北京密云最便宜的房子_密云最好的小区

中海·湖光玖里占地152651.99㎡，建筑面积约183682.38 ㎡，项目是第四代“拾光系”产品，容积率1.2，地块的面宽资源丰富，这也是能出超级户型的重要原因，项目分为南北两个区，规划有46栋4-6层洋房、26栋联排别墅，共1246套房源。据悉，项目的销售指导价59700元/㎡（开盘有优惠），精装修交房，整体非常纯粹。

【项目基础信息】

占地面积：152651.99m

建筑面积：183682.38 m

容积率：1.20绿化率：30%

开发商：北京中海盈璟房地产开发有限公司

楼盘地址：火沙路与裕庆路交叉口西北角

物业公司：北京中海物业管理有限公司

物业费：洋房6.18元/㎡•月；联排7.18元/㎡•月

物业类别：洋房,联排

洋房建筑面积：111（115）-138-155-187平米

联排：226平米、276平米、282平米

建筑类别：板楼

产权年限：70年

环线位置：五至六环

楼栋总数：72栋

总户数：1246户

楼层状況：其中4~6层洋房产品46栋、联排别墅26栋

联排总高：地上3层地下2层

产品层高：单层高3米到3.4米

洋房交房：预计2025年年中

联排交房：预计2024年年底

交房标准：洋房精装(联排毛坯)

产品单价：政府指导价5.97万（开盘价5.5万起询）

洋房格局：三居到四居室格局

洋房总价：约610万到1200万

联排面积：226/276/282平米

联排格局：四居到五居室格局

联排总价：约1500万到2500万

梯户比例：洋房一梯两户(联排独立)

车位配比：1：1.2(人车分流)

供水供电：市政民水民电

供暖方式：市政集中供暖

得房率：84%到92%

区域地段咋样？

中海湖光玖里位于顺义后沙峪板块，或者叫中央别墅区延展地带。位于北京东北部，顺义区，五环外。

后沙峪板块，西侧是未来科学城，东侧是首都机场，直线距离都在4.5公里左右。

南侧3.3公里是温榆河，河两岸分别是顺义中央别墅区和朝阳孙河别墅区（北京壹号别墅区），整体环境较为低密度。

毫无疑问，附近最大的商业就业区是望京，直线距离大概11.5公里。

但其实后沙峪自身也有一些产业，千亿级别的临空经济区，没那么怂。

顺义的GDP也并不弱，这两年在北京算第六，排名在海淀朝阳西城东城亦庄之后。顺义一直是城六区外的第一名，人均GDP甚至比朝阳略高，只是这两年才被亦庄反超。（没错，丰台和石景山是干不过顺义的，好惨）

周边产业利好，还未完全释放完毕。旁边的新国展三期可期待，是短期最大利好。中长期看，昌平的未来科学城或许能对后沙峪有意想不到的提升，距离真的很近。

指望未来科学城带着飞是不现实的，科学城发展速度也不快，但好歹是北京“三城一区”的重要组成部分，大央企总部有过来的了，员工和领导们需要考虑职住平衡。因为距离优势，这批客群大概率在北七家和后沙峪中选择，那后沙峪优势就很大了。

湖光玖里的南侧和西侧，分别是两个老项目，莫奈花园和三山新新家园，这俩盘都是2001年左右的房子，很老。

而北侧和东侧，就是完全另一番景象，全都是次新项目。只有金地中央世家和金地悦景台是2015年的产品，其余都是刚刚交房甚至大部分都还没交房的状态，很新。

年代断档严重，极致新和极致老，这是后沙峪的一个特点之一。

周围的楼盘列举一下：博裕雅苑（诺德花园）、金成裕雅苑、中建十里湖光、后沙峪新村、金隅上城庄园、金地悦景台、金地中央世家、阳光城檀悦、中粮祥云赋、建邦顺颐府、公园十七区、再加上今天的主人公湖光玖里。

这些项目的产权属性囊括了回迁房、自住房、共产房、商住、限竞房、商品房。产品属性有高层、小高层、洋房大平层、合院、联排、独栋。

综上，“多种产品共存，多种属性共存”，是后沙峪的另一大特点。

对于后沙峪，还有一个结论：非典型顺义板块。

1、大家都看过西城妈妈、海淀妈妈、顺义妈妈对比的那种段子吧？

严格来说，顺义妈妈其实指的就是后沙峪的中央别墅区的宝妈，其他的顺义家长，还是让孩子读公立学校为主，并没有一门心思要出国。

2、物极必反啊，顺义机场在利好的同时，在某种程度上来说，也制约了顺义，尤其是交通发展。南北一个大长条，切断了东西两侧的联系，都得绕着走。

但唯独后沙峪没受到影响，而且地铁15号线穿过，便利性不错。后沙峪先天地理位置优势大，距离城区最近，和其他行政区联系最紧密，优势诸多。

因此，我说后沙峪是非典型顺义。

地铁交通方便吗？

湖光玖里旁边有地铁15号线，花梨坎站和后沙峪站的位置，见下图黄圈。这两站距离其实差不多，但开发商宣传到的是花梨坎站，这样只需要6站就能到望京，比较好听，而且宣传说距离花梨坎站2公里，实际要2.8公里左右。

新建地铁利好的话，最近的是17号线，大站快车，南北干线，但距离较远，直线到未来科学城南也要6公里了，没有考虑的必要。

公路方面，挺方便的，小区北侧的双裕街通车后，周边没有断头路，路网已经完善。

周边路网近乎于一个田字格。机场北延高速、京承高速、京平高速、京密路构成了四边。中间是天北路和火沙路，这两条路垂直交汇处就是罗马环岛。

沿着天北路往北，转顺沙路，车程23分钟左右，可以到达顺义西站，这里是一个新的高铁站，对东北三省和河北承德的朋友很友好，回老家方便很多。如果是北京怀柔、密云的朋友也会方便不少。

提起顺义，必须能想到机场。经常出差、旅游的朋友，住后沙峪很稳妥，说走就走。

价值和价格咋样？

先看周边二手房，贝壳数据（只显示均价，没算税费和中介费）

紧挨着的两个20年房龄的小区莫奈花园和三山新新家园分别4.9万和4.2万。

旁边2015年金地悦景台的数据不具备太强的参考价值，单价3.5万的是商住，4万的是两限房（保障房的一种，高密度）。

东一大片房子都比较老，比如万科城市花园是1995年建成的，都快奔30年房龄了。

相对最具参考价值的是2004年中粮国际生活区，单价5.6万。

对面的祥云赋、顺颐府、金地首开旭辉公园十七区还没交房，且5年限售，没数据，但是2019年新盘定价为5.58万。

考虑到三年的周期，而且那三个项目大部分还不是精装交付，以及限竞房属性、容积率差异，纯商品房湖光玖里的定价其实十分友好了，仿佛回到三年前。

最大竞品，当然要属祥云小镇旁的和光瑞府，项目均价6.2万，但实际成交并没有这么高。各有利弊

咱们再聊聊湖光玖里周边的配套。

商业：①步行 1.6 公里就可以到达中粮祥云小镇；

②一路之隔 600 米就是金地世家广场和龙腾世纪文化广场（物美）；

③1公里还有枫尚奥特莱斯购物广场（永辉超市）；

④5公里左右畅享国际购物：荣祥广场（南侧 5.7 公里）、 欧陆广场（南侧 5.1 公里）、山姆会员店（东侧约 3.2 公里）等大型商超综合体。

教育：项目周边约 10 公里范围涵盖 16 所国际学校。

①2022 年胡润百学国际学校榜单5所，距离海嘉国际学校仅300米

鼎石（全国 NO.3，北京 NO.1）、海嘉（北京 NO.9）、 青苗国际双语（北京 NO.15）、北京君诚国际双语（北京 top25）、北京新英才学校(北京 top25)。其中鼎石、海嘉、君诚距离项目 3 公里以内；

②项目周边两座所西城名校，在最新的教师轮岗政策下，两所名校共享西城顶尖师资和教育资源。

1) 北京四中（顺义分校，已招生，距离 2.1 公里）：与西城区教学教研同步， 多年升学率位居顺义区首位，两年贡献 3 名顺义区普通中学文、理科状元。

2) 北师大附中（顺义分校，规划在建中，距离 3.7 公里）：北京师大附中是 北京首批市级重点中学、北京市首批示范性高中校。其顺义分校为北师大附中 直接办学。2019 年 3 月在后沙峪镇开建，初中+高中预计 3600 个新增学位。

③此外还有后沙峪中心小学、北京实验二小（顺义分校），空港小学。

医疗：①三家三甲医院

友谊医院顺义院区（西北侧 3.2 公里，建设中）：预计 2023 年中建成，投入运营后将成为顺义区最大的三甲医院，预计提供有 1000 个床位；北京中医医院顺义医院（东侧 11.8 公里）；北京大学第三医院首都国际机场院 区（东南侧 11 公里）。

②四家国际医疗配套：和睦家顺义诊所（南侧 4.6 公里）、和睦家天竺综合门 诊部（南侧 6 公里）、北京和睦家医院（南侧 14.8 公里）、和睦家京北妇儿医院（南侧 15.3 公里）。北京和睦家医院是一家中外合资综合性医疗机构，同时拥有 JCI 和 CAP 双认证。

③步行即达的安心便捷：项目东侧约 1 公里是顺义区空港医院（二甲综合医院）

环境：项目西侧约 1.3 公里就是拥有 300 亩水域的，拥有“墅区小后海”的罗马湖公园，四季皆景。温榆河全长 48 公里，四季水量充沛，誉为北京的“母亲河”，也是著名的京杭 大运河的源头

湖光玖里联排做了两个面积段，228㎡和275㎡，275㎡做了两款户型设计，加起来共计3款联排户型。

228㎡联排有124套，275㎡两款户型分别为26套和12套，湖光玖里联排共计162套。

顺带说一下主力产品洋房，

洋房115㎡：354套

洋房138㎡：406套

洋房155㎡：260套

洋房187㎡：64套

整个项目共计1246套房源。

A联排228㎡产权库房面积：南入约130平方米，北入约117平方米。

赠送面积：南入约97平，北入约94平。

B联排275㎡产权库房面积：南入约154平方米，北入约136平方米。

赠送面积：南入约109平方米，北入约118平方米。

C联排275㎡产权库房面积：南入约160平方米，北入约165平方米。

赠送面积：南入约109平方米，北入约120平方米。

得房率也是比一般项目高不少，111㎡约83.2%，138㎡约84.3%

155㎡约82.6%，187㎡约83.9%，联排户型约为92.1%。

户型鉴赏：

111-115㎡三面宽三居室：该户型为全明户型，南北通透，布局也很方正。入门玄关，收纳区空间很深；南向三面宽带大阳台，客厅+双卧朝南，客餐厨、阳台一体化设计，U型厨房，非常通透。主卧套房设计，有独立的卫生间和衣帽区，梳妆台前还有窗，增加了采光和通透感。得房率84%，计算飘窗阳台后89%，相当于赠送5.8平

135平左右的四居室：南向三面宽，U型厨房，客厅和双卧朝南，客厅带阳台。主卧套房设计，带独立主卫，干湿分离；南向卧室都带飘窗。北侧次卧和书房之间可以打通，能够适应不同阶段家庭结构和需求的变化。南向赠送阳台飘窗，实际得房率90%以上

155㎡四居室：入户玄关，南向四面宽设计，大面宽短进，全明格局，南向三个卧室均带有飘窗；主卧套间设计还带转角飘窗，独立卫生间+衣帽区；餐客厨一体，客厅面宽近4.4米，客厅南侧还增加了大阳台的设置，整体空间使用率非常高。南向卧室均赠送飘窗，阳台飘窗近8平米，实际得房率≥87%

187㎡四居室：这个户型也是南向四面宽设计，同时还带飘窗和客厅露台的设计，客厅+三卧朝南，客厅面宽达到了约6米。南向双套间设计，主卧套房的面宽尺度达到了约3.95米，全屋三卫生间，干湿分离，动静分区。180平米超高得房率居住体验

缺点总结

1、湖光玖里一直官宣是“望京府”的延续和升级，但为啥不干脆直接叫做“望京府二期”？这样岂不是更有利于品牌?

或许，中海还是有所克制的，毕竟直线距离已经11公里了，还凑热闹叫望京，有点跌份。但腹黑的角度思考，恐怕还有一点，那就是望京府前段时间的维权问题。

今年两场大雨，望京府的部分下跃遭了殃，影响了口碑。避免客群搜索项目时带出来，于是出此下策。但为啥要叫“玖里”呢？分明是摆了华润一道，提前安排上，让你之后新项目无名可叫？（华润有一个九里系产品）

2、地块位置不能算是真正的中央别墅区，不临河，稀缺性并非是在第一集团，更不能提“绝版“二字，因为旁边实际上还是有不少新地的。

3、抱望京大腿的太多了，金盏、崔各庄、奶西村，甚至顺义的仁和镇也是这个思路。但望京其实疲惫不堪，这么多板块不可能全都带着飞。

4、到地铁站的距离很尴尬，天天步行不太现实。好在花梨坎站旁，会有大型公交总站，那里大概率会有公交车直通项目附近，毕竟这么多住宅扎堆在一起，有人就有需求。

5、户型方面113㎡、138㎡是还不错，但不能说是四叶草户型，因为并不是四个卧室分列一角。部分小面积联排产品，似乎并不是纯联排，我认为是介于联排和合院之间的一种产品。

6、虽然产品层面有所提升，但地块先天素质还是不如望京府的。

开发商和软文都不会提到一个细节，但这个细节却非常重要：人家望京府是朝阳区，不是顺义。

望京府是真正临铁的别墅盘，800米临铁，两站能到望京东。左右两侧分别是观唐别墅、香江花园别墅，都是知名老别墅项目，外国人占比很高，而且香江花园还号称是北京第一个获批的别墅小区，很有底蕴。

地段差异还是客观存在的。再考虑到目前的市场环境和项目体量，湖光玖里即便去化还不错，但也不可能达到望京府的热销盛况，毕竟曾经那可是刷新历史级的。

7、顺义的二手房市场，整体表现平平。平层的话依靠优秀产品力还是有竞争力的，但别墅的升值保值一般都是弱于平层的，这是最近几年的现状，和项目本身无关。

优点总结

1、位置地段还不错，在中央别墅区旁，差不了。

在此复盘中央别墅区的地段优势：上风上水，富人有这个传统。距离产业区不能太远。到机场得近。临河滨水，环境要好。交通网络便捷。

2、城市界面好，后劲足。

我喜欢把后沙峪粗暴的分为新和老两部分，如图，湖光玖里明显是在新后沙峪。老后沙峪的房子大多20-30年房龄了，又不像东西城老破小有学区加持，大概率是一年不如一年，要退出历史舞台了，正是新老交替之时。

城市界面和新房扎堆，这两点真有很大威力吗？

当然，您看看新北苑和老北苑就知道了。

3、容积率1.2，六环内，确实非常少见的地块。

这两年唯二的供给，另一块是石景山绿城西山云庐，9.15万，180㎡起。

4、拿地价格很便宜，时机好。

不到3万的楼面价，利润空间真心很大，出好产品的概率也高。拿地节点好，土拍市场萎靡，没有太多竞争，开发商没出太多血。

而且，官方也怕指导价定的高了不利于去化，要不然肯定6万多。粉丝们，抓住这段让利期，别等市场好了，那开发商真就变脸了，每隔几年都会上演这种惨剧。

5、出色的户型，优秀得房率、非常稀缺的大采光阳台和落地窗。

6、周边项目中，门槛最高的小区。起步面积最大，相当于是筛选了小区人群，圈层更高，千金买房万金买邻。

7、附近的项目基本都是“高低配”，高层配别墅，甚至保障房搭配洋房别墅，矛盾大极了，根据历史经验看，内部矛盾一定不会少。而湖光玖里没有这个问题，有很大的竞争优势。

8、不说国际教育，有点欺负人。单说公立教育，顺义的教学水平甚至可以算城六区外的佼佼者，北京分数线前50的学校，顺义是郊区数量最多的。

9、城市别墅，第一居所。

10、周边配套很齐全，1000米内三个大超市一个大市场。公园、医院、学校都有了，不用等。毕竟这片有多个小区都存在二十多年了，配套早就有了，底商还有很多呢。