郑州保利璞悦房价-郑州保利璞悦房价多少
qiFANGDONG
北龙湖有史以来最大一块单独宅地来了！
6月8日，北龙湖北岸鲁能公馆东侧宅地上架，地块编号为郑政东出【2023】2号（网）。
该地块总占地面积88263.3平米，约132.395亩，仅次于双院的龙之梦156亩和鲁能公馆155亩，比中海云筑湖居119亩地块还要多出13亩。
据说，保利对该地块觊觎已久，且志在必得。
同时挂出的还有金水东路紧邻中超总的一块宅地，面积116.9亩，非常适合打造精品改善盘。
这两块地的入市，会对郑州2万+改善市场带来什么冲击？
如果保利多了北龙湖最大地块132亩、容积率2.8的2号地，再加上金水北230亩、容积率2.89的缦城和颂，它将手握近6000套2万+改善房，是郑州改善盘绝对的王者。
左手扼住金水区咽喉，右手握住北龙湖命门！
至此，保利已经有了杀死郑州任何2+万改善盘的势力。
今后郑州改善盘房价乱不乱，保利说了算！
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：慕容晏 美编：小樱 校对：大豆
01
北龙湖最大宅地上架！
300万上车北龙湖？
6月8日，郑东新区挂出两宗地，北龙湖北岸一宗小高层住宅地块，东站中原超级总部基地旁边一宗住宅地块。
最值得关注的，当属北龙湖北岸住宅地块，郑政东出【2023】2号地，位于龙泽东路北、龙沄路西，即鲁能公馆东侧地块。
郑政东出【2023】2号地位置图
2号地总占地88263.3平米，约132.395亩，是目前北龙湖已出让地块中，最大的单地块宅地。
该地块容积率＜2.8，建筑密度＜25%，限高60米，其实地价31.58亿，起始地价2385.29万/亩，起始楼面价12778.3元/平；
熔断总价36.317亿，熔断楼面价14695.07元/平。
挂拍竞价开始时间为7月12日9点05分。
02
2号地位置在北龙湖北岸属于什么档次？
2号地地块西侧是已经交付入住的鲁能公馆东苑，东侧是龙翔嘉苑安置小区，南侧地块为已规划的36班制小学和未规划中学，东侧已建龙翼一小和龙翼初中。
北侧距离魏河仅有150米左右，而且在此处的魏河南岸，还有一块长条三角形的临河绿地，生态环境相当不错。
单纯看地块周边的小区品质，该地算不上绝好地块，在整个北龙湖北岸小高层地块中，属于仅次于龙头、龙背的第三梯队，比龙头魏河北岸和龙尾地块强。
03
2号地为何大概率被保利摘得？
大概率是保利。
原因如下：
1、央企实力，不差钱。
2、据说保利对该地觊觎已久，数月前就开始对该地进行调研。
3、保利在北龙湖连续做了保利珑熙、保利璞岸、保利璞悦3个项目，而且均卖得相当不错。其在北龙湖积累了相当丰富的经验，也沉淀和磨炼出了相当强悍的团队。
4、保利璞岸目前已是尾盘阶段，保利璞悦仅剩最后两栋楼，也快要清盘，在北龙湖顺风顺水的保利，有理由继续拿地。
5、保利在郑州的目标是做到行业No·1，且非常看好郑州市场，也是近两年来除了城投公司，在郑州持续拿净地最多的房企之一。
6、保利在金水区还有保利海德公园、保利大都汇以及新盘保利缦城和颂，均是改善产品。
缦城和颂估计精装小高层单价2.1-2.2万/平，洋房估计2.5-2.6万/平。
拿到北龙湖2号地，一方面可以完美补齐保利从改善到豪宅的全线产品系，价格梯队也完美拉开。
7、2号地130亩，容积率2.8，最终出货量可以达到2000多套；保利缦城和颂230亩，再加上其他几个改善盘，6000多套的市场供应量，可以支撑保利在郑州改善市场，拿下至少50%的份额，保证明年100亿+的目标。
如此，保利在郑州手握近6000套2万+改善房，是郑州改善盘的绝对王者！
郑州改善市场乱不乱，保利说了算！
和保利一样关注该地块的据说还有中铁建，个人猜测，保利的可能性会更大一些。
04
2号地会做什么类型的产品？
该地块容积率2.8，限高60米，可以做17-19层小高层产品。
但是该地块面积较大，足有130多亩，容积率2.8。
中海云鼎湖居119亩，容积率2.5，起步面积127平米，做出了1317套房子；一年卖出1060套，两年清盘售出60亿。
华润瑞府85亩，容积率2.5，934户，销售进度已经明显慢过云鼎湖居。
而现在的市场行情，远不如中海云鼎湖居，也不如华润瑞府。
再者，北岸小高层市场竞争目前已经进入到白热化阶段，北岸小高层已经开始疯狂地拼产品力。
在容积率更高、总层数更高、地块面积更大、市场行情更弱、地块周边小区欠佳、市场竞争更激烈的综合情况下，该地块不会做太高端或者太超前的产品，走量的可能性更大些。
所以，2号地未来的产品可能是，户均面积稍微小一点，以120-140平米为主力，但是产品设计和品质不会低。
05
为何2号地的产品力不会低？
A、区域发展加持；
北龙湖最大的价值是生态和公建，北岸均占，而且还有产业加持。北龙湖北岸利好不断落地，区域价值不断抬升。
只有产品力更高一筹，房价才能跟随区域成长。
B、市场竞争容不下拉胯；
北岸小高层已经进入到产品内卷时代，后期产品超越前期产品是当下的大势所趋。
激烈竞争下，市场容不下拉胯产品，拉胯只会卖得更差。
C、区域库存可以支撑更好产品；
北岸小高层刚刚开启不久，新出楼盘仅有4个，云鼎湖居售罄，华润瑞府还剩余200多套房源，电建金桥华曦府928套还未首开，郑新科创20号地兰溪府还未入市，加一起所剩房源不足2200套，可售库存压力不大。
后续还有十多块小高层地块，如果现在允许产品和价格拉胯，后续只会越来越差，将直接影响后期地块出让价格。
所以无论从房源库存还是地块库存上来说，都要求2号地的产品力更高一筹。
D、市场机会不差，房企更愿意打磨产品。
2号地入市时，已经错开与其他在售小高层楼盘节点，市场机会并不差。
即使项目定位选择拉低户均面积走量，房企也应该选择做高标准的设计和品质，为首开后提价做充分准备。
06
2号地销售价格会是多少?
能实现300万上车北龙湖吗？
该地块毛坯限价3.1万/平，精装修限价3.57万/平。
华润瑞府和华曦府当时的毛坯限价均是3.13万/平，比该地块贵了300元。
华润瑞府入市均价虽然3万左右，但是个别房源已经2.8万起。
再加上客户量减少，所以2号地如果走量的情况下，小面积房源价格可能还会继续下探。
旁边鲁能公馆二手房价格2.2万/平左右。
综合初步预估，2号地毛坯单价2.4万/平左右，精装单价2.6万/平左右；
按照120平米户型，单价2.6万计算，首开房源可以实现300万左右上车北龙湖！
但是要注意，300万上车北龙湖目前还不是常态。2号地首开之后，一定会有价格提升，直达限价。
07
中超总旁地块会怎么做？
郑政东出【2023】3号地于金水东路南、圃田西路东，紧邻中原超级总部基地。
地块北临金水东路，隔金水路是甲岗社区及龙岗小学；东侧是瀚海晴宇，西南侧是晖达新天地小区。
地块位置示意图
该地块总占地77937.69平米，约116.9亩，容积率小于2.9，限高80米，起始价19.66亿，起始楼面价8698.37元/平；熔断价22.609亿，熔断楼面价10003元/平。
该地块毛坯限价2.43万/平，精装限价2.92万/平。
该地块未来大概率是24-26层高层产品，户型面积可以以140、160为主，是标准的改善盘。
初步预估该地块未来售价：毛坯2.2-2.3万/平，精装2.5-2.7万/平。
支撑该地做成2.2-2.7万/平优质改善盘的原因如下：
1、紧邻号称“郑州长安街”的金水东路，旁边还有东风渠、东大学城，位置好，环境佳；
2、地块容积率仅有2.9，秒杀金水老城、老郑东在售改善盘；
3、紧邻中超总片区，未来同样可以享受中超总区域红利；
4、郑州总价300-400万的改善盘，这几年都卖得相当不错，但是市场供应太少，市场行情为该地做优质改善盘提供强大支撑。
5、龙子湖郑新科创的兰溪书苑项目，楼面价与该地块起始楼面价相当，内购价已经达到1.75-1.98万/平左右，未来入市价格预计2.3-2.5万/平。
5、华润接手的中超总地块容积率2.5，毛坯价格预计2.5-2.8万/平左右；
旁边瀚海晴宇2.8万/平，碧桂园天琴湾、新芒果和郡都是2.5万/平……
所以3号地完全可以支撑优质改善毛坯2.2万/平、精装2.6万/平的市场价格，有价才能有好品质。
中超总效果图（非官方版本）
08
2、3号地入市
会血洗郑州2万+改善盘？
01.
不会冲击北岸目前在售小高层产品。
北岸小高层产品目前是华润瑞府、电建金桥华曦府、郑新科创兰溪府三足鼎立。这三家楼盘位置差异不大，靠品牌和产品力竞争。
2号地的地块属性与这三家楼盘不能比，所以在产品设计上会错开定位，客群也会错开。
再者，市场也会错开。
而2号地最快也是今年年底入市，届时华润瑞府清盘，华曦府去化一半左右，郑新科创兰溪府去化三四百套左右。
如果北龙湖北岸下半年没有新增供地，那么2024年年底开始，将是2号地的独奏时间。
所以，2号地未来不会成为北龙湖北岸在售小高层的竞品，反而会更加夯实北岸小高层3万+、洋房4万+的价格体系。
02.
不会冲击老城3万+准豪宅楼盘。
目前老城区内单价3万+的准豪宅项目如金水区的未来天奕、雅颂居，其购买逻辑是地段+区域情怀+豪宅产品力。
地段优势即使算打平，但是在情怀和产品力上，2、3号地会弱于老城准豪宅。
03.
会疯狂血洗老城2万+的改善新盘和二手房。
金水区、老东区2万+的新盘和二手房，将感受到巨大压力。
它们PK2号地时：高层干不过小高层，区域干不过中原科技城，生态环境干不过北龙湖，容积率也少有低于2.8的，建筑审美和社区环境也被新产品碾压。
它们PK3号地时：产品设计、容积率以及区域红利，也都差了很多。
所以，这些二手房东们别心疼，想卖房，可能还得继续割肉降价；
改善新房项目的操盘手，别再盲目自信了，抓紧时间想办法出货，千万不要被北龙湖小高层、中超总的大浪拍在沙滩上！
