？

我相信很多人在网上也检索到法拍房的很多新闻，基本都是负面的。那么法拍房可能存在的风险有哪些呢？

首先我们从法拍房的优势说起。我们关注法拍房无非2个点最为突出，也是法拍房最大的两个优点：低总价、不限购。

不管是投资还是刚需对我们来说价格都是最关键的因素。同等地段的法拍房最低可能是市场价的56折。这巨大的价格诱惑下，自然也存在着相应的风险。

• 法拍房风险有哪些？

网上普遍的税费不清晰，债权不清晰，无法按揭，无法清场交付等。

但是我不得不说网上对法拍房的风险实际上是在无限的放大。确实，法拍是有风险，这些风险更多的存在于早期的线下处置中。随着互联化的普及，现在的法拍房基本已经实现线上化，公平公正公开。

法槌

1）市场的交易体系也在逐渐完善，常规的税费问题在房产的公告中基本会比较明确的体现，及个别不清晰的，也有专业的机构可以做尽职调查，在参拍前就可以合理的规避掉。

2）债权不清晰我认为是主要被放大的瑕疵点，实际上法院查封的房产，在债权问题上与竞买人无关，大家担心最多的就是所谓的轮候查封，但是我们要知道，这是法律层面的事情，在实际操作中，法院会解决这个问题，我们可以放心的竞拍，拍得房产后，法院会解决轮候查封的问题。法院可以解决债权不清晰的问题，是不是高枕无忧了？不是！

有些人可能会说，那你自己说的岂不是前后矛盾吗？

这里划重点。为什么要这样说。

我们在竞得法拍房后，交付了尾款，法院出具三书后，法院上该房产的物权已经转移了。但是，记得一定要尽快过户，这是为了避免在这个过程中，房产可能涉及到的再次查封。我们需要在房管局进行新的备案，更新信息，确保房产的所有权人变更为你后，这才是完结。

过户交易示意图

3）基本上法院会对法拍房的尾款交付时间会有严格的要求，一般在竞拍成功后的7-15个工作日，当然每家法院会根据实际情况进行调整，但是大多数都是在一个月内需要交付完毕尾款，一旦延时交付有被认定为毁拍的风险。

而我们直到在传统的银行按揭中，是需要做预审后，没问题进行二手房交易拿到房本去银行质押放款，这个时间3-6个月不等，当然也有一些快的1-2个月可以放款。但是不管怎么说这个流程与法院的交易流程是相悖的，法院必须拿到尾款后才会协助你进行办理过户手续。

在法拍的交易演变过程中，法院、银行、保险机构等也在积极探索适合法拍房的按揭模式。现在我了解到的大部分银行已经有相关业务，也就是我们说的法拍房，这会以担保的形式开展由保险公司介入，银行提前放款。当然还有的银行与法院之间也有新的模式，也就是同贷书模式。市场的迭代完成，意味着参与法拍的门槛越来越低，风险越来越小。

4）清场交付是很多人最关心的问题。确实我们在部分房产的公告中会看到明确法院不负责清场交付。但随着法律的健全规范，各地高院逐渐下文要求法院对处置房产进行交吉，负责到底。我们也常常看到很多法院执行的新闻，也是在形式司法权，保证公民的合法权益。

总结：所以说，法拍房肯定可以买，但法拍房依然有风险，只是这个风险绝对是可控的。我们在享受低总价带来的利好时，一定要对意向的房产做好尽调。最近有个片子叫安家，大家知道中介收你2个点的服务费，除了传统的过户代办服务外，实际上也有针对房产的尽调服务。所以我们在参与竞拍前，可以花点钱对房产开展尽调，把风险问题前置，千万不要盲目竞拍。你尽调几千元，省下来的确实几十万上百万，甚至更多！。

如果你关注法拍房，对法拍房有兴趣可以留言与我探讨，一起捡漏一起飞。