郑州碧桂园天悦湾最新消息,郑州碧桂园天悦湾效果图

上周五（6月11日）郑州碧桂园天悦湾项目的开盘，引发了市场不小的关注，因为这次首开算是郑州楼市这大半年来为数不多的热销了，具体推售房源和开盘成绩如下：

6月11日开盘，推出高层1#（2D34F2T4）西单元，8#/9#（2D34F2T4）；小高层3#（1D18F2T2），6#/7#（2D18F2T2） ，共计860套房源，去化560套。 高层——89㎡三室两厅一卫推出340套；117㎡三室两厅一卫推出238套；143㎡三室两厅两卫推出102套；小高层——143㎡四室两厅两卫推出180套；均价（精装）：高层：15300-16800元/㎡，小高层：18000元/㎡。

整体来说卖得还算不错，虽然按照《郑州楼市》的数据去化率为65%，但根据现场的火爆程度和之前的约1200组的筹量，实际成交应该不止这么低。

关于项目定位为"天字系"

因为之前收购名门的土地，碧桂园可谓承包了西区的西流湖，天悦湾、西湖、凤凰城、云顶四个项目其实都属于西流湖片区的同一个大项目，且均为河南一部操盘，只因地块比较分散，分为多个项目，也便于形成差异化。从定位上碧桂园体系中西流湖片区的这几个项目均为刚需和刚改，把五龙口路和西三环东北角的这块地命名为"天悦湾"，无非是想沾个"天"字，跟天澜、天琴湾、天誉等项目一样对外宣传，便于项目溢价，与西湖等刚需项目形成差异化，形成全产品链，虽然在河南碧桂园最高端的项目是北龙湖的"豫府"，所以个人认为"天悦湾"被称谓天字系，名不副实，原因有三：

1、项目所处位置并非中原区和高新区的核心位置，恰恰处于之间的交界地，地段决定了"项目的先天基因"，老郑州人并不很认可片区，周边小区虽然非四厂那种50年前的老旧小区，除了正商、建业、绿城等几个几年前交付的小区之外，整体较为老旧，且无较强的医院、学校等刚需配套。

2、虽然高容积率不代表低品质，低容积率不等于高品质，但高低配的小区规划及接近4.0的容积率也决定的项目整体定位，拿碧桂园天字系的容积率来说,天琴湾2.46,天誉2.49，天玺湾2.5，天澜2.0·····，天悦湾确实有点高了。

3、实景园林及装标也看出来开发商的诚意。近年来新中式风行，天悦湾整体原因以新中式风格为主，不拿永威等项目来对比，但就对比恒大悦府的新中式（因为看起来太像了），能看出来碧桂园在此方面做得依然比较糙，还需要更加用心，比如十来公分的浅水，单一的绿化植被，水中堆放的盆栽荷叶（虽然泰禾院子也这样，但植被层次丰富），粗糙的假石（材质应该是某种混凝土）等等，可以看出在这方面开发商控制成本，生硬的去造景。

恒大新中式实景图（单反+后期）

天悦湾实景图（手机正常拍摄，后面两图为视频截图）

说完了室外部分，说下室内部分，从官方给出的交付装标来看，相比西湖等项目，智能马桶、消毒柜等相对是新增的配置，其余无论是配置还是品牌上，也没有过多的亮点，所以改善和"天"字系方面也没有过多的体现，但对于刚需客户，这

些配置也够用了，交房后直接买家具即可拎包入住。

天悦湾其中两个户型的装修标准

关于项目的优势

上述所说的"缺点"，也是基于你叫"天字系"个人的几个观点，下面谈谈项目的三个优势：

项目的热销离不开"大势"，每年郑州几十万人口的净流入，旺盛的需求是省内其他地市不能比拟的，三环内房源的稀缺性，让大家趋之若鹜，正如有句话叫"不买房的时候哪里都是楼盘，买房的时候会发现适合自己的寥寥无几"，需求和供应之间的矛盾决定了谁能满足大部分客户的大部分需求，谁就能取胜。纵观西区，目前在售的改善型楼盘如西区恒大云玺、康桥玖玺园因户型、价格（均价2万）等因素将多数客户拒之门外，所以可以说目前定位刚需+刚改的天悦湾，整体均好性不错，没有竞品。

项目的配套虽然上面说了没有特别出众的学校和医院等，但在景观资源、双地铁优势（8、9号线，步行仅需5分钟）、产业优势（大科园）等方面具有稀缺性和唯一性，说白了就是你有的我也不差，你没的我比你好，这点对比常西湖等片区的某些配套短板，优势还是比较明显的。

项目规划面积段体现了改善属性。单户面积在一定程度上决定了居住人群的纯粹性，项目143平米产品占比高达37%，117（含）平米以上产品占比58%，这些决定了项目的品质刚需和刚改属性较强。

在户型设计上产品优势也非常明显，拿143平米的其他项目四房做比较（虽然这两个户型也是4年前的），天悦湾的户型可以说已经挑不出什么毛病了，一个带横厅3房满足面子，一个近乎完美的4房满足实用。

碧桂园思念翡翠城143㎡户型 融创瀚海大河宸院143㎡户型

天悦湾143㎡户型

在定价上首开项目均价1万6，143平米产品均价约1万7，部分单价超过了1万8（去化依然较好），与小面积形成价格差。整体定价符合市场规律，让刚需能上车，改善能接受。首开还赠送车位（虽然可能你认为是套路），后期还会将车位收回，毕竟车位配比1.348，大面积这么多，车位还是比较稀缺的。

整体来说项目还是可以入手的，但如果冲着改善去，又不是地缘客户的话，稍微加点钱可以考虑其他片区的楼盘，如果是刚需的话，可以尽快入手。当然可能你对这个项目也不是非常的满意，但买房也看缘分，毕竟江湖不是打打杀杀，是人情世故，看中的户型和楼层未必能抢得到。