二环南路属于哪个区;二环南路属于哪个区街道
一向被看好的二环南绿地南北康项目，近来屡屡爆冷，先是偶尔停工、后是融资保交楼，而今又出“工抵房”。接二连三的项目异动，给已经购房的业主们带来众多的不安全感。
其实不单单是南北康片区，二环南近年来从未消停过，华润·公园九里的学区问题、绿地文庄项目的配套神话，融汇项目的质量问题，所有的问题落到购房者就是一句话，“这套房子我感觉买的不踏实！”。
作为老城区品质改善首选的南城乱象丛生，遭遇了怎样的窘境，今个咱们一探究竟。
“大咖集聚的二环南”
今天我们说的二环南项目，是指东、西二环之间的二环南路沿线的开发项目。这里大部分区域属于济南市市中区。
济南市二环南区域示意图
市中区作为济南省市两级政府的老城区所在地，发展空间极为狭小，西侧有铁路线、高铁线、南侧是群山环绕，只能边开路边建设，交通所及，遍地开花。
自2013年二环南快速路开工建设，二环南路就一直成为济南市市中区开发的热点板块，华润、鲁能（领秀城）柏石峪片区、中海九曲片区、绿地文庄片区和融汇大庙屯片区。二环路沿线布局着地产寡头和造城运动，这个地方鲜见小开发商的身影。
二环南沿线开发片区分布
因为承载了很多改善置业需求，故有“南贵”之说。从十年前的外海蝶泉山庄开始二环南路聚集了众多高品质居住产品，别墅和洋房扎堆的地方，彼时的旅游路、蟠龙山，只能是远郊别墅的供应地，至于旅游路和富人区的挂钩，那只是济南东拓的一个结果。
现如今还有好多的老济南居住在经十路至二环南这片依山而建的“南贵”板块。
依托稀缺的山体资源，南城依然是品质改善的首选地之一。反观，高层为主导的项目恐怕没有那么幸运了。
“产品的尴尬”
仔细审视这些爆冷的项目无一例外的都是高层产品、针对的是刚改客户，从2020年3月份，华润·公园九里和融汇·爱都（13000/元㎡PK 12000元/㎡）的价格战开始，这个片区就一直在坎坷不安中渡过。
二环南主要开发项目
二环南板块的高层产品成为当下难以逾越的鸿沟，无独有偶，在城市东出和南下的过程中，经十路沿线的融创文旅城、花园路沿线的海尔·铂悦澜庭，望岳路沿线的绿地·澜庭公馆均遭遇了同样的窘境。
刚改当道，小高层产品以其优越的性价比，虽远犹荣，这绝对是给唯地段论者狠狠地一巴掌。从这个角度来理解，华润·公园九里是明智的，不论是出于何种境况，至少融创·文旅城的囧态未曾上演。
刚需
逆袭的例子也不胜枚举。花园路沿线的盛福东片区、经十路东神武片区，都是眼下的当道红盘。
以盛福为例，与南北康片区类似，承接城市主干道外延，南北康出自于英雄山路和玉函路南延长线，盛福出自花园路延长线。盛福承接了老城区的甸柳学区、南北康片区承接了经五路、省实验中学的学区。可谓旗鼓相当。
同样的价格、类似的客群特征，历下盛福吃掉了天桥、历城和历下的刚改客户，市中的南北康吃掉了槐荫和市中的刚改客户。两个片区的售价均处于20000元/㎡-23500元/㎡的主流价格区间。
不同的命运，盛福依托小高层产品的扎堆入市跑出了销量，跑热了板块，而南北康片区却始终未能逃离高层产品的魔咒，只能在价格的漩涡里越走越远，以致于尽在咫尺的领秀城，在“麓系产品”之后，只能靠育秀学区来维系正常的销量。而哪些乏善可陈的产品只能和刚需拼抢客户，实难违心而为，不乱才怪。
南城在售楼盘存量情况
审视南城，就看市中万科城的动作了。
东拓北跨，“南城”压力山大
南城曾经有过辉煌的时代。在济南奥体新建、CBD尚未规划落位的时代，济南的改善非奥体既南城。而如今的南城恰是一个时代的印记，尚不如花园路沿线的一个盛福片区。
济南市2022-2035城市空间规划
也许济南人厌倦了南部的山居幽冥，热衷了都市繁华的向往。前段时间带着一个朋友去了高新区下馆子，朋友住在中海九曲，一睹东城的繁华，顿感南城的空山新雨无所是从。
要知道往昔济南大农村的帽子只有到了南城才算是富人。当时住在英雄山、舜耕路沿长线，简直是一种身份和圈层的代表。而且南部的楼盘也曾一直引领济南的居住品质，像极了现在的CBD和奥体。
刚改主导，改善依然
2017年底玉函路隧道畅通之后，整个二环南板块和老城中心的距离大大缩短。笔者从望岳路南北康驱车前往大明湖也仅仅是12分钟的车程，从这个视角来说，居住济南老城区的居民们，可为改善或刚需的首选之地。
玉函路隧道示意图
领秀城“麓系产品”的横空出世到完美收官，也只是一年不到的时间，平墅产品实现了顺利销售，这不得不称之为“南贵”的有力佐证。
鲁能领秀城麓系产品销售业绩排行榜
好产品不愁卖，在南城历来是改善客群扎堆的地方，二环南片区刚改产品所作的选择无外乎是去化快慢的问题，在城市持续的东拓、北跨的势头之下，想要别墅的人会来看看，但是北边有了华山、想要学区的人会来看看，这里的经五路学区房却略显泛滥。
当年二环东路以东的大片城中村依然成为了生机勃勃的城市新城中心，世界五百强总部基地、CBD金融中心。留给南城的空间也是极为有限的。
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