杭州明月江南的房子怎么样_滕州绿城明月江南好吗

收到10万定金，好友赵sir就立马开启它的二手房看房之路了。

毕竟只是去看看又不打紧，而我最近在做二手房调研，就主动提出陪他一起。

根据三房350万内的预算，我推荐了未科、市北、宁围、勾庄、蜀山几个重点板块；但嘴里还是不停给他洗脑，意图说服打新。

因为在滨江上班，我们优先看房目的地在市北。不看不知道，一看吓一跳。市北已有部分次新二手房快跌到发行价了！

从市北东的江南名府、东南名府、东方名府、璟隽公馆、锦粼府，到市北西的江南之星、澜颂奥府等，很多房源的价格已经是前年的8.5~9折了；

在经历了前几年的高光时刻后，市北除了天花板二手，大部分次新二手房的成交价正在与最新限价接近和持平，甚至有的低于限价。

加上赠送面积和户型得房率，现房所见所得，即买即享，优势显露。

这里的二手房，真的可以看起来了！

这次我们花了整整两天，一共看了三十多套，向多位中介深度了解情况，对当下板块的市场也有了更清晰的认知：

市北很多二手房价正变得越来越友善，个人觉得这里的二手房基本已到底了，对于很多考虑萧山首改的人群，如今完全可以将市北作为重点考虑对象。

先说市北东，市北东二手房价格基本分三个梯队。

第一梯队杭州世纪、拥潮府、大国璟等次新二手房挂牌价普遍在5字头，实际成交单价也在4.5万到5万以上不等；

随着价格越高，成交量整体也下滑明显。毕竟不够世纪城的改善能级，总价却动辄六七百万，接受单价比限价高出1万+/㎡的高级韭菜，并不好找。

第二梯队江南名府、东方名府、名门府等普遍挂牌价在4万上下，实际成交单价约在3.6万-4.2万，像锦粼府毛坯单价甚至只要3万左右。

第三梯队是一些房龄更大的房子，基本单价3字头，如果是老破大、老破小甚至只要2字头。

市北西第一梯队桂语江南、拥翠府、世纪之光、桂语听澜轩、闻博花城、海上明月、江南之星等优质次新挂牌价和成交价普遍在5字头，当然也有一些因为楼层和急售等原因，4万多就成交了；

第二梯队澜颂奥府、江南国际城等普遍挂牌价在4万-5万，实际成交单价3.4万~4.5万不等；

第三梯队主要是一些房龄5-10年甚至更久的，与市北东相似，实际上很多单价也只要3万出头右。

综上，初步的推断是：无论是市北东还是市北西，除了第一梯队的二手房价格依然还算坚挺之外，大部分房源的成交价格已经接近甚至低于新房限价了。

具体到个盘，市北这次给我的惊喜也不少。印象深的是市北东。

比如，江南名府某壳APP共挂牌66套，单价3.7万-3.9万，总价350万内的三房就有十几套，其中不乏满二唯一的。

要知道当初新房均价都3.35万/㎡，大部分房源总价都在300万朝上，隔了四五年房价才涨了几十万，房东几乎没捞到好处，甚至要卖可能还要亏钱。

对面东方名府，西面名门府的情况也比较类似。

还有一对难兄难弟——毛坯的锦粼府和精装的璟隽公馆，从发行价3万到3万出头，到现在成交价还在3字头，价格蜗速前进几乎原地踏步。

目前锦粼府靠高架8-9楼的毛坯三房，一套271万，一套290万，还有几套300万以内的，单价几乎已经达到了毛坯3万/㎡的发行价，虽然有增值税，但中介说了：意向客户，面谈价格还可以再谈。

投资客可能想等着交付狠赚一笔，没想到“一夜回到解放前”，手里的房子竟然被市场“吊着打”。

市北西的情况稍微好那么一点点。

但除了天花板级次新二手房还算坚挺，一些老的产品线或缺少硬核竞争力的次新房也遭遇危机。

比如澜颂奥府89房三房，低层的挂牌价在3.4-3.7万/㎡，即便是楼层好的裸房价也基本在4万以内；

品质更好的江南之星，前年还有很多5万+成交，如今超三分之一房源的挂牌价和成交价回落到4字头了。

若扣掉这几年的时间、利息、税费等沉淀成本，澜颂奥府部分房源甚至低于3.75万/㎡的老限价；而江南之星二手房实际成交单价也已接近3.95万/㎡的新限价。

再加上过去89方三房两卫户型实际想当于当下的98方甚至100方户型，按这个面积算的话，单价还要更低。

好友赵sir看重了几套市北东挂价335-350万的三房，准备观望一下再说，如果房东愿意再降10万，他可准备下定。

像极了中介所说的，“看房的人确实增长很多，但想让诚心的买家下单，普遍还差临门一脚。”或许这就是市北二手房最真实的写照。

现在市北二手“含水量”在降低，“含金量”在提高，如果有捡漏还是香的。

一方面，旁边奥体和滨江限价都在在5万上下，二手房即便在这样的行情下，第一梯队成交价也能稳定在7万+，安全垫还是比较高的。

另一方面，市北限价多级跳，如今新限价3.95万/㎡，在楼市震荡期这样的限价逻辑实际上客观来看也是对地价，对二手房的一种保护。

再者，市北西西邻滨江高新区，北邻钱江世纪城，虽然被外界当做世纪城的外溢，产业用地和住宅用地空间受限，但市北西还是不可多得的实力派。

在产业方面市北西本身也不弱，信息港小镇产业还在发展壮大，住宅的整体品质比市北东略胜一筹，改善属性更高。

市北东虽然产业偏弱一点，区位地段也不如市北西，但好在开始腾笼换鸟，随着大量新房住宅不断交付，城市界面提升和改善优势突显，还有附近江南科技城和浙江未来社区总部产业加持；

两个高能级板块在侧，有新房限价“打掩护”，也有产业光环，未来不缺想象力，可以说是一个综合价值比较高的板块。

出于自住考虑，市北二手房，有笋盘的话还是值得入手的。

如果对新房没有特别情结，更注重户型实用性，不用担心新房维权、开发商精装减配，想早点解决落位学区，求一份“现世安稳”的二手房也是个不错的选择。

当然继续打新也可，毕竟新房还是比第一梯队二手房便宜几千甚至上万一平，虽然短炒净赚百万已经是过去式，但跑赢理财，小赚一笔没毛病。

刚需自住和改善置换人群，别再因为土地和新房的供应量，因为二手房的高挂牌量、交付大潮这些踌躇不前；

口罩阴云散去，积压的购买需求被释放；趁现在利率诱人，首次置换首付6成变3成，买方市场目前还占据还价主导权......

那点小小的自住心愿，还是尽早实现了吧。

来源：方特首，

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