花语熙岸南京整改、花语熙岸府二手房
江北核心区去年迎来了一大波上市潮，虽然上半年收官盘、闪电盘、售罄盘层出不穷，但到了下半年，尤其是“金九银十”之后，江核的新房市场出现了极速降温的情况。
土地市场方面也是如此，去年的三批“两集中”供地中，江北核心区仅有6幅宅地出让，相较于去年板块内的新房上市量，2022年江北核心区供货会缩减不少。
在经历去年大降温后，江北核心区几大热盘真的卖完了吗？今年几家新盘上市还会受到购房者青睐吗？「房产南京」带着这些问题也对江北核心区的真实去化和未来上市量进行了一番摸底，供各位购房者进行参考。
实测：两极分化明显，有楼盘卖不动了
去年的“金九银十”后，江北核心区虽然接连有楼盘开盘，但平推、卖不动的情况也屡见不鲜。
抛除去年上半年收官的长江时代1314、1516和首开万科江悦光年，「房产南京」统计发现，2021年下半年江北核心区共有15家楼盘开盘，其中有10家楼盘收官。
根据南京网上房地产数据，「房产南京」整理了涵盖6月底收官的和光锦棠府在内，去年下半年开盘的以及可售楼盘，共计15家楼盘的整体住宅去化情况：
江北核心区中央商务区的13家楼盘有9家去化率在95-100%，基本售罄，2家楼盘的去化率在80-90%。另外还有2家楼盘的去化率分别在64%和48%。
金基中北映樾房源全部售罄 图源 南京网上房地产
江北核心区青奥片区的越江时代和颐和铂岸江璟，在12月底入市，截止目前去化率均不到40%，虽然不排除数据仍在上传的可能，但这2家楼盘首开时均因为报名人数不足而选择了平推。
数据截止至1月5日12：00
另一方面，江北核心区中央商务区的报名人数在减少，综合中签率在提高。例如天宸江樾，该项目9月中旬首开时的综合中签率约24.93%，9月下旬加推时的综合中签率就在54.81%，10月底加推收官房源时更是出现了报名人数不足而平推的现象。
天宸江樾三次开盘报名人数情况 图源 宁小通
虽然也有售罄盘、摇号盘的出现，但整个江北核心区新房市场降温还是非常明显的。
库存：8盘在售、7新盘待入市，毛坯限价最高达3.8万
在可售新房方面，江北核心区目前有7家纯新盘待售，在售楼盘有8家，包括天宸云筑、天宸江樾、大华锦绣江来在售收官房源。其中扬子江金茂悦还剩C4地块的4栋楼待售，目前尚无上市计划，项目前期均价3.18万元/㎡，精装无包。
另一家老盘花语熙岸府还剩7栋楼待加推，精装无包，预计最快近期加推，此前据置业顾问表示，该项目本次加推的均价较前期均价可能会上涨。
去年三批“两集中”土拍中，江北核心区仅出让了6幅宅地，中央商务区和青奥片区各有3幅。
目前这6幅地块中，位于中央商务区的卓越G17、龙湖G18地块规划已经出炉。中国铁建G19地块规划尚未出炉，不过该地块的未来毛坯限价也是目前整个江北核心区最高的，达到了3.8万元/㎡，按照2000元/㎡的基础装修价格+升级包价格计算的话，该项目的入市均价超过4万元/㎡已成必然。
卓越G17地块效果图
龙湖G18地块效果图
青奥片区的3幅地块中，颐和铂岸江璟已于去年底入市了，目前还有房源在售。元旦期间，保利阅云台也公开了生活体验馆，最快会在本月首开500套房源，该项目的毛坯限价为32660元/㎡，户型建筑面积约110-142㎡。
保利阅云台效果图
除此之外，江北核心区还有2家年代久远的“新盘”，分别是江核2010G42和通宇林景润园，不过这两家楼盘目前暂未传出上市的消息。何时上市？可能还要再等一等。
现象：新盘建面110㎡起步，首付降至3-5成
江北核心区去年年末至今，虽然出现了降首付的现象，但入住这里的门槛却越来越高了。
江北核心区中央商务区去年的新房首付基本都是在8成，不过新盘晴翠府去年12月底首开时的首付比例为5成。另外，江核青奥在售的两家楼盘，均对首付没有提出要求，3成起，不过需要120-160万的验资。
晴翠府示意图
如此看来，江核似乎降低了入住门槛，其实不然。因为伴随着江北核心区一批老盘收官后，区域内的最小户型起步门槛也渐渐提高了。
江北核心区在售的一批楼盘中，扬子江金茂悦前期还有89㎡的房源，但由于项目C4地块的4栋楼尚未有什么新消息，所以后期是否还有90㎡以下的房源目前无法判断。另一家老盘花语熙岸府剩余的7栋楼，最小户型建筑面积为97㎡。
花语熙岸府建面约97㎡中间户户型图
花语熙岸府建面约97㎡边户户型图
目前正在收官中的天宸云筑、天宸江樾和大华锦绣江来，在售房源中只有大华锦绣江来最小户型是102㎡，其余两家均在110㎡以上。
大华锦绣江来建面约102㎡户型图
而12月底首开的3家纯新盘：晴翠府、颐和铂岸江璟和越江时代，最小户型建筑面积已经需要110㎡起步。
也就是说，如果近期花语熙岸府有所加推的话，其建筑面积约97㎡的户型，也是目前整个江北核心区在售楼盘中，唯一一家户型建筑面积在100㎡以下的楼盘了。
通过最小户型门槛提高，我们不难看出，江北核心区的新房正逐渐朝着改善进行过度，新房无论是均价还是升级装修包的价格，也在潜移默化中不断提档。
虽然从江核新房市场的去化反馈情况来看，尤其是去年一连串的政策出炉，投资客被清退后，这里的热度已经远不及以前了。
但市场回归理性，购房者更会从自身实际角度出发进行置业，除了看中周边配套，一些房企口碑好、产品力强、升级装修包标准高的改善产品，依然还是获得了不错的市场反馈。这也说明了江北核心区的改善产品，还是有市场需求的。
至于今年几家新盘入市，购房者能否买单？届时可能就要具体产品具体分析了。
