深圳新天鹅湖二期小区二手房(深圳市南山区天鹅堡二期房价)

在深圳，顶级富豪从来不缺乏购买力。即使在市场关闭的情况下，豪华房地产的需求也很高。

7月21日，经过数十轮提价，南山区半岛城邦三期两套豪华海景房成功拍卖。含税费后，两套房源成交总价达1.24亿元，单价约23万元/平方米。

据阿里巴巴信息显示，由于开发商半岛城邦与一家小额贷款公司之间的贷款协议存在争议，法院下令拍卖这两栋房屋。其中一栋为3号楼海景高层，面积345平方米；第二套是海景平层公寓，位于1号楼尽头，面积196平方米。

拍卖当天，3号楼房屋吸引了11人报名，共有2.6万人围观。经过128轮竞拍，最终以7928.7万元成交； 1号楼的房子吸引了16人报名，共有2.5万人围观。经过180次竞价，最终以4492万元成交。

这并不是买家寻求奢侈品交易的孤立案例。 《每日经济新闻》记者发现，今年上半年，随着豪宅的拆除，深圳拍卖市场“错失良机”的现象时有发生。 4月6日，罗湖海正融悦二期一套140.47平方米的房屋以1079.6万元成交； 4月7日，香蜜湖水榭花都（翠明居）三期豪宅售出。 199平方米公寓拍卖总价为4499.98万元； 4月9日，华侨城天鹅湖三期一套123米高层两居室以1826.52万元拍卖。

深圳半岛城邦项目建设工地 图片来源：日报记者 陈荣浩 摄

两栋海景豪宅以新台币1.24亿元成交

此次拍卖的房产是深圳某知名顶级“网红”富豪的半岛城邦房产。

公开资料显示，半岛城邦项目于1996年拿地，2006年开发一期。此后，第二、三、四期逐步发展。 2006年至2019年，这个半岛城邦先后四次开业，总交易额超过300亿元人民币。是深圳为数不多的单套销售额突破300亿元的项目之一。

半岛城邦所属区域为南山区蛇口街道海上世界区域，是深圳典型的豪华住宅区。拥有海上世界双溪、海上世界悦府、海上世界悦湾等豪华住宅项目。上述楼盘政府参考价分别为13.2万元/平方米、11万元/平方米、10万元/平方米。

从具体拍卖信息来看，两座半岛城邦房屋共吸引超过5万人次观看，竞拍者超过300人。

其中，3号楼房屋拍卖价格为7929万元，面积为345.13平方米，折合单价约为每平方米22.97万元； 1号楼房屋成交价为4492万元，面积为196.16平方米，对应单价为22.9万元/平方米。

其中，3号楼房屋吸引了11人登记，2.6万人看房。共进行128轮竞价，最终成交金额7928.7万元。 1号楼房屋吸引了16人报名，2.5万人观看。共进行180轮竞价，最终成交金额4492万元。含税费后，两处房产的总价约为1.24亿元。

7月24日上午，该区房产经纪人李梦楠（化名）告诉记者：“南山蛇口片区是深圳最豪华的一线住宅区之一，虽然成交价看似很高， ……连续的一线海景与周边格格不入，房源之间存在价格差距，很多有经济能力的购房者对这些稀有房源仍抱有‘走开’的心态。”

此前，记者在参观半岛城邦项目时了解到，该项目位于深圳湾公园和深圳湾体育中心附近。登上高楼即可欣赏海景。此外，作为深圳顶级豪宅之一，半岛城三期还拥有一流的物业管理、配套设施和社区氛围。

“价格包含“跳跃”的空间

值得注意的是，今年上半年深圳也曾发生过类似的奢侈品提案“战斗”案件。

今年4月6日，罗湖海正融悦二期一套面积140.47平方米的房屋以1079.6万元成交，保险费率超过20%； 4月，香蜜湖花都阁三期豪宅水岸成交，一期（翠明居）一套面积199平方米的四居室成交总价4499.98万元，折合单价22.5万元/平方米，保险率89%； 4月9日，华侨城天鹅湖三期拍卖一套123平米两居室，成交价1826.52万元，溢价率37%。

在业内人士看来，一些止赎豪宅受追捧的重要原因除了环保溢价外，豪宅缺乏等。房屋和其他房屋。到附近的房产。价格差距也为强势买家提供了“漏水捕获”的空间。

7月24日下午，并购联席会信用管理委员会专家安光勇通过微信向记者表示：“深圳的一些豪宅在止赎市场上可以享受到高溢价，这与市场的规律是一致的。”这些房屋所谓的低价，这让一些购房者看到了机会，这些止赎房屋实际上可能会“泄漏”给信誉良好的买家。尽管以溢价购买，但与正常市场价格相比，它们仍然是更具成本效益的投资。同时，一些投资者可能存在心态，希望通过止赎市场购买物有所值的豪宅。 ”

以上面提到的两栋封闭式别墅为例。虽然单价达到了22.9万元/平方米，但与该地区的豪宅相比并不算太高。同区域还有海上世界双喜复式，面积529.23平方米。业主售价为2.49亿元，对应单价为每平方米47.05万元。房屋参考价仅为每平方米13.2万元，总参考价仅为6986万元。

双溪海洋世界的顶层是一处独特的建筑。来源：贝壳屋搜索平台

安光勇指出，高额的保险费并不代表这些豪宅的真实价值，市场参与者必须谨慎。在止赎市场，尤其是豪宅等高价房产，一定要仔细评估市场状况和自身的投资机会，避免盲目跟风增加投资风险。

北京京师律师事务所合伙人陆定良提醒记者，虽然豪宅止赎市场存在“缺失”的空间，但好处实际上等于风险，且与之相关的风险也不容忽视。 “尽职调查前期，要关注豪宅是否有租客、是否存在大量未缴费用、房屋是否难以清算、是否有优先债权人等。房屋及优先债务金额、房屋现状、是否存在缺陷或重大缺陷、转让过程中必须承担的房屋税费等。对以上因素进行综合评估后结合挂牌价可以评价性价比是否高，查获的豪宅成交量确实高于二手房交易市场。”

来源：同致城评估

值得注意的是，在止赎市场上，房屋以大幅溢价出售的情况并不常见。深圳市同治城市评估数据研究中心数据显示，2023年深圳合法拍卖共有2470件拍品，成交985件，流拍率为60.12%，仍处于较高水平。

从主要销售户型来看，截至今年上半年，止赎市场150平方米以上户型成交量仅为1.22%。深圳止赎市场以80-100平米为主，其中80-90平米占比27.35%； 90-100平方米占25.31%。​