苏州金科浅棠水岸特惠、苏州金科仁恒浅棠平江
进入5月份差不多一个礼拜，苏州楼市就像是苏州的天气一样，有些乍暖还寒的意思。
首先是新房市场的房源供应突然停了。至今为止，苏州新房市场最后一张预售证，是4月28日开出去的，上礼拜三个工作日没有房源拿预售。
其次上周二手房网签量也大打折扣。据中介反应，说楼市的热度还在，但是购房者与房东之间，对价格的认知有较大的偏差。
网上的媒体也是一分为二，有人在鼓吹楼市成交火爆，有人在渲染房价不跌就卖不出去。
其实在二手房市场，房价下跌和成交火爆，这两种现象并不是互相排斥的，更多的时候应该是相辅相成，特别是目前的苏州二手房市场的热度，更是两者结合的产物。
只是线上的媒体会根据面向角色的不同，而片面地强调市场的某一个特点，导致不同的角色有自己不同的理解。
如此种种，归根结底，最核心的焦点还是房价问题。
在苏州新房市场全线挺进大平层的时代，挺进高端改善的时代中，现存的少之又少的刚需房源还有多少？
4月底获得预售的数百套房源，也许能给我们一些答案。
在五一假期之前最后的一个工作日，也就是4月28日，有四个楼盘新推的房源获得预售。
四个楼盘简直是遍布苏州的东西南北，不论是作为刚需楼盘还是作为改善楼盘，都非常具有代表性。
太湖科学城领军楼盘 均价2.65万元/平米
实际上太湖科学城在中建观澜雅境之前，也是有几个楼盘进驻开卖的。
不过真正将太湖科学城这个概念独立出来，不再拼命蹭科技城热度的时代，应该是由中建观澜雅境开启的。
当然，太湖科学城这边的核心配套南京大学才刚刚起势，真正要整体热起来，还需要一定时间。
但是这不影响中建观澜雅境在产品设计上提前一步，将中高端产品直接放在太湖科学城，以2.65万元/平米这样一个较为改善的价格，拔高了楼盘圈层的门槛。
4月28日，中建观澜雅境推出3期的4号楼、5号楼和7号楼，均为17层高层房源，房源面积有128平米、132平米与144平米三种，总价最低318万元，最高412万元，这个区间里几乎每个价格段都有些房源分布，其中量最大的还是总价340万元的档次。
用战略眼光来看的话，太湖科学城目前的价格和产品，总价大部分在400万元以下，还是有一定潜力可以挖掘的。
园区胜浦刚需门槛 总价300万元以上
经常有人会问，胜浦的房子能买吗？
作为园区的刚需，胜浦的房子当然是值得入手的。
以这次拿预售的中铁建花语澜苑来举个例子，本次获得预售的5号楼、11号楼和19号楼，有一大批100平米左右的房源，总价是低于300万元的。
你要说地位的话，胜浦和科学城有非常相似之处，但是房源价格的话，这边能提供的房源就比较亲民一些了。
虽然均价达到3.1万元/平米，但是这次拿预售的产品就26层高层的100平米和113平米两种，对于园区的刚需较为友好，未来的发展也不见得会差。
吴中越溪蹭太湖新城 平均总价250-260万元
上城时光实在是苏州新房市场的万年青了。
它的优势和劣势，都非常简单直接：优势就是便宜，劣势主要在于环境。
是否选择上城时光，在于客观和主观更加侧重哪一边。
这次上城时光推出的房源是26层的高层房源，20号楼和22号楼，户型面积比较接地气，95平米、105平米和115平米三种，均价差不多2.4万元/平米，所以这边房源总价基本上在250-260万元。
当然，要看看过往的房源，还的确有总价一百八十来万的房子，不过预算压缩到这个地步，确实也没必要。
本期推出的22号楼有一批95平的房子，总价差不多200-220万的样子，对于刚需来说还是比较友好的。
相城澄阳真刚需 总价126万起
金科浅棠水岸最出名的，是之前悍然喊出“0首付”的口号。
作为阳澄湖边，荒郊野岭，要啥没啥的纯刚需盘，它的备案均价只有1.84万元/平米，这次拿出来的房源只有17-18层的101平和105平两种，非常单纯。
如果仔细看看一房一价表，我们会发现，别说总价180万了，就这次推出的12号楼里，甚至有总价126万的1层房源。
如果把顶层底层这些楼层不太好的房源剔除，本次浅棠水岸推出的房源总价大部分集中在190-210万元的区间里。
这个价格水平，在苏州新房市场里是相当能打了。
总结：
看完上面四个楼盘，我们就会发现苏州新房市场，特别是中低端产品面临的困境。
价格越便宜，二手房市场的平替越多，比如说金科浅棠水岸，哪怕一大批房源总价都不到200万元，看起来很能打。
但是放到二手房市场，只要不往姑苏、新区和园区扎，退到吴中和相城，总价两百万，地段不错的房子简直车载斗量，北有活力岛、南有尹山湖，都可以大批量供应，何必跑到阳澄湖畔那么偏远的地段呢？
新房价格不能乱降，二手房价格却是可以灵活调整，按需调整的。
如果不是核心地段，同等条件下，新房打不过二手房，再正常不过。
这也是为什么，苏州新房市场近期不断推出大面积、大平层产品，试图在产品的高度上建立二手房无法企及的优势。
但是这样只论产品，不论购买力和市场接受度的战略，在苏州能走多远呢？
