南宁汤臣一品西派御冮-汤臣一品南宁房地产

近期几篇的流量不太行呢，大家假期出行都不玩手机的么？

那虎爸就发发旧文《南宁这四个楼盘，让人纠结死了！》吧，再优化优化吧，以下为调整正文：

我们当下买房都是想既要、又要、还要的，这属于人之常情。

但现实是，哪怕你有钞能力也未必能选到十全十美的房子。

因为有时往往不是价格的问题，而是地段或产品先天上就存在硬伤，属于你要不接受，要不放弃，只能在二选一之间纠结。

我们团队往往把这类楼盘定义成精神内耗盘，即会让你患得患失、摇摆不定，放弃了觉得可惜，选择就下不了手那种状态。

在南宁有五类精神内耗盘是比较常见的，今天虎爸展开聊聊：

1、地段纠结型。

顾名思义，这类楼盘往往产品很好，但地段很烂，让人纠结不已。

比较有代表性的就是中铁西派御江、盛天东郡等。

作为中铁吹，虎爸就不吐槽地段有多烂了，懂得都懂。

主要聊聊盛天东郡吧。

了解虎爸的都知道，虎爸是兴宁一生黑。

但环顾整个兴宁，要说哪个楼盘让虎爸心动动的，就非盛天东郡莫属了。

如果你是老南宁，对盛天一定不会陌生，曾经和翰林、荣和作为本土三大巨头，是品质的代名词。

其开发的楼盘不说个个经典，起码也是品质标杆，而盛天东郡是标杆中标杆。

无论是规划、档次，户型设计、还是园林、物业都符合高品质楼盘的标准。

特别是园林，在虎爸心中是可以进南宁前五的（前五还有哪些？详见《华发国宾壹号测评篇》）

园林做得很好，但价格却不高啊，按道理比周边小世界、大唐要高个一两千都应该。

但市场就是这么定价了。

原因在哪？地段太让人纠结了！

配套没有形成街区氛围、交通断头路像个孤岛、学区就更不用说了。

对刚需来说，三大件：地段、交通、学区，就沾了个地铁吧（详见《南宁新盘避坑指南》）

对改善来说，产品是很爱了，奈何地段跟不上，入手就属于区域错配了。

虎爸强烈建议它和西派御江组成个CP，很有点难兄难弟的感觉。

典型的地段纠结型楼盘。

2、舒适度纠结型。

地段、配套不差，但楼盘内外舒适度存在硬伤。

内部的，比如容积率太高，导致出现超高层、户梯比等问题，代表性如万科金域中央、华润24城等。

外部的，比如临快速路、高架桥、铁路等噪音源多，代表性的如荣和凤岭学府啦、近期比较火的建发央玺人才房啦。

其中的集大成者非万科城莫属了。

我在《万科城测评篇》里把楼盘的情况及优缺点都讲述完了，这里就不赘述。

主要说纠结点在哪?

万科城位于凤岭北的长虹板块，虽然属于飞地，但胜在自成天地，能内循环解决居住、生活、学区、购物等需求。

从宜居的角度看，是非常nice的，简直是刚需福地。

但等到一看万科城的规划及户型时，就要傻眼了：放眼一片都是4、50的超高层，一言不合的2T6、4T8。

这哪怕是刚需都要打退堂鼓，难道刚需就不配上2T4么？

特别外部还一堆的噪音源干扰，什么快速路、铁路，甚至连公墓都是应有尽有。

对追求舒适型的客户来说，是严重的劝退的。

3、物业纠结型。

物业很重要，这是目前所有人的共识。

好的代表比如中铁凤岭山语城、广源国际社区等已经有十几年的老小区，物业把小区保养得十年如一日般崭新。如果我不提，在现场你甚至以为是刚交付几年的盘。

而差的代表当属江南区的邕江明珠了，可以说是被物业拖垮的楼盘。

只要去逛过它的园林，就没有不竖大拇指的，你甚至会惊叹当初开发商做规划时的良苦用心：参天大树，枝繁叶茂，逛起来像在南湖名树园似的。各种东南亚风格，什么沙滩、水上酒吧，泳池等，哪怕放在现在规划也是超前的。

但偏偏这么好的楼盘，维护保养缺很差:

随处可见的失修，和公区被占用改小卖部，停车场常年被淹被泡都翻边了也不维护，导致业主都不愿意把车停地下。

这画面怎么说的，明明一辆跑车，硬是被整成了僵尸车的既视感。

虎爸强烈建议邕江明珠的业主可以搞搞业委会，学学荣和中央公园（详看《荣和中央公园测评篇》）是如何通过业主自救，成立业委会让小区重获新生的。

其实二手还好，能一眼看出问题，该纠结的就纠结。

但新盘就没办法了，如果遇上不知名的物业，就是典型的开盲盒了。

4、功能纠结型。

属于地段、楼盘都很好，但往往存在某个功能上的缺失或不足，导致要下手的异常纠结。

比如房间设计太小，常见的是盲目追求高赠送，把尺寸压小了，代表比较多的非荣和莫属。

比如只做一个卫生间，以前大家还能忍受，但现在住商提高了，已经很难接受三口之家只有一个卫生间了。

比如光明澜湾九里是虎爸团队一直是很认可的楼盘。

占据蟠龙地段，楼下就是地铁口和滨江公园，用材用料也是光明难得的下血本了（毕竟是第一个盘，当时还很土冒的叫农房）

哪怕是户型设计，利用率也很高，比如88平的餐客厅特别显大，甚至比目前大多数120平做得还大。

但唯独有一个硬伤却把大部分人给劝退了：都做3房了，只有一个卫生间！

这让家庭型的客户纠结地要死，地段、配套、楼盘、地铁看起来老香老香了。

单身或养老就算了，但我拖家带口的，抢卫生间可怎么办啊？

看这个盘的客户总是陷入二选一的纠结之中。

5、风水纠结型。

嗯， 科学的尽头是玄学。

在南宁比较典型的风水纠结当数反弓水了，代表性的有星海银沙、保利明玥江山、保利冠江墅等。

说说冠江墅吧，产品应该是保利目前做得最用心的了，江景也让人爱得不行。

但奈何大多数人一看到反攻，就纠结个不行。

没办法，谁让看冠江墅的大多数是做生意的呢？

以上是今天分享的全部。小伙伴们可以留言你目前或曾经的精神内耗盘，最后选了哪个盘治好了你的精神内耗？

最后，如果本文对你有帮助希望能一键三连，谢谢大家。