锦绣之城多少钱一平方;成都锦绣之城

▲图片来源：我爱我家

金9杭州二手房成交结果已经新鲜出炉了，按照网传数据成交量在连续5连跌后，8月回光返照式的小幅反弹，9月再一次扑街；

这数据不仅是我们表面看到的，还经历过二手房一轮轮以价换量换来的，如果把网上发布的杭州9月指标性顶流板块的成交情况做分析，会更清楚找到市场脉络……

▲金色海岸实景图 摄影｜渔舟

我们常说寻找规律最简单的办法是找典型案例：就以杭州典型核心板块的现象为例：

▲金色海岸、御潮府、御品、留香园部分挂牌价，来自好找房网

9月拥江标杆板块——南星桥板块的金色海岸以10万/㎡低价勉强成交一套，如果放在两年前这个单价简直难以想象，放到今时今日天花板楼盘之一以这个价格都很难走的动。

望江新城1年陈的次新房御品、御潮府也纷纷跌下神坛，最低成交价仅约8.2万/㎡；江河汇价格天花板留香园成三套中有两套成交价都落在8字头（见上图：目前挂牌价也与成交价非常接近）。

▲创世纪实景图 摄影｜渔舟

另一个江南顶流的价格话语权板块——奥体，除了杭州壹号院一枝独秀承当着量价一体担当以外，奥体新三兄弟天璞、时代奥城、创世纪成交价几乎都到了两、三年前交付稳住后的价位：6.5-8万/㎡之间；（见下图：目前挂牌价也与成交价非常接近）。

▲嘉品、君品部分挂牌价，来自好找房网

新交付的三品澄、嘉品主力在小7字头，即使亚运盛会效应光环，叠加大社区、一定的产品力的君品也必须要价格助力，以6字头主力低价一枝独秀的成交了13套，成为奥体流量担当。

另一个主城核心区价格对标板块—申花，以价换量的天荟9月高层成交价与新房倒挂已经缩小到大几千，洋房甚至已经接近破发；

▲杭州金茂府实景图 摄影｜渔舟

杭州金茂府、宜和园、锦绣之城同样是以放在两年前不敢想象的低价格—8字头才勉强以1套的惨淡成绩，没有交白卷；

刚交付的申花北春月杭宁府虽说没破发，但小5万的成交价也就是赚了个吆喝，听了一下响声，远远未达到粉盘动辄上百万的赚钱预期。

梳理上面的价格就是为下面的论据埋下伏笔，先下结论：杭州顶流板块二手房性价比接近新房了！

▲君品实景图 摄影｜渔舟

以奥体为例，假如以大5万的三品次新房来看，假设未来杭州新政按照：财政部、国税总局和住建部联袂发布的指导意见：“出售现有住房1年内重购新房个人所得税予以退税（一城一策、不一定能实现）”剧本走，叠加现行满二唯一、满五免增值税，真有可能实现税费自由，二手无疑已经挺香了。

反过来看，相对新房限价，假设降费能够实现，顶流板块二手房与新房价差在万把上下，甚至大几千的单价差；

无论是从现今奥体新房高不可攀的总价、面积门槛，还是摇号难度等各象限上，特别是低预算的购房者面前，新房性价比优势已经不再像之前那样远远甩开二手房。

如果再算笔账，开盘到交付的约3年时间、利率成本，加上税费……一定程度短期撇除金融属性的新房，二手房无论是性价比还是心理感受都在逐步贴近新房。

另一个新房优势大幅度消减的板块是未科；

▲未来悦、印未来、紫樾府、未来天空之城部分挂牌价，来自好找房网

9月绿汀路三兄弟中未来悦无论是大小户型成交价主力都在大四万；特别是有套低楼层大户型仅以4.3万/㎡成交；

而另一个宜居综合实力更强大盘—未来天空之城成交价比未来悦高一些，以破5的价格在缓行，成交量远未达到走量。

印未来稍高也就在5万稍高点，成交权重中占大头还是得依仗小户型低总价的优势。

以4万出头的未来悦为例，如果以现在的新房3.6万/㎡限价来看，三年资金利息、税费、交易成本，加上贷款利率，总成本也在4万/㎡出头了，毕竟是杭州第三中心，虽有产业起伏，但产业基础、人群底蕴毕竟在的，这个价格完全对得起板块能级。

以上案例这还不包括远郊、供大于求的板块，相对稳定、支撑性强的市区粉盘板块也不在少数：

比如：拥有拥潮府、翠语华庭、潮起云上、展望等一众粉盘的市北，如今4万出头的二手次新房性价比已经无限接近于近4万限价的新房；

比如：二手次新房成交价仅3万/㎡+与新房限价几乎接近平价的勾庄；

▲春风实景图 摄影｜渔舟

再比如，次新二手房成交价已经偶现低于新房4.7万/㎡破发的城东明石七子中的归锦府、悦风华……还有湖、大江东都普遍接近破发边缘；

二手房持续探底，意味着即使是红粉盘板块的次新房与新房的倒挂也越来越小，也意味着在现有限价体制下，新房的优势越来越小。

无疑如果淘淘这些板块价格差距不大，产品更优、如果还有税费减免的房源，即买即住的二手房，确实比新房还香。

▲芝澜月华样板房实景图

虽然杭州新政大招还没真正揭开帷幕，很难准确判断未来二手房走向，但毋庸置疑的是：刺激是主旋律，大致走向必然是趋好趋稳；

另外，房地产三级链条并不孤立，是环环相扣的，调控要想治本，土地市场、新房、二手房三级统筹，供需双向调整是必然的。

三级同调，意味着市场要回正，回到正常新面包（新房）比存量面包（二手房）接近或趋于合理；

比如在稀缺地段、产品层面的附加属性上做溢价，而不是在巨大的投资属性推动下，无差别的大幅倒挂。

现在看来，杭州大部分红粉盘板块的二手房相较新房倒挂都已经不再明显了，顶流板块的二手房性价比也在迅速提高。

这对自住和追求地段、便利度、宜居复合型房子的购房者，无疑是超级利好！

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文/渔舟 编辑/渔舟