北京商铺比住宅便宜那么多;买商铺的十大忠告

北京一手商铺二手商铺到底有何区别？？？该如何选择投资回报率高的项目？？

（图为东城成熟二手商铺，投资回报率3.5%，年租金42万）

北京二手商铺特点

1：租金收益率普遍偏低，围绕在3.5％---5％左右。

2：租户更换频繁，在目前物价越来越透明的情况下，租金成本却高出未成熟区域60％以上，且随着城市规划的变化，城内人流量不一定大于城外流量。

3：不仅城内人流量基本无上涨空间，且规划有限，地铁、写字楼、商场、酒店、医疗、教育、企业、产业等都已配套完善，甚至还有向外迁移的趋势，必然是对城内成熟商铺的一大冲击。

5：二手商铺税费高昂，例如地区指导价3万，商铺原值五千，那么商铺的的税费就包含：3％契税，差额20％个税，5.6土地增值，30％--60％土地增值税，万分之五印花税。

6：随着城内配套、人口迁出，经商环境大不如以前，除了连锁品牌需要广告效应，个人十分经营困难。

(图为亦庄一手新商铺，平均投资回报率6.5%)

一手商铺特点

1：买入价格相对较低，市场倒挂，低于周边住宅价格。

2：升值快，上涨空间大，期房转现房升值20％，3年小周期（成型），直至5年大周期（成熟），都是大幅上涨的空间。

3：使用年限相对较长（不动产到期无新规划开发商牵头续期）

4：规定以后不再建设套内500平以下商铺，但随着首都发展投资人口会不断增多，小商铺流通性极强。

5：一手商铺可通过公司形式进行买卖交易，交易无税费，且可随时交易，不限套数。

6：目前市面投资领域最安全、综合收益最高，持有十年综合收益：年化25％

7：纯市场经济，不会受政策影响，不影响民生，真正有价值的资产

首先买商铺是为了升值和回报率，通常二手售价是以年租金除以5％倒推售价，回报率越高回收成本周期越快，也就是投资越有价值。

二手商铺一般年限都在15-20年，周边配套已经全部成熟，且有着高入住率，带租约商户生意稳定，同时也意味着没有增长点，价格人流租金全部是顶峰状态，上涨无空间直接影响商业价值。比如富力城现在16万两三年前也16万，咱们有一套租95万卖2400万。随着多中心发展，人口产业教育医疗大企业向五环六环发展，上班族和年轻人向外扩散，其商业价值达到巅峰后必然下滑，也就是客户常说的“我2环的商铺才租8块，你6环的租13？”

一手恰恰相反，近两年受限购政策影响，商铺买入价格不仅低于住宅，出现“倒挂”现象，且售价还低于限购之前售价，但租金仍保持原位，刚入手租金已经能达到6％左右。

且随着区域发展，地铁等区域配套的不断完善，商铺租金及商铺本身价格也在随着发展水涨船高。

所以如何选择才是最优解？？这道题你会了吗？？

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