中海寰宇珑宸花园;龙岗中海寰宇珑宸花园

深圳的第三次土拍地块已经摆上货架，和我们预判的一样，地块的限价依然在上调。

虽然深圳一直都没有出大政策，但在释放回暖信号上，一直都不遗余力的。

过去两年的土拍限价调控太狠，也是市场冰封的原因之一。

现在逐步上调限价，也是给市场一个信号：抓紧买，再不买涨价了。

毕竟市场最敏感的，就是价钱。

现在这样的市场下，有一批项目在芸芸新盘中脱颖而出，交出了一份提振士气的成绩单。

龙岗宝龙中海寰宇珑宸花园开盘，537套住宅卖了240套，去化约44.7%。

中海观园开盘去化71%，总共1262套，销售约900套。

卓越云奕府去化58%，总共447套，销售约260套。

这些楼盘从深圳东部、中部到西部，遍地开花。

我想问一下，全深圳的购买力现在是不是已经倾巢出动了？

这段时间市场遇冷，很多人悲观的大喊：韭菜已经拔光了。

但真实的市场里，消费者，已经用脚投票了。

光明的中海观园这次的去化结果，已经是最近深圳楼市的现象级了。

真的太久没有这么的好消息来刺激一下人们大脑，提振士气了。

目前光明在卖的楼盘并也不少，少说十个新盘也是有的。

走进光明，到处高楼林立，伴随着打地基的声音。

中海观园能突出重重包围，很大的原因就是，价格低。

从中海观园目前剩下的房源也可以看得出来：

83平和87平户型去化最高，天地楼层都被一扫而空，特别是81平的，全部卖完，87平还有少量货源。

是今年为数不多刚需疯抢的户型，很大原因，是在于观园定价对小户型较为友好，大户型以一己之力抗下了压力，降低了83-87平小户型的均价。

要知道，83平户型单价可低至4.1万/m²起，我宣布，光明的地板价新房暂时授予中海观园，性价比才是王道。

只是暂时哈，不一定后期光明的新房会不会越来越卷，跟着打折。

光明科学城板块的联发悦尚居也坐不住了，拿出了仅有6套的69平小两房搞噱头，首付90万就能买两房。

深业颐瑞府连夜宣发，我们就按照毛坯限价4.53万/㎡卖，送简装！

中海观园三房的价格，在我们这买正规四房！

最近的几个新盘去化成绩，有些自媒体账号把这归结于购房者现在买房只看钱，越买越偏。

说现在购房者和现实低头了，有这么多钱就只能买这，也不想别的了。

但是我扒完了最近这些去化好的盘，我发现不仅仅是价格低这么简单。

更重要的是，真·价差。

现在市场上很多伪限价盘，和周边楼盘有多少价差，号称买入即赚几百万。

但！真实的成交是这样的吗？

真实的二手房市场，有涨有跌，有各种因素可能影响房价。

房价不可能一直保持在一个价位，也不可能回望历史拿最高点的房价来谈现在的倒挂价差。

二手房的市场才是真实的市场，因为市场是流动的，是动态的。

脱离了二手房实际的价格来谈倒挂价差的，都是耍流氓。

二手房代表真实的市场价值，是楼市晴雨表，是房价试金石。

不管你是要买新房还是二手房，都需要关注二手房的价格。

什么叫真有价差？

比如宝安航城板块的卓越云奕府，地铁、学区、商业都一般，最大的亮点估计是颜值。

考虑到这个盘本身目前现状，开发商自己也知道光靠“画饼”（规划），以及强调自己的产品品质，还是不够的。

所以开盘给了不错的折扣，折后单价5.4万/㎡。

对比项目北侧的泰福名苑，均价6.4万左右，再看看南侧盛合天宸6.7万左右。

对比起来卓越云奕府的折后价不仅是合理，更是非常有诱惑力，这才是真有价差。

再回到我们开头说到的光明中海观园。

很多人说他的位置偏，严格意义上来说，他的位置属于凤凰城，只是不在凤凰城的最核心。

但距离核心的区政府、新城公园、蓝鲸世界、光明文化艺术中心等核心配套，大概就是3公里左右，我们开车实测，大概就是3分钟左右。

但是他便宜啊，4.1万/㎡的精装修单价对比隔壁华润拍下地块毛坯价4.89万/㎡的润曦府和润晖府。

再往前倒一倒，龙华的中海学士里大家应该也不陌生了吧，精装8.22万/㎡的价格和周边的学区房最少价差3万/㎡。

这就是真·价差。

也是我们之前文章里反复说过的一个观点：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

要知道，虽然今年入市和待入市的新盘达到了6万套，但去化数据一直都拿不出手。

很多楼盘玩起了障眼法，不公布去化多少套，说卖了多少钱，让你去猜，自己慢慢算，就是因为真的卖不出去啊。

纵观现在市场卖得好的新盘，都是有价差的新盘。

从豪宅线的海德园备案单价12.4万/㎡开始，倒挂500万的口号就喊起来了，开盘日光。

下面是对标小区的成交数据，轻轻松松倒挂4万/㎡+不是问题。

万科臻山府，2022年3月，240平成交价5500W，单价22.9W

锦庐花园，2022年5月，87平成交价1650W，单价19W

安峦公馆，2022年1月，139平成交价2300W，单价16.5W

比如福永的润峯云上府，限价4.57万/㎡，开盘去化80％以上，对标二手房价差1万/㎡+。

中粮凤凰里，2022年8月，88平成交价517万，单价58191元/㎡

沙井的招商雍和府，新盘限价5.2万/㎡，一墙之隔的拾悦城86平成交600万，单价拉到了6.9万/㎡。

这么明显的倒挂红利，雍和府开盘小户型秒光。

哪怕是中海观园、云奕府这样没有明显倒挂的，开发商自相残杀式打折，也硬是逼出来了一条价差的血路。

深圳的楼市属于只要有利可图，永远不缺购买力！

因为所有人，并不会对深圳有任何质疑，也不会对深圳失去信心。

即使现在这么萧条，价差一旦到了一定区间，照样有人买！

现在观望的原因主要在于不想当接盘侠高位站岗，想要稳稳的幸福，明显的价差，和确定的未来。

时间过的很快，马上步入9月了。

从前所谓的“金九银十”季节规律已逐渐被打破，现在的购房者，只想看稳稳的收益。

深圳是一个刚需支撑的房地产市场，我看到太多买房的客户非常不容易，自己辛辛苦苦存钱买房，

所以我一直说，买房要尽可能实现价值最大化。

年轻来深圳都是为了赚钱的，都是想改变现状的，工作那么辛苦，一边天天晚上加班，一边说买房不考虑赚钱，买房不考虑价值，涨跌无所谓，就是为了喜欢，为了自住？

你是骗自己还是骗小孩呢？骗自己良心都过不去。

当买房不赚钱的时候，你会买房吗？

-end-

以上为正文，来自粤海街道周主任