杭州最高档的独栋别墅、杭州最好的独栋别墅

最近，顶级豪宅法拍市场（本文只统计“住宅”，下同）十分热闹。

先是8月28日，上海浦东新区银柳路385弄（即华洲君庭）15号别墅以2.2148亿元起拍，最终以2.85亿元拍出，而竞得人是一位知名量化私募大佬。该消息一时引发全国热议。

8月29日，起拍价2.0114亿元的“深圳最贵法拍房”——观澜湖高尔夫大宅蔓菲亚区E4栋别墅，虽然上万人围观，但因无人报名而流拍。

就在大家感叹顶级豪宅法拍房起拍价令人咋舌时，在京东拍卖平台上，最新上架了一套位于北京西城区宣武门西大街95号法拍房，这套建筑面积2110.68㎡的四合院，起拍价高达5.1292亿元！这个起拍总价刷新了四合院法拍房的最高记录。

记者梳理了2016年以来北上广深杭这5个城市在阿里、京东两大主流司法拍卖平台上成交的5000万元以上顶级豪宅，究竟是哪座城市的购买力更强呢？

上海成交的亿元法拍房最多

成交价最高的一套3.15亿元

虽然北上广深并称一线城市，但是从顶豪法拍房的成交情况来看，上海和北京处于第一集团，亿元级的豪宅法拍房成交量远远超过其余城市。

上海是亿元级豪宅成交套数最多的，2016年以来有13套法拍房的成交价超过1亿元。纵览这13套房源，其中总价最高的一套房源诞生于2021年9月，为华洲君庭小区1号别墅，成交价3.15亿元。

在上海豪宅市场，素有“西有檀宫，东有君庭”的说法。目前在上海成交价最高的法拍房名单中，前两名都出自华洲君庭，也印证了这个楼盘在富豪群体中的受欢迎程度。公开资料显示，华洲君庭小区建成于2009年，由21幢独栋花园住宅组成，为稀缺高品质独栋别墅社区。

除了华洲君庭，上海这13套房源亿元级法拍房中，还有3套来自御翠园，2套来自东方曼哈顿尚东区，此外还有华侨城苏河湾、中粮海景壹号、绿城黄浦湾、绿城玫瑰园、东方花园、徐汇区永福路121号这几个知名豪宅小区，这些小区基本都建成于2000年代以后。

而大家印象中的上海老洋房、老别墅，或许因为房主惜售或产权复杂等原因，在法拍市场出现得并不多。2021年11月，位于上海淮海中路1285弄（即上方花园）30号的一幢老洋房曾经因为财产分割的原因进入法拍市场，这套建于1936年的西班牙风格独栋别墅，是上海市优秀历史建筑，房子起拍价3797万元，开拍后吸引了众多买家，最终经过4天719轮鏖战，以9932万元成交，也因此上了热搜。

北京四合院频频法拍

叫价普遍过高

相比上海，北京的顶级豪宅法拍房也不少，截至目前，有7套房源成交价超过1亿元。最贵的一套是位于海淀区的颐和原著别墅，一拍时曾经以2.2亿元起拍，但虽有1人报名但因未出价而流拍，二拍时起拍价降为1.8亿元，最终3人报名，以1.805亿元成交。2018年6月，还有一套颐和原著别墅法拍房以1.102亿元成交。

其余5套亿元级的法拍房，分别出自知名豪宅小区万柳书院、远洋Lavie、泛海世家、周庄山水文园等小区，以及还有银锭桥胡同18号的一套四合院。其中，2022年，经过94轮竞拍，万柳书院一套298.96㎡的房源以1.09亿元成交，折合单价高达36.46万元，甚至超过上海顶豪汤臣一品。万柳书院位于海淀区，周边环绕清华、北大、人大附小等众多名校，是顶级学区房。

跟上海老洋房极少现身法拍房市场不同，北京的传统老宅四合院倒是频频出现在法拍房市场。除了银锭桥胡同18号，还有福祥胡同15号四合院在2016年12月以8639万元成交，寿比胡同15号四合院在2018年9月以8045.7万元成交。另外，2020年，西四北四条31号、北五条28号四合院曾经以2.55亿元在京东拍卖上起拍，但因无人报名，虽然一再降价至2.0488亿元，但仍流拍。最近上架的这套起拍价超过5亿元的“天价”四合院，在业内人士看来，叫价过高，流拍的可能性较大。

与其它几个一线城市相比，北京的顶豪法拍房市场有个很独特的现象，那就是很多房子都是被公司拍走的。比如成交总价最贵的5套房子，全部被各种投资公司、科技公司、咨询公司等收入囊中。据悉，北京法拍房早就纳入限购范围，对于不符合当地限购政策的竞买人来说，以公司名义参与竞拍就成了唯一方式。不过，以公司名义购房，通常不能享受契税优惠，持有期间也需缴纳相关税费，且在转让环节也有一定的限制。

杭州顶豪法拍房市场

活跃度略高于广州深圳

在京沪之后，广深杭三个城市的顶豪法拍房市场，目前基本处于同一水平。其中杭州的顶豪法拍市场较为活跃，从顶豪房源的成交价及成交量来看，略高于广深两市。

从三个城市已经成交的“最贵法拍房”来看，杭州最贵法拍房是桃花源西锦园的“杭松居”中式合院，今年4月以1.33亿元成交；广州最贵的法拍房是侨鑫汇悦台一套江景大平层，今年5月以1.1154亿元成交；深圳最贵的法拍房是香蜜湖第一生态园一套别墅，去年7月以9198万元成交。今年8月一套深圳湾壹号以1.139亿元成交，但该房源属于商业性质，并非住宅。

从顶豪法拍房的成交套数来看，杭州目前有3套法拍房成交价超过1亿元，5000万元至1亿元的房源成交了9套；广州有2套房产超过1亿元，5000万元至1亿元的房源成交了4套；深圳5000万元至1亿元的房源成交了10余套，其中7000万元以上房源比较集中，也彰显了深圳这个城市的财富底气。