中海超越万科的优势、中海的房子质量怎么样

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2246字，预计阅读时间：可能6分钟

刚需真的等不了了！

不论大家上周末去没去营销中心，都能感受到楼市急速回温的翘尾行情。相比资金充裕的改善族，急需买首套房的刚需族看房积极性大大提高，但是下手时还是最纠结。一个老话题：

首付70W-80W，总预算200W，青岛能买哪些房？

在盘点这些楼盘之前，我希望大家首先明白一件事。虽然外地购房者已经三年没有来青，但是有着坚实改善支撑的市内四区以及西海岸核心区，优质资产的价格并未崩盘，这也就意味着在这个预算之下，你必须和不完美和解。

且不说200W，就是手握400W的购房者，也无法在浮山后与CBD实现学区、地段、产品的全优选择。

所以，我们只能以理性的态度，去在当下的不那么出色的板块、不那么完美的楼盘间权衡，找出最适合我们那一个。

西海岸：小开发商的“完美”与硬伤

西海岸，是一个机会与危险并存的区域。

许多在西海岸下出先手棋的人赚得盆满钵满，也有很多2018年捡便宜追高的人已五年亏掉了首付。

对于这个GDP超越山东诸多地级市的新区，老王充满信心。地铁商业mall不断落地，各大名校不断扩容，有着市南所没有的朝气与活力。但是同样我们也要正视西海岸新区的两大问题：

1、连续多年没有规划、没有节制的放量供地，但是人口增长并未达到预期，供远远过于求的局面成为资产增长最大的利空因素；

2、绝大多数好地到不了好开发商手里，市场遇冷雷声不断，一些垃圾盘的延期交付、低品质交付，影响了西海岸楼市的形象。

看清这两点，我希望你能和老王一样理性地看待两个红盘——青城翰章与润诚·天悦华府。

青城翰章这个盘，纸面优势太让人心动了。11F到17F的小高层，学区不错，靠近王家港地铁站，户型也挺不错。200W的预算之下，算是西海岸一个比较让人心动的选择。

缺点，大家主要纠结于两个：第一，画面中的不利因素，势必会带来噪音以及心理上的不安感受；第二，交房时间要2024年年底，这小开发商靠不靠谱？

青城是建筑起家开发商，安全度应该是没有问题，建筑质量应该也能说得过去。弱项就是园林，青城的园林只能做到“有”这个保障，很难与一线房企媲美。

这个楼盘适合周边预算有限、有学区需求的地缘改善，从投资的角度而言，在目前这个总价和西海岸供应量之下，很难有什么惊艳的增值曲线。

润诚·天悦华府，福建开发商的卖家秀自然是一流的。从目前来看，工程进度也算是正常。目前营销中心优惠力度也可以，买个106㎡的一家三口也够了。唯一比较尴尬的是去商圈、地铁站虽不远，但是没有到步行可达的便利度。

所以，老王对它的判断和青城翰章差不多：作为地缘刚需，如果预算就在200万元，买一套自住也不是不行，但是从增值前景来看，并没有多少潜力。

简单一句话：缺少一流海景加持，缺少一流产品力加持，楼盘周边有存在短期内无法改变的缺憾，这样的楼盘“温饱”上车不算落坑，但价值天花板依稀可见。

当然，还有人问提提预算买中海·半山云境如何？开发商靠谱，位置不错，唯一的问题就是目前的价格不算实惠，参考中海·寰宇时代的价格走势，建议大家再等等。

老四方：解渴盘的纠结与未来

市南和老市北一地难求，即使有土地供应，在头部房企的激烈缠斗之后，3W+的单价也不是200W预算的购房者所能染指的。

老四方，成为实现短距离通勤+居住改善的B方案。

当然，有人关注老四方烟火气，有人会去拍低效片区的破败不堪。怎么说呢？你还记得二十年前的浮山后、十五年前的新都心、十年前的东李吗？

城市一定是在不断向前发展的。你想享受城芯的锦绣繁华，你就要接受高房价；你想在预算范围内先解“无房”之渴，就要以长远的眼光，学会权衡。

200W总价之下，老四方介绍两个盘：保利时代与中铁建·梧桐苑。

保利时代的优势的TOP央企，100%安全，明年上半年交房，现在63平方米到96平方米还剩下二十多套清退房源。

对于预算有限，又想住物业小区电梯房的人来说，这个盘是权衡之选。

中铁建·梧桐苑的优点和缺点都在这张效果图上清晰可见。我说过，没有完美的盘，我们在权衡中，价格是很重要的因素。要是开盘价，这个盘肯定我提都不会提。

但是对于明年交房的央企精装房来说，两万左右的单价，还是可以供预算有限购房者考虑的。在社区团购如此发达的今天，生活所需对于任何一个主城楼盘都不是事儿。

当然，如果预算再提一下，保利·和颂是不错的选择。对于这个大片区，我们真的不要抬杠，我们只要相信青岛这座城市在越来越好的趋势之下，原本很多灰白的老城区会因为城市更新焕变得五彩斑斓。

李沧：地铁盘的均好性与成长力

如果我们沿着城市的交通大动脉继续北行，会发现很多明后年交付的宝藏盘。但是对于主城的刚需来说，我认为最应该关注的是地铁M1号线地铁盘。

因为这条贯穿市南、市北、李沧三大老城区的交通大动脉，可以完美解决通勤的问题。而且随着万科未来广场的开业，越来越多的优质资源在这条线两侧聚集，为沿线楼盘的价值增长提供了无限可能。

明年年末交付的楼山春晓，拥有大城配套的优势，学校、地铁、产业等一站配齐。当然这是一个漫长的建设过程。此外，从通勤距离而言，对于市南、市北刚需来说稍有些远，比较适合李沧北的购房者。目前89㎡房源所剩不多，105㎡、115㎡户型还有。

对于在市南、市北、四方工作的年轻人和改善族来说，双子星城公园里是一个非常适合的楼盘。从市立医院西部院区乘坐14站地铁就可以到达，这是主城年轻人可以承受的通勤距离，而且是有准确时间保障的。

除了通勤的优势，双子星城生活配套也是十分成熟。3公里范围内有三医、八医两家李沧区一流的医院，除了毗邻青岛第一大商圈——李村商圈之外，作为一个57万㎡的TOD项目，双子星城自带商业配套。餐饮、休闲娱乐、运动健身、课外教育等业主未来可实现出门即达，有着复刻双山站时尚商业+品质住区的潜质。

最为关键的是，双子星城公园里容积率只有2.0，是主城区少有的洋房+小高的住区，而且聘请万科物业为业主服务，可以说各方面都无短板。因为公摊小，所以200万就可以买一个三室两厅的元宝户，这在主城也几乎找不到：

在主城刚需走出家门之后，上周末双子星城·公园里成交了31套，这足以说明其市场认可度。当然，市场热度这么高，也与年末开发商送出的钜惠福利有关。

不论你是改善还是投资，在有限的预算之下，肯定要买地段、产品、配套、物业、园林核心要素最多的项目。

经过核心成员投票，200W总价之下，这个周末V选好房的选择是：双子星城·公园里。