石家庄二环内在售楼盘-石家庄最新房价一览表

5月13日，石家庄东北二环区域楼盘「狂欢」了一把！

当天9宗地块公开出让，6宗位于东北二环区域。其中东北二环区域热闹非凡：旭辉介入南石家庄城中村改造地块，天洲视界城D区储备地块流拍(未达底价)，唐宫原著三宗储备地块成交，体育大街和石德铁路旁[2019]024号净地6家房企53轮竞拍，最后以9658元/㎡楼面价成交。

图片来源：石门楼市 9宗地块信息

通过对以上6个地块的拿地开发商进行分析：

南石家庄城中村改造地块(成交)：本地房企+旭辉

天洲视界城（流拍）：本地房企

唐宫原著三地块（成交）：本地房企+临沂永基置业

[2019]024号净地（6房企竞拍）：本地房企+本地房企

小磊发现两个特点：

1、为了生存，本地房企已开启「1+1」模式，除了与外来房企合作，还有本地房企间的「联合」；

2、偶然出现一宗净地，外来房企与本地房企，势必会争得头破血流。

有业内指出背后原因：本地房企「有资源缺资金」，外来房企「有资金缺资源」，而双方沟通顺畅，自然可以强强联合，否则只能兵戎相见。

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进入4月份以来，房企对于石家庄土地市场的表现，实在有点疯狂。

4月17日，北京华远摘牌〔2019〕008号块地，溢价率高达49.9%，楼面价格9514元/㎡；

5月13日，润江+亨伦联合摘牌[2019]024号地块，溢价率高达82.5%，楼面价9658元/㎡；

9500-9600元/㎡的楼面价，意味着楼盘售价2万单价已经挡不住了。3年前，石家庄棉四地块公开出让，经过91轮竞拍，荣盛以35.5亿元成功获得该地块，石家庄新地王诞生，楼面价8402元/㎡，如今该地块楼盘荣盛华府高层均价2.5万元/㎡。

2016年土拍现场

3年前，楼面价8402元/㎡的棉四地块，还是一环位置；如今2019年，9500-9600元/㎡的楼面价地块位置，已经蔓延到了2环区域甚至2.5环位置。

每次高价地出现，都会让这个区域成为一个「热门」，天山九峯刚拿下〔2013〕36号地时，1378万/亩的单价，让业内人士对该项目的盈利感到担忧，当时石家庄的楼市还比较低迷，但是也带动了周边盛邦大都会等项目的销售业绩。2015年楼市逐步开始回温，天山九峯区域一度成为热门区域，不仅自身“尝到了甜头”，同区域的项目也跟着“沾光”了。

同样，荣盛棉四地王事件一个月后，2月份，保利花园项目终于“按耐不住”，在售均价由原来的9000元/㎡，上涨到了10500元/㎡，上涨了1500元/㎡。加上2016年楼市金融宽松政策，2016年石家庄楼市房价呈现「暴涨」态势，当时周边区域14个楼盘涨价，涨幅达到千元以上的有6个楼盘。

面对高价地，其实开发商有自己「算盘」。一宗净地出现，开发商在土地竞买时会综合权衡土地成本和未来房价预期，当开发商对未来房价乐观预期时，具有高价格竞买土地的意愿。5月13日，[2019]024号地块吸引了润江亨伦联合体、荣盛、保利、华润、国瑞以及东亚新华等6家房企，53轮竞价。

节节攀升的楼面价，激烈的竞拍，足可以看出，这片区域在6家房企心中的「价值」。

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其实在小磊看来，润江地产+亨伦地产拿地，是一种战略需要。润江地产在「拿地海报」中：润江地产全面进驻石家庄主城区。据小磊调查，润江这些年都是徘徊在主城区周边拿地，如高新区、正定县、鹿泉区等区域。但是在石家庄「主城区」并没有项目。

相比于润江地产+亨伦地产的「强强联合」拿地，类似「北京华远」这样的外来房企则没有选择：面对石家庄土地市场的火热，能拿地就行，不拿地就无法立足。因为他们考虑很简单：拿地，站住脚。

▏房企拿不到地，一切就等于零。

外来房企即使产品做得再好，营销再厉害，没有地块就如同没有米一样，大房企在石家庄拿地之难，已是这个行业的痛点。

▏石家庄是一个战略要地。

兵法中，战略要地是指对战争全局有重大影响的地区。商场如战场，在房企展开全国布局的时候，一些城市，或者一个城市的某些区域，对房企就有战略意义。2017年10家房企进驻石家庄，就目前这种态势，石家庄就是这样一个重要战略布局城市。

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这一波土拍下来，3个项目落地东北二环区域：旭辉南石家庄城中村改造项目、唐宫原著储备项目、以及润江[2019]024号项目。如今东北二环区域已经云集了万科、恒大、保利、旭辉、远洋等多家品牌房企，成为了购房人关注较高的区域。

图片来源：石门楼市 东北二环部分楼盘分布

过去东北二环区域城中村林立，十里铺、南石家庄、土贤庄、南北翟营、南北高营、西兆通、桃园、东西古城……如此多的城中村，为房地产开发提供了大面积的土地。

从东胜紫晶悦城、十里铺城中村改造——天洲视界城，南石家庄城中村改造——天海博雅盛世、土贤庄城中村改造——永邦天汇……东北二环区域楼盘遍地开花。

当时这个区域，并不缺乏楼盘项目，只是缺乏「靠谱项目」。对比周边的本地房企，作为最早进驻东北二环区域的恒大和保利，吸引了众多购房者的追捧，品牌房企的「靠谱」标签，促使恒大御景半岛和保利花园也迅速成为当时区域内的标杆。

如今石家庄东北二环区域楼盘面临「再次升级」，2019年4月，万科翡翠书院项目亮相，2019年5月，旭辉介入南石家庄旧村改造项目，加上入局已久的恒大御景半岛，以及远洋安联西兆通项目，目前东北二环楼市已经步入「品牌房企」时代。品牌房企不断入驻，将推进「区域产品」升级换代，加速东北二环楼市迅速崛起，促使区域价值飙升。

图片来源：石家庄万科 万科翡翠书院实景图

对于购房者而言，关心的更多的是产品。身边的几个购房案例可以看出，目前在石家庄，品牌开发商项目绝对是第一选择。作为百姓生活中“最大消费”，买房置业也是如此。

相同地段区位下，人们普遍会优先挑选大品牌开发商项目，因为品牌背后是人们日积月累的口碑和雄厚的产品力。换句话说，大品牌开发商的规划设计、产品细节、施工质量、物业服务基本无可厚非，毋庸置疑。

小磊：对于东北二环区域而言，品牌房企的到来，必将让这片区域的生活更加「与众不同」。