顺德二手房价2023年最新房价;顺德二手房出售信息
近日的“大瓜”，据财联社消息，中国恒大在港交所公告，公司执行董事及董事会主席许家印先生因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。
公司股份于2023年9月28日上午9时起停止交易，直至另行通知。
但今天我们的猛料并非这些“内幕消息”，这次上头条的，是恒大在顺德的新盘，再次“大放血”。
近日有粉丝焦急发来咨询：“顺德恒大江湾国庆加推特惠房，单价只需7字头！”
销售朋友圈截图
该购房粉丝接连发问：“我打算供30年，每个月2800左右，值不值得吗？”
“小区旁边就是西山小学，虽然恒大不行，但这里是准现楼，不知道行不行？”
小师姐定睛一看，原来是恒大江湾翰林苑，单价已经降到7字头了。顺德高新区的概念这么好，难道真的是“占了大便宜”？
呵呵，呵呵。
3年前7折1.2万+，如今单价7字头！
经了解，这是恒大在顺德的一手住宅项目：恒大江湾，推售建面96-122㎡三四房，单价7字头的确有，但只是2楼的，单价7500元/㎡。如果选择最小的建面96㎡，带装修总价72万。
而其他楼层的均价都在8000元/㎡左右，南向的中高楼层大概要8500元/㎡。如果选择南向的122㎡四房，总价约104万。
这个价格乍一看，是不是挺笋的？且慢，我们翻看一下这个盘3年前的价格。
2020年顺德恒大江湾的特价海报我们还有保留，对比来看，同样是国庆黄金周，同样是“7”，但当年是7折优惠。
3年前的国庆节，恒大江湾推出多套一口价房源，折后单价1.1-1.28万/㎡！一套建面约122㎡单位总价约158万。
2020年与2023年特价对比
3年时间，单价大降4000+！同等面积的四房总价至少跌50万！谁的钱都不是大风刮来的，人生有多少个40万？
幸好，恒大江湾已经是“准现楼”。项目公众号几乎每月都有新进度，9月工程进度：6号楼外架拆除完成，外立面吊篮施工中，内墙抹灰完成。
6号楼外立面进度（图源：恒大江湾）
7号楼户内石膏板天花、户内电线、室内地面找平、户内墙地砖、窗台石、电梯厅地砖均已完成。10号楼户内墙地砖、窗台石等施工中，湿作业完成56%。
7号楼施工进度（图源：顺德恒大江湾）
“智域城”杠杆守30年，图的是啥？
现在房地产市场变数大，恒大的变数更大。
作为自住客，该粉丝认为涨跌与己无关，小师姐忍不住问问，刚需用杠杆买入守个30年，你说图的是啥？
首先，3-5年后，恒大变成怎样对普通购房者并不重要。但房子能不能按质交付，是决定要不要掏这100多万给恒大输血的重要标准。
6号楼装修进度（图源：恒大江湾）
其次，顺德区第七次全国人口普查数据显示，顺德常住人口最多是容桂、大良，分别超50万人。
恒大江湾所在的杏坛镇常住人口19.4万，全区倒数第二，与往年相比仅新增了0.17%。
根据政府规划，顺德高新区西部启动区涵盖高端产业区和智域城两大片区，顺德恒大江湾所在的智域城板块，周边还是大片的农田荒地、厂房，规划人口9.6万人。
百度地图真实反应了周边的“绿油油”：
顺德恒大江湾区位地图
再有，智域城定位为“现代产业新城”，产业发展尚在早期，板块内生活配套欠缺。还在“0.5状态”的智域城，成熟度上不去，还摊上“恒大的大事”，房价逐渐凉凉。
众所周知，房价的上涨来源于供需失衡。杏坛智域城人口少，土地多，地广人稀，单靠本地需求是完全不足以支撑上涨动能的。
恒大江湾周边环境
不难预见，2020年以1.25万+买入恒大江湾的投资者，未来5年，房价很难有理想涨幅，大概率要被套一段长时间。
这里不临广，如果你想大良、容桂客来解套，那真的是想多了，你见过哪个大良人山长水远去买工业区二手的？更何况是2楼了。
杏坛7字头，是在外奋斗者的归属感？
当然，没有十全十美的盘，也没有一无是处的盘。
那我们再想想，“7字头”的恒大江湾，近期为什么能吸引购房者咨询、买入？
小师姐猜想的原因有三：①西山小学在旁、②价差收割、③高佣导客。
首先，虽然恒大的装修即使在没暴雷前也一直被吐槽“老土”，但并不妨碍这种风格放在村镇工业区是“大气有面子”的存在。
加上西山小学在旁，学校在杏坛当地口碑挺好，搭配起来确实能调动不少在外漂泊的家庭对美好生活的想象。
恒大江湾于2022年12月已进行首批交付
其次，是板块间的价差。相邻的容桂均价1.3万/㎡，大良的“豪”更是难以触及，相比起来，恒大江湾才7字头，首付门槛十来万，对于在顺德拼搏的家庭，吸引力非常大。
还有就是，项目通过“佣金”模式，搭配销售的百般渲染，连日来已覆盖佛山众多购房群，或多或少都能煽动购房者的情绪。
简单来说，恒大江湾这波“7字头”，收割的是在顺德尚未扎根、勤奋的外来人口，以及需要买房入学的普通家庭，是卖给在外奋斗者的归属感。
类似的“套路”，当年也吸引不少购房者买入肇庆大旺、清远、以及三水的郊区。
7字头不算贵，但首付十多万也是不少刚需家庭的一半积蓄。你觉得值得入手吗？欢迎留言探讨。
