借款买房协议 父母;父母购房借款协议

上一篇文章讲了，在没有特殊证据的情况下，父母在孩子结婚前购房出资的，视为对自己子女个人的赠与，除非明确表示赠与给双方；父母在孩子结婚后购房出资的，视为对双方子女的赠与，除非明确表示赠与给己方子女。

对此，我们推荐大家详读《婚姻法司法解释（二）》第二十二条，这一条目前还是有效的。

《婚姻法司法解释（二）》第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

但问题是：什么才叫 “明确表示赠与双方、明确表示赠与一方”？

上节我们通过一个北京市法院的一审、二审判决，具体讲了一下其中的原则。

公婆在婚后给儿子、前儿媳付了200万买房，登记在了儿子、前儿媳名下，写明了是共同所有；后来儿子、前儿媳离婚，该房产增值到了500万，儿媳拿到了60%，也就是300万；随后公婆起诉儿子和前儿媳，要求其归还这200万，一审法院判决公婆胜诉，要求儿媳归还200万的60%，但二审法院改判了，判决儿媳不必归还这200万；因为公婆拿不出证据来证明这是借款，就推定为是赠与。

虽然我个人更认同一审的判决，但无奈二审法院的判决，才更符合最高立法机关和最高司法机关的立法原意。

今天我们就来看一下最高人民法院对此的说明：

最高人民法院在《民法典•婚姻家庭编•继承编理解与适用》中表示：

说，当父母出全资给子女买房时，怎么判断这是赠与给自己孩子的、还是赠与给小夫妻二人的呢？

答案就是，在父母出全资时，如果父母没有跟孩子签订任何合同，就看房屋登记。如果房产登记在自己子女一方名下，就认定为是对自己子女一方的赠与；如果登记在小夫妻双方名下，应当认定为是对夫妻双方的赠与。当然，也可能存在登记在子女配偶一方名下的情况，但基于血亲关系的特殊性，此种情况也认定为是对夫妻双方的赠与。

如果婚后一方父母仅是部分出资为子女购置房产，原理也是相同的；只有所有权登记在出资方子女名下，父母出资的部分，才被视为只对自己子女一方的赠与；当然，在这种情况下，因为夫妻另一方参与支付剩余款项，如果没有特殊约定，该不动产是夫妻共同财产，房屋的产权及增值收益部分应当归夫妻双方共同共有，但在分割时，一方父母出资的部分，会被视为是对自己子女的赠与。

我们归纳一下：

启示1：父母为子女购置房屋出资，推定为赠与而不是借贷；如该房屋登记在二人名下，推定为赠与给夫妻双方。

启示2：如希望以借款形式出资，应当注重形式要件：借款合同（公证最好）+银行转款备注。如希望仅赠与给自己子女，就要书面让孩子的配偶在合同上签字+银行转款备注。而且最好找专业人士草拟合同，不要简单仅写个收条。

启示3：如果觉得直接约定为借款比较生分，可以约定“结婚多长时间，就赠与多少比例，结婚时间越长，赠与的比例越多”。

启示4：父母最好在子女婚前，全资为子女购房出资且登记在己方子女名下。因为如果父母婚前全资为子女购房，且登记在己方子女名下，视为对己方子女的赠与。后续即便是对配偶加名，该部分出资也会被认定为己方子女的出资，根据之前类案，被加名方大概得到25%；

因为尽管父母婚后全资为子女购房、登记在己方子女名下，也视为对己方子女的赠与。但现实悖论是：婚后出资，往往是子女去办理登记，碍于面子，往往也会写配偶名字。父母如果直接表明是赠与己方孩子的，也会导致家庭不合。而一旦登记在双方名下，就视为对小夫妻双方的赠与了。

启示5：上一节的案例中，还有一个情节，儿子离婚，他父亲是作为代理人出庭的。在这里，我建议，如果父母不是法律专业人士，就不要参与出庭代理了。如果当初在庭审笔录中主张“有对父母的200多万夫妻共同债务”，本案可能还有余地。