金银湖二手房出售信息(急售二室一厅16万元)

武汉2022年首轮集中土拍平淡收官，青山区P（2022）007号地块惨遭流拍。

该地块是本次起拍价最高的地块。出让总价起始29.39亿元，最高30.86亿元；楼面价起始13766元/平，最高144546元/平。

这块被青山区寄予厚望的地王地块，是本场土拍唯一流拍的。

武汉2022首轮土拍集中在中心城区

事实上，这是该地块第二次在土拍市场铩羽而归。

该地块原定于2021年10月挂牌，编号为P（2021）128号，也称为青山滨江F地块，当时起拍总价38.43亿元，楼面价约1.8w元/㎡；已经预定青山滨江单价新地王！

业内认为，1.8w楼面价对应的住房售价将在3.5w+。这意味着，武粮库楼盘将成为青山房价标杆。

一线滨江，成熟地块

可惜的是，武粮库地块在土拍公告不久后被撤牌。这意味着青山区跟各潜在买家之间的沟通没有达成一致。开发商不认可这个地段的房价预期。

与此形成鲜明对照的是：光谷中心城拍出2w+的单价地王，花山1.5w+，连左岭都拍出了1w+。号称“成熟塌陷区”的硚口宗关，也拍出了1.7w+的新高，而东西湖则拍出了1.3w+。

有人会说青山区也拍出了1.5w+单价的186号地块。其实那是鄂州街的还建房项目，自买自卖，不能反映出市场行情。

武汉2021土拍市场，地王频出

命运多舛的武粮库地块，在去年1.8w撤牌后，今年重新上架，起拍总价直降9亿，楼面价下降4000+元/㎡！结果依然流拍。

地块规整，周边成熟

照说，1.37w的楼面地价，在青山滨江二环边上，即使是按1:2的粗略测算，卖出2.7w单价的一线临江住宅，应该是符合市场预期的。

可为什么开发商就是三番五次不买账呢？

原来，奥妙就在地块的规划设计条件。

待字闺中的武粮库地块

土拍公告上P（2022）007号地块的规划设计条件是：

住宅、零售商业、餐饮、旅馆、商务金融、公园绿地用地，土地面积65334㎡，建面约21.35万方。

1、B地块内配建一所 15 班幼儿园，用地面积不小于 6000 平方米，建筑面积不小于4700平方米。

2、A地块内与商务建筑复合建设一处 110KV 变电站，建筑规模不计入计容建筑面积。

3、A地块内东侧沿建设一路控制一栋建筑面积不少于37900㎡、高度不低于150米的商务建筑。

相比去年的公告，一是取消了对防护绿地面积的硬性要求，二是取消了配建租赁住房。当然，单价还降了4000+。

其实仔细算下来，武粮库地块的住房总建面约为21.35-3.79-0.47=17.12万平米。即使商务建筑不要求自持，做成一线临江公寓出售，能收回土地和建筑成本的话，按地块总价30亿算下来，住宅的平均售价低于3w的话，项目铁定是亏本的。

从地图上看就是优质地块

从土拍市场的信息，我们可以看出：

1、青山滨江西片区不如东片区受欢迎。未来青山区的中心在红钢城。

2、土拍也是需要看时机的。武粮库地块很有可能在下一轮土拍中以更高容积率和更高价格拍出。

由于武粮库地块的流拍，关于青山房价破3的哥德巴赫猜想，再次成为悬念。

前有武汉江山强行破3后的一地鸡毛，后有华侨城红坊7街坊单栋备案价破3平销，而艺城紫金滨江的精装破3则是纸上游戏。青山区亟需推出一个标杆性的真破3楼盘来提升区域信心。

武昌江岸遥遥领先

相比起来，与青山不相伯仲的其他区域都已经蠢蠢欲动了。

光谷中心城去年的地王项目，南山长投领峰，5.1前后会开售楼部，首开放风价3-3.2w。

融创光谷壹号院，预计4月首开，备案均价30699元/平，刷新光谷最高价。

香港置地元庐，预计4月底首开，带装修3w+。

媒体天天大喊跌价，其实并没有

汉阳核心的中海寰宇天下，备案均价30501元/平。

金银湖的恒基旭辉铂悦园著，备案均价25686元/平。注意，东西湖两万五，东西湖两万五，东西湖两万五！

后湖的龙湖清能天曜，4月底开盘，带装修，放风价2.9-3w。

白沙洲的龙湖天璞，4月底开盘，带装修，放风价2.5w。

2016又要重演？

2016又要重演？

在一线城市二手房价普遍回暖的大背景下，即使疫情汹涌，仍然挡不住房价回暖的步伐，从北上广深，逐渐蔓延到杭州、南京、厦门、青岛、福州……

武汉，这个五一五天小长假，很多开发商都准备好了（涨价）。市场反应究竟如何，让我们拭目以待吧。

2016又要重演？

2016又要重演？

欢迎关注五叔，点击头像进入主页，更多关于创业、买房的精彩话题等着你。