为与有为的背景介绍,有为与有为

一年一度的高考又来了！

今年语文全国卷的作文题的最后写到“我们心中有阳光，脚下有力量，我们将步入中华民族伟大复兴的新征程，而我们也处在一个大有可为的时代......”要求考生们以“可为与有为”为主题，写一篇文章。

其实，房地产是一个万亿级的大市场，未来的市场空间依然大有可为。你怎么看待房地产的可为与有为呢？

一、对于可为与有为的名词解析的理解

1、房地产“可为”是什么？

你是如何看待接下来的房地产整个产业链的机会，你的判断是什么？

2、房地产“有为”是什么？

你们是怎么干的？干出了什么成果？怎么赋能地产行业这个大生态？

二、关于可为：从增量市场与存量市场分析

1、增量市场：关注城市土地开发率

当前，我国的城市土地开发率不足25%，其中北京城市开发率24%、广州27%、上海37%、深圳49%。

万科郁亮曾在谈房地产市场应如何建立长效机制时表示，土地用途存在供应错配问题，建议大城市、核心城市、特大城市的土地开发率应该提升到60%、居住用地供应提高到50%以上。

第一，首先是土地开发率需要提高，根据新加坡和东京等国际一流城市的经验，大城市、核心城市、特大城市的土地开发率建议提升到60%。

第二，在土地资源配置方面，既然核心城市存在比较大的住房土地供应错配问题，建议在大城市、特大城市把居住用地供应比例提高到50%以上。

我国城区常住人口1000万以上的超大城市有6个;城区常住人口500万至1000万的特大城市有12个；300万以上500万以下的Ⅰ型大城市有14个。

第三，从供给端来看，应该分层分级规划住房供应，推荐按照‘2：4：4’的比例供应保障房、人才房和安居房、市场化商品房，做到低端有保障、中端有支持、高端有市场。

第四是需求端，对于基本住房、首次置业应该有差异化的政策，不断提高城市居民购买基本住房和首次置业的能力。

在2017年1月3日国务院关于印发全国国土规划纲要（2016—2030年）的通知中明确指出：全面推进国土开发、保护和整治，加快构建安全、和谐、开放、协调、富有竞争力和可持续发展的美丽国土的主要指标。

2、存量市场：城市更新空间巨大

日本房地产新房的交易、房源在很大程度上来自于城市对存量土地和存量住宅的更新。日本1.2万亿的新房市场里，有接近一半来自于城市更新。

美国、欧洲、日本等发达国家和地区早在上百年前就完成了大规模的房地产开发，进入到存量资产阶段，更新、运营和改造是房地产行业重要的市场之一。

当前，北京、上海、深圳、广州等均在开始城市更新。其中，北京跟上海二十年以上的房龄占比大概30%。这意味着有两三百万套屋源的年龄在20年以上，甚至在30年以上。

针对老旧的房企，需要改造。比如加装电梯、增加立体、充电桩、智能化门禁等。通过改造老旧小区、房屋价值大大提升。

万科、恒大、龙光、碧桂园、首开、龙湖、绿地、富力、佳兆业、珠光等房企均进行大规模的城市更新。

三、关于有为：从城市需求与个人需求分析

1、城市需求：从税收与民生角度来看

在“两集中”的大背景之下，土地出让金划归税务部门征收后，房地产企业对于产业更为关注。其中，要求房地产开发商能带来产业的可持续发展，留足税收，因此在土地出让时，要求配比写字楼、产业园等。

同时，关乎民生，提供多种住房保障形式，要求高配比的建设保障房与安居房。

另外，城市的市政配套建设也需要不断的升级改造。

最后是交通基建等重要项目工程。

2、人群需求：围绕居住需求展开

1）新房市场：升级产品力

从1978年探索房地产市场化开始，房地产的蓬勃发展经历了从有房住→住房面积增大（人均35㎡）→绿色健康住宅/智能科技住宅。

当前，正是绿色健康住宅与智能科技住宅的天下，更符合年轻购房群体的居住需求。

2）旧房市场：开辟存量改造机会

中国的装修平均5~8年会进行重新装修，这会是一个生生不息的行业。，具有较强的周期性。

另外，围绕老旧小区内部配套，涉及到电梯加装、给排水管道更换、增设立体停车位、安装充电桩、更换智能化门禁等…

供应链相关企业还是存着巨大的机会。