广西中铁西派御江风水-南宁凯旋1号上水湾风水问题

最近找虎爸咨询的客户大多数都是打算改善置换的，其中要求最多的就是想换套江景房。

但在选盘时，每个人都陷入了纠结症。

江景好的，往往地段不行。

地段好的，往往江景不行。

地段和江景好了，发现楼盘很烂。

真真是要纠结死了。

用虎爸内部的说法，这是遇上了南宁江景房不可能三角，即地段、产品、江景，最多只能得两项。

嗯，我先解释一下地段、产品、江景的定义：

地段，在南宁毋庸置疑是板块、学位、地铁、商业，其中学区是最重要的选项。

产品，必须得定位高端盘，用材用料，层高配置都要高端，户型设计要导向江景最大化，当然好的物业也不可少。要知道只有富人才会为江景溢价，刚需的口袋是没有给江景留空间的。

江景，虎爸在《在南宁买房，该如何选楼栋》说过，江景江景，江是视野开阔的前提，景才是真正的价值。同样一条江，你看的是城中村，别人看的是高大上的CBD写字楼天际线，你觉得哪个的江景更值钱？

南宁邕江很多江景段属于有江无景，不要一听到江景就上头，花了大价格其实就买了个江边房。

OK，标准定义完了。我们把邕江从西到东划分为7段，从江景房不可能三角出发，盘点南宁哪段江景最靓：

1、首先登场的是我们的石埠至中兴桥段，只能说有江无景

地段：虎爸都懒得分析了。邕江以北石埠、相思湖、新阳路学铁商还能占个新秀公园站？邕江以南的沙井片区刚喜迎6号线，但跟江南大道的楼盘有毛关系？好吧，你要说什么杉杉奥特莱斯，那你赢了。

产品：嗯，当初骋望天玺信誓旦旦要搞个城市地标，后来就没有后来的。至于什么荣和邕江华府、龙光水悦龙湾、中南春风南岸，虎爸实在很难和高端联想在一块。

江景：直接上图吧，如果你觉得这算是江景，那就买买买。就像中南春风南岸当初那句广告语：人总要住一次江景房，是吧（狗头）

中南春风南岸看江北

荣和邕江华府看江南

总结：就是江景房价值三角的地段、产品、江景一个沾不上，这里开发的楼盘只能算个江边房。

2、中兴桥到邕江大桥段，很有烟火气的一段

地段：比一号选手强，但只是五十步笑百步，要说局部在西园板块算是比较优质，毕竟地铁、商业齐全，学区一直是江南的硬伤，谁看不起谁呢？

产品：基本只能靠华润西园出战了，品牌、物业、配置都算得上高端，特别一期的规划配置，虎爸只能说又大胆又豪，不愧是华润果然蜜汁自信，就不懂大平层几时能卖完？（狗头），至于中山府就不要勉强了吧。

江景：从江北看过来略显呆版，虎爸觉得不行。

水悦龙湾看江南

从江南华润西园看带有湾且还算有点城市界面，算半个江景吧

总结：得产品和半个江景，地段有学区硬伤，而且城市界面比较低端，嗯，高情商的说法是很有烟火气。

3、白沙半岛和柳沙半岛段，最纠结的一段。

地段：周所众知，无论哪个沙岛，和学铁商一定是沾不上边的。非要扯的话就是白沙得个老南宁才懂的母猪湾，柳沙得个豹子头。又猪又豹的不是说这里曾经搞过动物园，是风水上不太吉利的典故，具体另外开篇聊咯。

产品：能打的还是蛮多的，凯旋一号三炷香大家都很熟了（我说的不是弟弟浅水湾），还有保利君悦湾、华发国宾一号都很nice。

江景：非常可惜，大家看图片就懂。

凯旋一号处于新旧交界，面向白沙半岛的杂乱

保利君悦湾看大沙田城中村

华发国宾一号，能看到五象岭和部分总部基地天际线，但视野被五象大桥阻挡，当然不懂如果你视力很好的话不懂能不能看到青龙岗？

反而名气平平的星海银沙作为一匹黑马，看尽柳沙高档住宅的天际线和总部基地。但地处大沙田你估计又要纠结了。

总结：产品型选手很多，但地段和江景不可兼得，可以说整个南宁江景房选择里最最最最纠结的一段。

4、五象大桥到良庆大桥段，城市封面担当。

地段：邕江以北柳沙国宾、青秀山没啥说的。邕江以南的五象蟠龙可太威水了，虎爸在《南宁五象版块划分》中对蟠龙已经做过分析，就不赘述，结论就是除了学区一般，其他的都很吊。

产品：哎，原本最适合打造豪宅区或CBD的地方却被一堆安置房给糟蹋了。偌大的蟠龙片区能拿的出手的就江山御景、绿城春江明月和盛邦滨江府。

江景：从江北看过来，毋庸置疑，南宁最强的江景天际线，但无奈没有楼盘啊

妥妥的城市封面，经常上央视，可惜南宁江景房无缘这个画面

从江南看，主要的景观面就是青秀山，虎爸个人认为最好的江景段在广源华府那里，对着龙象塔。

总结：是南宁江景房地段、产品与江景均好性最平衡的，如果未来蟠龙学区能跟上就算是打破不可能三角了。当然硬要挑毛病的话，北向看江是风水佬经常提diss的一点。

5、良庆桥到三岸桥段，南宁最美的一段。

地段：江北是领秀板块自成天地，商业和学区基本能满足，但地铁交通是永远过不去的坎。而邕江南的万达茂版块，就安安静静做个文旅区好了，聊什么学区呢？

产品：也就冠江墅还值得聊聊，其余什么天誉城、万达茂就算了吧，不信你先看看他们的户型？

江景：虎爸认为南宁景色最美的江景是万达茂这里，不许任何人反驳！

无敌视野+江湾+青秀山+总部基地天际线

天誉城、冠江墅的反攻水你不会介意吧？

总结：最美江景与产品不可兼得，非要挑一个那就冠江墅咯。

6、三岸桥到龟山南宁塔段，基本面不差但缺少特色

地段：三岸我就不吐槽了，看过虎爸文章的都知道。龙岗滨江板块算是邕宁区少有整齐规划落地的板块，城市界面很nice，但提起学铁商，江两岸的人民只能抱头痛哭了。

产品：基本高端货都在三岸，龙湖双珑原著这种经典豪宅就不说了，中铁西派御江可以说是目前南宁楼盘产品力最巅峰的代表。

江景：不是很突出，但也没有城中村乱插入掉分，属于不好不差那种

从龙光天曜看龙岗，感谢滨江板块的楼盘设计没有太Low

从万科滨江看三岸，嗯，三岸的楼盘要多多努力了

总结：地段就不用考虑了，产品+江景只能挑三岸，但你愿意为当初开发商脑袋发热而买单么（狗头）

7、龟山到仙葫半岛段，网红打卡地别样风情

地段：在这里谈地段就是耍流氓了。仙葫和龟山东你就随意咯

产品：中海半山壹号、北投东镜算能拿的出手，老牌的像托斯卡纳之类的，就放在旧时代怀念好了。

江景：有一说一。虽然没有CBD,但半山景观还是挺有别样风情的。怪不得成为南宁网红打卡地。

从彰泰江景湾看仙葫半山

从中海半山壹号看龟山岛

总结：能得产品+江景就是上天赏赐了，地段你就不要纠结了，而且是永远永远，不然就别下手了。

以上就是今天分析的全部。最后总结一下：

1、南宁江景房存在不可三角，地段、产品、江景，你只能得两样。

2、有江不代表有景，我们避免买到有江无景的江边房。

3、从江景排序，虎爸个人认为是：5＞4＞7＞6＞3＞2＞1，所以买江景房要尽量往东。

如果实在不想太费脑，我们提供咨询－购房一站式服务，有兴趣的可以先找虎爸面聊。