深业云海湾什么时候交房_前海深业云海湾

首先给出两条老岳对于楼市明确且清晰的判断。

第一，未来深圳及一线城市房价一定会继续上涨，但越来越不好卖了，房价上涨与不容易变现并不矛盾，并且会长期同时存在；第二，房价短期看金融，中期看土地，长期看人口，结局要看政策。

我是爱买房的老岳，关注我了解更多有用的房产资讯。

我们今天来主要聊聊前海的新房深业云海湾，看完你就明白这个盘值不值的买了。

我们先来说板块。

深业云海湾位于前海的桂湾片区。桂湾属于前海完成度最高的板块，这里有最全的商圈、交通、写字楼、学校等配套，目前桂湾只剩下2个住宅地块还没出让。

关于板块的描述，我在之前聊聊前海的万科臻湾悦二期里有说过，妈湾和前湾板块依旧处于画PPT的1.0版阶段，桂湾是2.0阶段，而宝中是3.0阶段。

等深业云海湾和前海时代三期住宅入市以后，桂湾板块将从2.0阶段迈向2.5阶段，距离3.0阶段的宝中只差一步之遥。

那也就意味着，前海的桂湾板块用了宝中发展一半左右的时间，完成了对宝中三十年建设的追赶。

我们接下来说产品。

深业云海湾占地面积约5.13万方，总建筑面积约21万方，老岳给大家举个例子，天安门广场的占地面积约44万方，总建筑面积约6.5万方。也就是说，深业云海湾占地面积大约相当于天安门广场占地面积的11.7%左右，总建筑面积大约相当于天安门广场总建筑面积的3.2倍左右。

占地面积和总建筑面积大呢，就意味着可以有更多可发挥的可能性，简单来说就是你在同一块土地上可以建更多的建筑，比如绿化、公共区域、社区配套等。

深业云海湾规划由8栋建筑合围组成，其中5栋为商品房，2栋为可售型人才房，1栋为人才租赁房。

深业云海湾容积率4.1，车位比1:1.17，物业是深业自己的物业，每个月4.5元，项目目前还在规划中，预计2025年年中交房。

本次推售918套住宅，限价9.2万元/㎡，户型为106-183平3-4房（106-108平345套，116平368套，143平88套，183平117套），总价区间1000万-1800万上下。

背景方面呢，深业的盘作为国企中规中矩，中规中矩的意思呢就是按时交房什么的估计没太大问题，估计也不会出现维权什么的，但是你想要比较高的品质的话就别想了。（老岳除了深业上城、深业中城出点名，还有什么特别出名的大家都知道的深业的盘吗？）

我们再来说户型。

在户型方面，云海湾走是改善路线，三房搞了5个户型，四房搞了2个户型，不少户型是正南或者南北通透，这次给大家搞了非常多的高清图，大家具体自己去详细看吧。

就户型来说呢，深业云海湾中规中矩和其他盘都差不多，具体选哪种户型就看自己兜里的钱和喜好了。

我们再来说价格。

深业云海湾限价9.2万元/㎡，算下来1000万左右的门槛价。

这个价格怎么说呢，老岳之前说过宝中是3.0阶段，均价在12万上下，前海的桂湾是2.0阶段，实际成交均价无论是新房还是二手房都在9万上下，这个价格其实就是这个板块的实际价值与价格，并没有大家所说的倒挂多少什么的。

这个板块你买的时候低于这个价格就是赚到了，买的时候高于这个价格就会站岗一段时间等下一波楼市周期来。

然后前段时间前海的妈湾板块一口气嗷嗷供应了14块宅地，总共计划供应住宅面积130万方。

市场就马上分成了两派，一派是上好多人就开始说前海要炸了涨不上去了要跌了供给太多了，这一派讲的人居多，因为迎合了大众心里说了他们想听的话，另一派是说这是会形成利好，因为连片的住宅能形成更好的居住氛围。

这个事的答案我在下一个十年十倍的深圳湾在哪里？文章里面有详细讲，感兴趣小伙伴可以读一读。

有人说这个会不会对深业云海湾产生影响，这么说吧，从深业云海湾开车不堵车直线距离到妈湾远一点的住宅板块，都得干15分钟以上，并且桂湾享受的配套和妈湾享受的配套完全就不是同一东西，你觉得会有啥影响？

至于说能不能买，我觉得大家最纠结的点在于两个。

第一，深业云海湾人才房总量高于商品房会不会对商品房产生影响？

深业云海湾其中商品房918套，人才房968套，两者比例基本各占50%，值得注意的是人才房968套比商品房还多出50套，是当前整体前海片区人才房占比最多社区。如果没记错的话，这也是深圳执行人才房与商品房混居以来，人才房占比最高的一个小区。

担心租赁人才房的素质会影响商品房品质的，人家可能学历比你高，素质比你好，同样交物业管理费，同样也是经过筛选得到租赁资格的，哪个楼盘没有高低素质之分？再好的豪宅也有天天吵架的夫妻啊？

认为可售人才房会影响商品房价格的，这两个东西完全就在两个维度，两种玩法，人才房限售10年，10年太长了，谁知道中间会发生什么事呢？而每个人的人生又有几个10年呢？

第二，复杂的学区划分会不会影响学区的质量？

怎么说呢，老岳对学位这个事，从头到尾都不看好，有就行了，这个事不确定性太高了，鸡娃不如鸡自己。全国学区房价值与价格将迎来重塑

当然以上这两个事，无论我怎么说，你都要想办法过心里这道坎，如果说你的感觉这个不好会对房价或者质量有影响，心里过不去这道坎，那也别买就行了。

但是话说回来，你兜里钱就1000万左右，还想在核心区买三房四房的新盘，除了这个盘真的没别的刚好的盘可以选了，这个就是1000万左右买三房四房新房最好的选择，目前来看没有之一，其他的要么你看不上，要么买不起。

我们今天就说到这里，我们今天就说到这里，觉得老岳内容不错的话，记得点赞、收藏、转发。

最后，老岳给大家准备了2023年深圳打新资料包。

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