买长安悦玺还是龙樾天元;天阅山河出啥事啦

大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。

龙樾天元最新情况：

07月15日开盘，蓄客时间一个月左右，首推3栋楼1号楼117㎡、3号楼167㎡、6号楼128㎡，大概101套房，开发商口径全部售罄。

项目优点、缺点、竞品咱也都写了，请耐心看到最后。龙樾天元已经是顺销阶段，小面积户型比较抢手。

基本信息

楼盘名称：龙樾天元

开发商：北京城建

价格：限均价8.5万

位置：丰台区岳各庄，14号线大井站附近，天元公园东侧。

户型：80㎡东南向两居、90㎡东西向两居，117-128-167㎡四居室。（两居房源很少，以大户型为主）

容积率2.5、8栋楼、440户、7-18层小高层、开发商自持物业。

关键词：

西四环、京港澳高速北、3米层高、两梯两户、独立电梯间、高得房率、北京城建最高产品线、精装修、落地窗、中央空调＋新风、改善小区。

适合人群：

在丽泽、金融街、丰台科技园工作的朋友；丰台青塔原住民改善、西二环、西三环改善需求；娃儿在西城和海淀上学；或想追求居住环境的家庭。

土拍时刻

该项目为今年一批次地块，地块名称为北京市丰台区卢沟桥街道大井新村三期土地一级开发2502-0030、2505-0031地块F81绿隔产业用地、R2二类居住用地（配建“保障性租赁住房”），建设用地面积4.72万平方米，规划建筑面积11.95万平方米。

R2类居住用地的容积率为2.5，绿化面积30%，控制高度60米，销售指导价约8.5万/㎡。另外，出让宗地内还须配建9800平方米的“保障性租赁住房”。

地块仅一次报价，最终由北京城建兴华地产有限公司以26.3亿元底价竞得，可售楼面价格约2.2万元/㎡。

地段分析

由西四环、西五环、京港澳高速和莲石路，这四条路围成了一个小区域。

小区域内有首创天阅山河、远洋国誉万和城、长安悦玺、学仕里、华曦府、宸知筑、龙樾天元，一共7个项目，这些盘都以西四环外五环里作为卖点。

在众多项目中，以距离角度来说，最占优势的肯定是龙樾天元，距离四环直线距离只有800米。

龙樾天元虽属于城六区中的丰台，但是已经快挨着石景山的衙门口板块了。虽然首钢东南区、北辛安苹果园这两个板块也算是龙樾天元的竞对，但他们就都是五环外了，比龙樾天元起码要远6公里。

丽泽、金融街、丰台科技园，这三个板块是整个京西、京南的就业重地。龙樾天元距离这三处都能做到10-20分钟通勤，有近水楼台的优势。产业的发展情况，对区域房价的影响极大，对升值保值很在意的购房者也应该对这些就业区有所了解。

沿着龙樾天元，往北大概1.4公里左右，是青塔板块，这是丰台区最成熟的板快之一，所以项目周边还是有足够人气的，也算成熟，基础配套能满足。

地铁方面，距项目最近的是京港地铁14号线，西南至东北走向，呈反“L”形骨干线路，西起丰台区张郭庄站，北至朝阳区善各庄站，共35站，已经全线通车。依靠14号线，无需换乘，可以直接到达丽泽、国贸、望京。

距离龙樾天元最近的地铁站是14号线大井站，开发商披露1.3公里。可在七里庄站换乘9号线，在西局站换乘10号线，七里庄和西局站分别在大井的后1-2站。也可在北京南站，换乘4号线。

简单来说，14号线西段解决的是龙樾天元东西向的地铁需求，换乘9、10、14、19、4、8、5号线，就可以解决南北向的地铁通勤。

公路方面，除了西四环以外，家门口的青塔西路、小屯路都能解决南北交通，这两条路还是带辅路的主路。莲石路和京港澳解决了东西方向的驾车需求。

对于出差需求多的朋友，那就相当方便了。首先，丰台最不缺的就是火车站，丰台站（改建后是亚洲最大的，刚投入使用）、北京西站、北京南站，总有一站适合你。

其次，坐飞机的话，在丽泽就会有城市航站楼，在草桥坐机场线到大兴机场也同样方便。

周边配套，总结来说就是基本都有。

开发商其实一直在强调五棵松商圈，倒也没毛病，沿着青塔西路往北3.5公里左右就能到达五棵松商圈，凯迪拉克中心（原五棵松篮球馆）、华熙live（号称是京西宇宙中心）、五棵松万达（老卓展）、301医院（解放军总医院，仅次于协和），配套相当充裕。学校也是极好的，但需要海淀学籍，不展开了，哈哈。

周边4公里内，医疗方面还有解放军总医院第三医学中心（武警总医院）、北京市中西医结合医院、解放军总医院第五医学中心（原第三〇二医院和原第三〇七医院），基本够用。

商业方面，3公里内：两个物美、首航超市、家家福超市、盒马生鲜、红星美凯龙、翠微百货、苏宁易购。

学校方面，附近的小学有北京教育学院丰台实验学校和丰体时代小学，中学的话靠近丰台二中初中部（丰台二中仅次于十二中，丰台第二），还有在建的北京十一学校中堂实验学校。海淀知名民办校建华实验据说也要搬到丰台卢沟桥街道了，也是一个利好。

熟悉咱一休侃房的都懂，我喜欢分析微观地段，咱们一起来看看，家门口都有啥？

项目南侧这一长条是50米宽的绿地，也是由城建负责。西侧预计会有一些商业办公类的建筑。

正北侧是青塔西路62号院，也叫做万绿园小区，正在建二期，武警部队的家属楼，瞬间提升了安全感。

正东侧是天弓高尔夫俱乐部、绿地、岳各庄村文化中心、各种球场。

南侧200米左右是丰台区马术训练基地、足球俱乐部、网球训练营、篮球场等运动场所。丰台体育中心在大井地铁站旁。

一路之隔，马路对面是天元公园，属实不小，起码10个龙樾天元小区这么大。茶余饭后遛个弯儿很方便，而且公园旁边还有篮球场、轮滑场、足球场。

这一切配套，都在500米内，上图中都能看到。综合来说，这周边算是“生活友好型”地段，尤其适合喜欢户外运动的家庭。

产品分析

楼盘设计方面，北京城建其实很保守。坦诚地说，并没有特别突出的亮点，明显是求稳。

人文价值方面，北京城建一直在强调“京西贵地，大院文化”。倒也算讲得通，丰台自古就是屯兵的地方，解放后丰台也有很多部队大院。

咱重点说说户型吧，开发商对外公布是3个户型，四居起步。实际上还有八九十平米的两居三居小户型，数量不多。

房屋内用料方面，城建还是很注重的，这次是高标准精装，厨房卫浴都用的一线大牌。

城建提出了“6W健康舒居智慧系统”，还送了新风和中央空调，绝对是加分项。三重净水系统、同层排水系统、中央除油烟系统，这三点相比一般项目，也是明显优势。

117㎡四居，三居的面积和价格，入手四居，适合预算有限又非常想多一间屋子的家庭。这个面积，每间屋子都不会太大，但毕竟是四居，就看个人选择了。南北通透，三面宽朝南。中间户，也做到了双明卫，家政间功能也考虑到了。

128㎡B户型，项目的主力户型，两梯两户，独立电梯间的那种。双明卫，同样是四叶草布局，或者叫做眼镜户型，每间卧室分列四角，互不打扰。

167㎡四居，果然够大，南向面宽达到了12.6米，客厅和餐厅面积也相当富裕，妥妥的有钱人户型。

同样是独立电梯入户，而且房源都是在楼王位置。边户是真正的270°采光通风，亮点是北侧的一间卧室，并没有朝北开窗，而是朝东。

最后，还是老规矩，奉上一休对项目的优缺点总结，这是简版的，想要深度解读的朋友，欢迎留言聊。

优点总结

1、三米的层高，加分项。客厅纯落地窗户，很少见了。

2、城市界面不错，不至于像很多新盘那样荒无人烟。配套成熟，运动场所多，四周没有嫌恶设施。

3、精装标准高，私家电梯能封电梯厅，很香了。

4、楼面价才2.2万单价，开发商利润空间足。

5、这几年，大量建筑商直接干起了开发商，去掉了中间环节。都知道中建系来势汹汹，其实北京城建势头也很猛，今年的网签业绩中，北京城建和中海华润处于第一集团，成绩还是很亮眼的。本地国企，资金稳，也注定是要深耕本地市场，打品牌的关键时刻。

6、龙樾系是北京城建最高级的产品线。

7、北京城建在大瓦窑、小瓦窑、卢沟桥有大量的一级开发，对区域很熟悉，占优势，甚至城建的混凝土公司就在这边。于情于理，这个大板块也一定是会被城建深耕的，事实也是如此，区域内在售的7个项目中，3个有城建的影子。万和城是和远洋联合开发，宸知筑的地块是城建早年做棚改项目时拿下的，也是做了一二级联动开发。

8、到四环最近的新盘，环线优势大。

缺点总结

1、有保障房，不纯粹。

2、周边7个竞品新盘，除了中海学仕里都是主打改善，同质化是不可避免的。

3、到地铁的距离有点远，实际距离要1.8公里左右。

4、有东西向楼栋，且存在同一栋楼高度不一的情况。

5、附近的岳各庄批发市场，算是丰台体量较大的市场，虽然提供了方便，但人群较杂乱，有海鲜农产品，可能不利于防疫。（很多人觉得问题不大，见仁见智。）

6、北京十一学校中堂实验学校是公办的，对板块来说是绝对利好，只是上学顺位恐怕会优先旁边的豪宅小区紫辰院，毕竟学校是人家开发商引进的。

首创天阅山河、远洋国誉万和城、长安悦玺、学仕里、华曦府、宸知筑、龙樾天元，7个盘怎么选？

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