买个车库只签个协议可以吗,无产权车位二次转让

地下车位

近日，住在某小区的市民阳先生遇到一件烦心事：他刚买了一部汽车，想停在小区的地下车位上，每月出一些租金，但是，房屋开发商不肯，说小区的车位只卖不租。一个车位要7万元，阳先生一下子拿不出这么多钱。不买车位，车子又没有地方停。

小区的车库、车位只售不租，这样的情况在我市不是个例。阳先生的烦恼，许多有车一族也遇到过。

告诉大家一个好消息，2022年10月28日，衡阳市人大常委会通过的《衡阳市机动车停车管理条例》（以下简称条例）对这个问题给出了答案。

小区车库车位存在“只售不租”的现象

日前，笔者来到蒸湘区某小区的物业服务中心，以业主身份询问车位事宜，物业服务中心工作人员告知：小区的车位只售不租。

地下车位只售不租的问题，很多业主向物业服务中心反应过，物业公司曾和开发商协商过，但是未果。“车库、车位的产权是属于开发商的，我们在这个问题上没有决定权。”物业服务中心工作人员解释道。

地下车位

某小区业主王女士告诉记者，她是今年才搬进这个小区的，没有购买车位，现在，车子停在小区外的马路边。“路边的停车位太少了，经常挤满了车，来晚了就没有地方停，而小区地下车库比较空荡，很多车位都是空着的，这种状况要不得。”

开发商为什么对地下车库、车位只售不租呢？

关键还是利益问题。

某物业公司一个员工与笔者算起了经济账：小区停车位的租金200-300元一个月，一年就是2400-3600元。目前，不少小区的车位价格是6-10万元，卖一个车位的价钱相当于这个车位租给居民25-41年的租金。开发商为了尽快回笼资金，当然愿意只售不租。

地下车位

法规这样规定车库、车位的使用

《衡阳市机动车停车管理条例》规定，住宅小区的配建停车设施应当优先满足业主停车需要，建设单位不得将停车泊位出售给本住宅小区以外的单位或者个人。业主要求以按月、按年等租期形式承租尚未处置的配建停车设施泊位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

简而言之，就是小区尚未处置的停车位，如果业主要求租赁，建设单位不得拒绝。

衡阳市人大常委会法工委规范性文件备案审查科科长肖云友说：“我们这部条例是依据《中华人民共和国民法典》和《湖南省物业管理条例》制定的，前期我们做了很多调研。”

《湖南省物业管理条例》第五十条规定，物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

“法律是考虑大多数人的利益。我认为，市人大常委会的条例这样规定，既合法，又合情理。”一位律师说，法规出台后，只要严格落实，相信车库车位“只售不租”的问题会得到较好解决。

车库、车位租金要开业主大会讨论

既然小区的车库、车位可以租给业主使用，那么，租金如何确定？是不是建设单位一个人说算？

答案是否定的。

地下车位

条例规定，住宅小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，配建停车设施泊位的租赁费用应当通过前期物业合同约定；建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同中约定的停车泊位收费标准内容。

条例还规定，已成立业主委员会和业主大会的，建设单位或者物业服务企业应当与业主就配建停车设施泊位的租赁费用协商一致，并在合同中明确约定。建设单位或者物业服务企业提高价格的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。在双方协商达成一致意见之前，应当继续执行原收费标准。

法律语言要求准确严谨，这段话，读起来可能有点拗口。

通俗地讲，业主租用车库、车位的租金，由建设单位和业主协商并通过合同约定。如果租金要提价，也不是建设单位一方说涨就涨，而是要召开业主大会，大家一起商量确定，协商不成的，还是按原来的收费标准执行。