北京台湖翡翠四季怎么样(北京台湖翡翠四季怎么样了)

2023-11-25 09:47:14

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

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Q:提问:京总您好，拜读了您星球的精华文章，很有收获！1. 我们现在海淀住父母房，居住和学区都还可以解决，但自己名下没有房。平时在朝阳磁器口上班，所以现在考虑的主要是朝阳、海淀和东西城。2. 目前主要是不想错过，此前2015那一波也没赶上。但现在手头首付仅有200以内，月供不超过2万，预算在北京太有限。想请教一下有没有合适的下手对象？希望持有至少六七年，到下一次牛市看情况改善或长期持有均可。本身不需要它来解决学区，出租也可，但无奈预算太有限，也不能一直等下去。我们需求很明确，但本身是新手，很多东西都不太懂。希望您能不吝赐教！十分感谢！

A:回答:您好，感谢信任！首先建议你仔细参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，这篇文章可以快速帮助新手掌握北京买房致胜的核心策略，其次关于选筹上，200以内的首付款可以把目光移到朝阳板块，如果是在东西海这个预算只能购买老旧社区的小户型，这些房源选筹正确可以起到保值功能，但成长有一定限制，相反朝阳是目前市区价格较低的一个区域，尤其是对于预算不高的刚需相对友好，你可以围绕国贸一带看房，具体方位可以重点关注大悦城附近，石佛营板块的炫特嘉园是很好的一个刚需盘，包括晨光家园，再往东可以顺着朝阳北路外溢到常营，柏林爱乐三期，苹果派都可，常营在朝阳属于一个价值洼地，虽然已经到最边缘位置，但这个商圈有完善的配套，交通也很方便，价格确不高，房价相对很牢靠，你重点围绕这两个板块选是很好的选择，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情,祝顺利！

Q:提问:星主，您好！一直关注您对北京楼市分析，从宏观政策影响到微观社区操作，很具体很有针对性。目前我们夫妻都在朝阳工作，不想去海淀卷了。手头资金800左右，考虑孩子以后上小学（六年后），所以主要考虑在太阳宫、望京和慧忠里附近。主要考虑是太阳宫小学可以上朝师附小，但目前价值已经很高，不知道后面会怎样。望京楼新，但是学校不如太阳宫和慧忠里朝外。慧忠对口朝外学区，但是楼都很旧，担心6年后北京适龄儿童减半，学区溢价消退。请您指点，该如何选择。另外，感谢结合国内外形势，明年房价可能会有下降风险，不知道您怎么看？感谢，感谢！

A:回答:您好，感谢信任！参阅星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,抛去学区方面单纯从居住属性，望京的价值都配得上它目前的价格，楼龄新居住体验好只是一方面，其核心因素是它商圈的空间感及产住结合的稀缺性，国内的产业龙头大多都集中在望京，这会导致后期新成长起来的企业会形成扎堆的现象，反应到楼市上就是持续吸收市场上最优质的购买力，刚毕业的大学生参加工作要租房，有的是家里给予支持会跨过租房阶段改为买房，而工作3-5年的人群随着储蓄增长会改善住房条件，2居换为3居，3居换为品质更好的住房，所以望京无论是哪个梯队的楼盘它的反应速度一直都是最快的，

而太阳宫板块从居住属性上它的城市界面以及楼盘资源包括商圈的配套都要比望京高一个等级，但有一点瑕疵就是它因为学校的原因导致前面的涨幅过大，如果学位没有变化，并且入学人数一直维持原状的情况下，太阳宫还会继续往上走，但凡学位发生一点点变化都会影响到它的房价，因为它的房价有一部分是学位造成的，而望京是集中的购买力推高的，从安全性上望京是要优于太阳宫的，慧忠里板块包括小营这一带就差了些，保值性上问题不大，但未来的增值性或许一般，第一呢这个大板块缺乏品质商品房，大多都为老社区

有几个2000年往后的楼盘因楼体设计和户型拉垮再加上商圈的衰退所以涨幅上很差，也是严重跑输市场平均值的，亚运村在奥森之前是属于明星商圈，奥森之后就慢慢衰退了，08年过后大部分的购买力也都被奥森抢走了，除非是对这块的学校有必须性，否则是不建议考虑，综上如果你更倾向于房子买到手后期的成长性，望京显然是较为稳健的，其次是太阳宫，如果太阳宫后期出现回调的现象，学区溢价全部洗净还会往上走，因为商圈的价值在那，只不过到你身上就需要更长的持有时间才能兑现了！

关于房价未来的走势，任何一个行业都有高速成长期，瓶颈期，到最后的衰退期，房地产大范围普涨已经结束这个已经成共识了，或许会因某一阶段的市场影响会导致房价严重下跌，也或许会因为政策面经济面导致房价回暖，这些因素都是你我控制不了的，能控制的是下跌期我购买的房产是抗跌性最强的，即便全面下跌，我也是最后一批下跌的，同样如果市场回暖房价上涨我一定是市场上反应最快的，中长期北京作为一线城市经济一定是向好的方向发展，结合货币因素房价往上走也是铁定的，只是很小的一部分房产才有金融属性，这部分金融属性强的房产越往后越稀缺，价格只会越来越高，在能力范围内去拿这些房产，即便因特殊因素导致阶段性下跌也不必惊慌，可参阅星球精华栏文章08#通货膨胀货币与房价;01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利！

Q:提问:您好，请教和咨询以下情况：1、基本情况：满五唯一将台芳园南里西区（1996年）小两室（有贷款），手头300，卖掉后可承受1000万内的房产（含贷款）。2、核心诉求：希望能够在丰台或海淀两个区，5环附近或5环内买新盘或次新，两居或小三居，自住兼增值考虑。3、关键问题：一是将台芳园南里西区当下是否应该尽快挂网卖掉？时机是否合适？还是再等到年底或明年初？二是丰台南四环中轴大红门片区+总部基地郭公庄片区潜力如何，是否值得重点考虑新盘及次新，哪些盘重点关注？三是海淀的1000万内次新推荐哪个区域？

A:回答:您好,1、芳园里不算是流通性很差的盘,赶上市场回暖的节点不愁出货的,利益最大化的操作方法是先买后卖,你可以等到市场启动前定房,比如元旦前后就是一个很好的节点,定房签约时周期不要那么紧,最好是6个月左右,最差不要低于4个月,这样你有很充足的时间来出货,四个月对于芳园里足够;从总价配置上,1000万你可以考虑海淀西南方位的次新产品,如乐府江南的南北两居,兰德华庭的南北两居,这些都是靠近丰台位置不错次新盘,如果再往丰台靠,你可以看丽泽商圈的金泰城丽湾、顺驰蓝调和保利百合,以上五个项目都是2居的首选盘,

三居可以看玉泉营板块的万年花城五期,南北的小三居90平左右800万上下,四期南北128平的三居价格950左右,其中五期的品质更高,可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这些盘收益于丽泽的加持,保值性及流通性都没什么问题,成长性也很稳健;从现有的资源以及未来丰台资源的倾斜方向,在丰台做布局无疑是要保留在丽泽圈里,整个丰台最有价值的板块,也就是楼市上涨可能性最大的区域也只有丽泽,在过去十年丽泽是完成了多轮上涨,但大多是投机炒作行为,这个位置真正的供需阶段红利还未出现,区域完全饱满后最先享受到板块红利的无疑是靠近丽泽的好商圈,如玉泉营,西局,菜户营,广外,那些品相好的盘吃到行情的概率确定性在90%以上,相反其他板块只能吃外溢过去的,时间上自然会慢;

2、关于南四环大红门片区和总部基地这两个板块的预期,可参阅星球精华栏86#丰台跑赢大盘选筹导图;首先南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，从1000万的总价布局上都要避开这些位置,准确说资源越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域,其次科技园正处在丰台的边缘属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，缺乏市场活力，比着一线民企区域支付能力显弱明显，它的优势是次新盘扎堆,像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘只能等溢价全部洗净,区域完全饱满有足够的购买力才会比较稀缺;现阶段这些盘都是处于横跌的状态,房地产已经过了高速增长阶段,这种位置的次新产品就需要更长的时间养,兑现周期或许很长很长,稀要谨慎购买,又稀又缺才值得购买,你最好的选择如果是丰台就是靠近丽泽,不要出这个圈,保值增值上自然不会差,祝顺利!

Q:提问:京总好，看了您星球文章，对于各板块有了一定认识，还请指导一下如何置换（自住为主，兼顾投资）:1.本人在台湖泰禾1号公馆有一套80平两居，目前大概470w左右，打算卖出置换一套房龄新一些的三居，另有现金300w，加上贷款目前总预算希望控制在1000w以下，如果有特别合适的也可以增加预算。2.工作地点在复兴门，目前开车通勤单程大概1.5小时以内，勉强可以接受这个路程，不喜欢坐地铁，但希望楼盘1km内有地铁站。3.无需考虑学校问题，希望住起来舒服一些，通勤不要太远即可，但不考虑石景山（感觉上涨空间不大）。

我的问题是:1.现在卖掉台湖置换到东坝是否合适？2.看了翡翠四季叠拼，感觉升值空间不大，同时房产证面积小，不知道是不是会影响房子金融属性，如果在同一区域（亦庄新城）置换不知道是不是有更好选择？

A:回答; 您好，关于东坝和翡翠四季，你可以先参阅星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图、84#大兴跑赢大盘选筹导图;首先台湖的优势是整个片区楼盘的质感很好，这个区域是从0起步的，所有的软硬件都是新的，弊端是这个板块属于外溢了，并不是核心位置，未来也不会发展为核心位置，它是属于两不靠，亦庄未来的延伸是东南方位，通州的核心在运河，台湖在城市界面以及楼盘质感上虽然有很大的优势，但本质它还属于二三线区域，你1000万放在这个板块第一会导致房子的金融属性差，未来不好流通，第二房价的上限非常低，你这个预算继续布局这里属于资源错配了，其次关于东坝我觉得不太适合你，这个位置并没有太好的发展，现在卖的价格比着城里也没有明显的优势，买这种位置的原则是价格足够低，同等品质的盘望京卖10万，东坝卖5万6万，相对于核心位置的5折6折，这样预期就很高，和核心区域价格相差不大的情况下又没有稀缺资源，未来是没有什么空间的

1000W左右的预算如果你能接受1.5小时以内的通勤时长，有很多不错的板块选择，如海淀田村的兰德华庭，130平的小三居价格1150左右，也有户型更好面积更大的价格在1300左右，如果你的预算能提高到这个总价，首选区域一定是海淀，包括北部的华润五彩城附近，莱圳家园120平的三居1150左右，上林溪100平三居1100左右，这些都是海淀比较不错的楼盘，商圈资源也可，其次如果你对楼盘的品质有更高的要求，次选板块就可以移到亦庄，金茂悦130平的三居1100左右，更高一点品质的金茂逸墅130平的三居1200左右，以上楼盘整体的稀缺性都很好，品质在整个区域也都属于前列的大盘，可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情,其中亦庄的品质要比海淀的有明显的差异，这个才是你正确的选筹方向，祝顺利！

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08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

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