停车位出租合同纠纷处理-停车位出租合同怎么写

主要解决停车费收取、车位租售、公共区域（如电梯内部广告费用收益应当归谁，公共区域改建收费是否合法、管道漏水、绿地被占）等问题，并给出对应的解决措施。

（一） 法律分析

停车费通常可以分为土地使用类的停车费和管理类的停车费。由于所有权人不同，那么可以委托物业公司收取费用的主体也就不同。1．如果车位的所有权归业主个人所有因为购买并签订车位买卖合同或者开发商赠送给业主的车位属于业主个人所有，物业公司无权收取土地使用费性质的停车费。但物业公司对车位进行了维护管理，所以可以针对车位单独收取管理费。提示：但是这个管理费的数额和收取的方式也并不由物业公司自己决定收取，而是应该由小区业主大会共同决定，然后业主大会可以选择委托给物业公司进行收费和管理。2．如果车位的所有权属于全体业主所有对于占用业主共有道路或者其他场所设立的停车位，物业公司在接受业主大会或业主委员会的委托后有权进行管理和收费。这里的停车费就包括了土地使用费和车辆管理费，收费标准应该由业主大会决定，收取的停车费可以按照物业公司与业主大会达成的协议进行分配。通常情况下，停车费一部分作为物业管理成本和交纳税金，另一部分作为收益归全体业主所有，物业公司收费后应当如实入账，收益主要用于小区的公共区域建设，同时应定期公开费用开支并接受监督。3．如果车位的所有权归开发商所有开发商将车位出租给业主，业主就享有了该车位的使用权，业主向开发商交纳车位使用费以及车位管理费，该费用的交纳数额和交纳方式由业主和开发商在租赁合同中具体约定。开发商可以委托物业公司代为收取停车费。4．如果车位的所有权归国家所有由国家与房地产开发企业共同出资或者房地产开发企业出资建设的人防车位，所有权归国家。具体而言，其人防车位的管理收益归开发商所有，开发商可以决定将车位出租给业主并收取停车费，该费用的交纳数额和交纳方式由业主和开发商在租赁合同中具体约定。开发商也可以委托物业公司代为收取停车费。

（二） 行动建议

1．对于权属不明确的车位停车费引发的纠纷，首先应该确认车位的权属，业主可以找业主委员会询问，或者找物业公司求证；2．在此过程中产生了停车费问题的纠纷时，先与物业公司协商，要求物业公司及时调整自己的不合理收费项目；3．向小区所在的街道办事处、居民委员会投诉，要求物业公司及时做出整改；4．根据《物业管理条例》的规定向住建局的物业管理部门举报，由住建局的物业管理部门责令物业公司限期改正，给予警告并处以罚款；5．如果业主与物业公司有约定仲裁协议的，可以申请仲裁，没有约定的，小区业主也可以单独或者联合起来向法院起诉。

（三） 证据收集

车位的所有权人不清楚，首先应该确认所有权归属，然后才能根据责任人收集不同对应的证据：1．车位的所有权归属的证据（证人证言、《物业服务合同》、租赁合同等）；2．物业公司未与车位所有权人约定私自收取停车费的证据（证人证言、通话记录、《物业服务合同》等）；3．物业公司将所有权人授权委托收取的停车费据为己有的证据（证人证言、通话记录、聊天记录等）；4．物业公司收费后费用开支不明的证据（物业公司未定期公开开支的情况的证人证言、微信记录等）。

（四） 特别提示

1．停车费通常有以下三种分类：（1） 管理服务费。就是提供车位管理和设施维护，不提供车辆保管服务，不对车辆失窃、损坏承担责任，收费相对较低。（2） 保管服务费。对车辆具有保管义务，如果发生车辆失窃、损坏，有赔偿义务，收费高。（3） 兼顾管理费和保管费。既提供车位管理和设施维护，又对车辆有保管义务，对车辆失窃、损坏承担赔偿责任。2．小区内的停车费实行市场定价。已成立业主委员会的小区停车费由业主大会或业主代表大会决定，未成立业主委员会的小区停车费由停车服务管理方与入住业主协商决定或在《物业服务合同》中约定。3．一般情况下停车费都是不包含在物业服务费里面的，因为并不是家家户户都有车，如果让没有车的住户也同样交纳停车费，那是不公平的，所以将停车费和物业服务费区分开，对于全体业主更加公平。4．物业公司想要调整小区内停车费标准，应当按照以下程序：（1） 公布小区停车费收取的盈亏情况。（2） 拿出调整方案，说明调价理由。（3） 与业主协商调整方案。设立业主大会的小区，需经业主大会依照法定程序讨论同意后，物业公司与业主委员会签署或变更《物业服务合同》；没有设立业主大会的，应当经专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积1/2以上的业主且参与表决人数1/2以上的业主同意方可签署或变更《物业服务合同》。（4） 公示收费项目和收费标准。新标准确定后，物业公司应当将收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。

（一） 法律分析

由于所有权人不同，那么可以委托物业公司租售停车位的主体也就不同。1．如果是属于业主个人所有的车位业主已经通过购买并签订车位买卖合同或者是因为开发商赠送而取得该车位的所有权，业主自己不使用的情况下，可以委托物业公司进行租售给其他业主。2．如果是属于全体业主共有的车位这类车位除非经过业主大会同意、业主委员会委托，否则物业公司无权私自出租车位。并且由于车位归全体业主所有，通常来说这类车位无法办理产权证，因此不可以出售，但是如果可以办理产权证的话，经过业主大会同意也是可以出售给特定业主的。3．如果是属于开发商所有的车位由于开发商拥有车位的产权，所以出租还是出售由开发商自己决定，经开发商委托，物业公司可以代为出租或者出售，但是不可以私自出租出售。4．如果是属于地下人防车位地下人防车位是指结合地下人防工程修建的停车位，这些停车位属于人防工程的组成部分。由于地下人防车位是归国家所有，所以并不属于业主、开发商或者物业公司，在非战时期可用于停放车辆，小区业主对其有使用权，但需要交纳管理费用。

（二） 行动建议

如果物业是在没有受到相关权利人委托的情况下租售停车位，很可能导致租赁或者买卖合同无效，租赁方或买受人可以采取以下措施：1．首先确定该车位是否归属物业公司所有或者是否得到所有权人的授权委托，要求对方出示所有权证书或者授权委托书；2．在物业公司因为无权处分导致租赁或者买卖合同被解除后，给租赁方或买受人造成损失的，有权要求物业承担损害赔偿责任，可以与物业公司协商或者请求第三人（人民调解委员会、居委会）调解；3．根据《物业管理条例》的规定向住建局的物业管理部门举报，由住建局的物业管理部门责令物业公司限期改正，给予警告并处以罚款；4．如果租赁方或买受人与物业公司有约定仲裁条款的，可以提起仲裁，没有约定的，也可以直接向法院起诉。

（三） 证据收集

车位的所有权人不清，首先应该确认所有权归属，然后才能根据责任人收集不同对应的证据：1．车位的所有权归属的证据（证人证言、买卖合同、租赁合同等）；2．物业公司未得到车位所有权人许可私自租售停车位的证据（证人证言、与物业的通话记录等、《物业服务合同》等）；3．物业公司将租售车位的费用据为己有的证据（证人证言、通话记录、聊天记录等）。

（四） 特别提示

1．业主在跟开发商购买车位的时候需要注意，可以买卖的车位必须是可以办理产权证书的，如果车位不可以办理产权证书，就算业主和开发商签订的合同名称叫做《车位买卖合同》，车位的所有权也不归业主所有，仍然归开发商所有，业主拥有的只是使用权，相当于业主只是和开发商签订了一个长期租赁合同。2．业主与开发商签订《车位租赁合同》时需要注意的是，租赁的最长期限不可以超过20年，因为根据《中华人民共和国民法典》第705条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此租赁车位最长也就是20年，超过20年后不受法律保护，凡是开发商的车位租赁合同超过20年并且未向业主声明20年后不受法律保护的行为都是欺诈行为，业主可以请求双倍赔偿。

（一） 法律分析

1．由于公共绿地属于全体业主所有，物业公司没有权利私自决定将公用绿地改建为停车位。如果确实需要将公用绿地改建为停车位的，那必须由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。提示：比如小区业主600户，面积6000平米，占面积2/3的业主同意：就是4000平米的业主；但是还得满足一个条件：4000平米的业主总人数得在400户以上。2．如果物业公司没有征得业主同意，就私自将其改为停车位，可以要求物业公司拆除停车位并且恢复绿地。3．国家对小区绿化面积也有相关规定，所以物业公司要将公共绿地改建成停车场，还要取得发改委或规划部门的批准。

（二） 行动建议

如果物业公司私自将公共绿地改建为停车位了，业主可以采取以下方式维权：1．可以找业主委员会，让业主委员会发出书面通知要求物业公司停止改建行为，并且将绿地恢复原状；2．也可以向相关部门比如房地局、消协、园林管理部门投诉举报，要求园林管理部门对物业公司进行处罚，并要求其将公共绿地恢复原状；3．如果业主与物业公司有约定仲裁协议的，可以提起仲裁，没有约定的，也直接向法院提起诉讼，要求物业公司停止侵权，将公共绿地恢复原状。

（三） 证据收集

无论采取何种方式维权，都要注意以下证据的收集：1．改建位置原本属于公共绿地的证据（证人证言、照片、视频等）；2．物业公司没有经过业主的同意私自改建的证据（证人证言、物业改建记录等）；3．小区业主与物业公司对改建绿地发生过争执的证据（证人证言、照片、视频等）；4．业主委员出面请求物业公司停止改建的证据（证人证言、协商记录等）。

（四） 特别提示

1．将公共绿地改建成停车位要遵循以下流程：（1） 由业主委员会召开业主大会，投票作出决定，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意，才能做出将公共绿地改建为停车位的决定；（2） 通过相应的行政管理部门的审批；（3） 业主委员会可以委托物业公司代为改建停车位，如果需要收取车位使用费和车位管理费，也可以根据需要委托物业公司代为收取。2．由于公共绿地属于全体业主共有，所以改建的停车位也属于全体业主共有，那么公共绿地改建成停车位之后究竟要不要收费可以由全体业主决定，决定收费后业主委员会可以选择委托物业公司代为收取一定的费用，收取的停车费可以按照物业公司与业主大会达成的协议进行分配。通常情况下，停车费一部分作为物业管理成本和交纳税金，另一部分作为收益归全体业主所有，主要用于小区的公共区域建设，同时应定期公开费用开支并接受监督。

（一） 事实分析

公共区域出租后的收益应该归全体业主所有，物业公司不能将小区的收益据为己有。但是物业公司在收取公共收益、维持小区秩序时付出了劳动，因此经过业主大会讨论同意后，可以将一部分公共收益作为物业的管理成本，剩余的归全体业主所有，经全体业主授权后物业公司有权管理公共收益，将其用于对小区公共设施的建设维修。

（二） 应对措施

若物业公司擅自出租公共区域并将收益据为己有，业主或业主委员会可以采取以下措施：1．先与物业公司协商，要求物业公司交出公共收益；2．向小区所在的街道办事处、居民委员会投诉；3．根据《物业管理条例》的规定向住建局的物业管理部门举报，由住建局的物业管理部门责令限期改正，给予警告并处以罚款；4．如果业主与物业公司有约定仲裁协议的，可以提起仲裁，没有约定的，小区业主也可以联合起来向法院起诉。

（三） 证据收集

无论采取何种方式维权，都要注意以下证据的收集：1．物业将公共区域出租的证据（该出租区域的照片、小区居民的证言等）；2．物业公司将受益私自据为己有的证据（证人证言、收据、聊天记录等）；3．物业拒绝交出或者不积极配合业主委员会的证据（与物业的聊天记录或者通话语音记录、拍摄的视频资料等）。

（四） 特别提示

1．公共区域的出租需要经过全体小区业主的同意。如果未经业主许可，物业公司擅自经营所取得收益，业主可以通过业主委员会向物业提出异议和追讨，并且让物业公司停止公共区域的出租行为，例如撤掉设立在电梯里的广告。2．业主个人不能要求分配物业共有部分所获得的收益，应当由业主大会决定如何使用该收益。如果业主大会选择了分配该部分利益，但是有不交纳应当分摊的共有部分和公共设施设备费用或者物业费的业主时，对其不予分配。3．物业公司应该定时向全体业主公布公共区域的收支情况，接受业主的监督。物业公司实行物业服务酬金制收费的，应当公布物业服务各项资金的收支情况；实行包干制收费的，应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。如果物业公司拒绝公布账目或者敷衍、作假，业主可以联合业主委员会解聘物业公司。如果业主认为物业账目有问题，在经全体业主同意后，可聘请审计部门审核收支账目。4．业主委员会起诉物业公司需要注意诉讼时效，应该从知道或者应当知道权利受到损害之日起三年内向人民法院提起诉讼。5．如果小区内还没有成立业主委员会，那么根据相关法律规定，可以由小区所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。6．公共收益主要来源于小区公共部位、共用设施设备经营所得。具体可分为七大类：（1） 利用小区公共区域的广告收入，比如电梯广告费、公共场地广告费、公共外墙广告费等；（2） 停车位收入；（3） 租赁摊位收入，比如公共场地摆摊、商家进小区设点售卖、企业进小区宣传等收费；（4） 公共配套活动场地经营收入，比如小区会所、游泳池、运动场地等经营收入；（5） 部分通信运营管理费，比如通信运营商入场费、通信基站占地费、屋顶信号接收占地费等；（6） 因损坏小区的公共设施而进行的赔偿；（7） 物业管理用房等经营收入。

（一） 应对措施

1．由于损坏是人为因素造成的，所以维修该公共管道不在公共维修基金使用的范围内，维修的费用应由责任人承担，不得动用公共维修基金。如果因为暂时找不到相关的责任人，可以要求物业公司协助寻找，如果物业公司也无法找到，那么可以到公安机关报警，让警察协助解决，或者相关业主可以先自行垫付，等找到了责任人之后再找责任人追偿。2．如果在损害发生时物业公司存在疏于管理的情况（例如管道堵塞虽然不是物业公司导致的，但根据《物业服务合同》和相关规定，物业公司应定期进行检查和清理，而物业公司没有做到），或者出现了问题后没有及时处理，导致损失扩大或者出现了其他更严重的情况，那么物业公司也应该承担一定的责任，可以要求物业公司赔偿一定的费用。3．如果相关责任人拒绝赔偿、推诿责任，或者你和对方无法就赔偿金额达成一致的话，有约定仲裁协议的，可以提起仲裁，没有约定的，你可以向法院起诉，走诉讼程序维护自己的合法权益。

（二） 证据收集

无论采取何种方式维权，都要注意以下证据的收集：1．损坏的管道的证据（照片、视频等）；2．关于故意损害管道的证据（案发地的监控录像、目击者证人证言等）；3．物业公司疏于管理、未按《物业服务合同》的规定定期检修的证据（证人证言、监控录像等）；4．发生管道堵塞或漏水后物业公司未及时处理，导致损失扩大的证据（证人证言、拍摄的照片、视频等）；5．修理或疏通管道垫付的款项（修理店提供的发票或收条等）。

（三） 特别提示

1．通常来说公共管道是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、暖气线路、煤气线路等。具体你的小区哪些管道由物业公司进行管理可以查看《物业服务合同》是如何约定的，值得注意的是即便是业主家中的管道，只要是业主共用，都属于公共管道。2．不能因为对物业服务不满而拒缴物业费。在现实生活中存在物业公司拒绝维修公共管道或者维修结果不理想的情况，业主只能自己出钱维修，很多业主也因为这个原因拒绝交纳物业费，这里需要提醒各位业主的是交纳物业服务费是业主的法定义务，因为对物业公司不满，业主采用不交费用的方式并不妥当，而且还有可能因为拖欠物业费被物业公司起诉，而这类诉讼的结果往往是拖欠物业费的业主败诉。

（一） 应对措施

对于小区内有人占用公共绿地或者毁坏公共绿地的，你可以采取下列措施维护自己的权益：1．直接找到毁坏占用公共绿地的人进行协商，让他立即停止毁坏占用的行为，并且主动将公共绿地恢复原状。邻里之间最重要的还是以和为贵，如果对方知错，主动将毁坏占用的绿地恢复原状自然是最好的处理方法。2．你还可以找物业公司或者业主委员会要求制止违法业主的侵权行为，物业公司或者业主委员会有权也有义务要求私改绿化带的业主停止侵权，恢复原状。物业公司或业主委员会可以对侵占绿地的违法业主下达限期拆除整改通知单。收到整改通知单仍拒绝恢复绿地原状的，物业公司、业主委员会或者小区业主可以向城市规划部门投诉，规划局调查认为属违章建筑的，可以转交城管局依法处理。3．如果上述办法都无法制止业主的违法行为，《物业管理条例》及本小区的管理规约中业主与物业公司有约定仲裁协议的，可以提起仲裁，没有约定的，可以向法院提起诉讼。要求违法业主停止侵权、恢复原状、赔偿损失，从而切实保护自己的合法权利。若是小区外的人占用公共绿地或者毁坏公共绿地的，你可以采取以下措施：1．在你能找到他的情况下与其协商，让他停止侵权行为，并要求其恢复原状。2．若是他拒绝与你协商解决或者你找不到他，你可以要求物业公司出面处理，加强对该绿地区域的巡视。3．若是情况恶劣、屡教不改，你可以报警处理此事。

（二） 证据收集

无论采取何种方式维权，都要注意以下证据的收集：1．公共绿地被毁坏的证据（照片、视频等）；2．破坏者故意毁坏公共绿地的证据（证人证言、照片视频等）；3．与该破坏者协商解决不成的证据（聊天记录、语音通话记录、录音录像等）；4．业主委员出面请求破坏者停止破坏的证据（证人证言、协商记录等）；5．物业公司与破坏者协商的证据（证人证言、物业处理条款、沟通记录等）。

（三） 特别提示

1．任何组织或自然人想要利用公共绿地的，必须经过专有部分面积占全部建筑面积2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并由参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意才行。2．业主私自改变小区绿化带用途属于违法行为，私改绿化的业主侵害了其他业主的利益。业主委托物业公司管理小区，应当由物业公司告知私改绿化带的业主停止侵权，恢复原状，有损失的应当赔偿损失。但是需要说明的是，如果其他小区的排水、煤暖管道等设施需要从本小区的道路通过，基于相邻关系，是应当允许的。3．由于物业公司没有执法权，所以不能私自拆除毁坏占用绿地的相关装置，只能通过向城市规划部门投诉，由相关部门进行拆除和罚款，但这并不是说物业公司在业主毁坏占用绿地时可以无所作为。

（一） 应对措施

1．不清楚小区的共用设施的损坏原因的，可以先向物业公司或者业主委员会反应共用设施的损坏情况，由物业公司或业主委员会出面调查共用设施损坏的原因。2．经调查，若是人为原因损坏的：（1） 如果能够找到相关责任人的情况下可以由相关责任人负责维修并承担维修费用，如果还因此造成了其他损失的话，相关责任人也要承担赔偿责任。对方拒不赔偿也不承担维修责任的话，可以由物业公司、业主委员会或者选举业主代表向法院提起诉讼，要求相关责任人承担相应的赔偿责任。（2） 如果不能找到损坏共用设施的责任人，可以向公安机关报案，让警察协助找到相关责任人。如果被损坏的共用设施急需维修的话，属于业主共有的共用设施，由业主共同出资进行维修；属于其他人所有的，由设施所有人承担维修费用；按照《物业服务合同》，应当由物业公司负责维修的，由物业公司维修并承担维修费用。待找到相关的责任人后，承担了维修费用的一方可以向相关的责任人进行追偿。（3） 如果属于全体业主的共用设施被人为损坏，而物业公司也存在疏于管理的问题的话，也可以让物业公司承担一部分赔偿责任。3．经调查，若不是人为原因损坏的：（1） 如果被损坏的共用设施还在保修期内，则由物业公司或者是业主委员会找相关的维修单位进行维修，维修费用由共用设施的保修单位来承担。（2） 如果共用设施设备的保修期已满，可以找物业公司或者业主委员会反映，说明被损坏的设施及损坏的程度。属于业主共有的共用设施，由业主共同出资进行维修；属于其他人所有的，由设施所有人承担维修费用；按照《物业服务合同》，应当由物业公司负责维修的，由物业公司维修并承担维修费用。（3） 如果负有维修义务的人不履行，业主若与其协商不成，双方达成仲裁协议的，可以提起仲裁，没有达成仲裁协议的，可以向法院提起诉讼。

（二） 证据收集

在不清楚损坏原因的情况下，首先应该确认原因找到相关侵权责任人，然后根据原因不同收集相关证据：1．人为原因造成的共用设施损坏：（1） 共用设施被毁坏的证据（照片、视频等）；（2） 该公共设施是被人为损坏的证据（证人证言、照片、视频资料等）；（3） 与该破坏者协商解决不成的证据（聊天记录、语音通话记录、录音录像等）；（4） 被损坏共用设施的价格的证据（购买清单、维修费用清单等）；（5） 业主委员会、物业公司与破坏者进行过协商处理的证据（调解协议书、赔偿损失的通知书等）；（6） 物业公司未尽到管理职责的证据（保安定时巡逻表、出入登记表等）。2．非人为原因造成的共用设施损坏：（1） 被损坏的共用设施还在保修期内的证据（《房屋买卖合同》、《物业服务合同》等）；（2） 被损坏共用设施的价格价格证据（购买材料的清单、维修费用单等）；（3） 改公共设施属于自然使用磨损的证据（证人证言、照片、视频、鉴定意见书等）；（4） 物业公司对于一些年久失修的设施未做到及时更换的证据（证人证言、维修记录等）。

（三） 特别提示

1．小区的共用设施包括哪些小区的共用设施包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性问题设施和共用设施设备使用的房屋等。具体有：绿地、道路、路灯、地下（上)线路和管道、停车场（库）、配电房（室）及电器设备、水泵房（室、井）及水泵、会所、门卫室、人防用房及设备、消防用房及设备、电梯、假山假水、健身娱乐设施、公告牌等等。2．小区共用设施归谁所有（1） 对小区业主的日常生活具有重要意义，与小区构成不可分割的整体的共用设施，如：电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等，无论购房合同如何约定，都属于小区全体业主共同所有；（2） 不作为小区的公摊面积分摊到业主所购房屋的建筑面积中，对业主的日常生活也没有重要影响的共用设施，如：会所、户外广告位等，如果购房合同对其归属有约定，就按照合同的约定确定其归属。3．申请提取物业维修资金的办法根据《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金的使用，按照以下程序办理：（1） 由物业公司提出使用建议，无物业公司的由相关业主提出使用建议；（2） 需要使用维修资金的区域范围内，由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积1/2以上的业主且参与表决人数1/2以上的业主同意；（3） 物业公司或相关业主组织实施使用方案；（4） 物业公司或相关业主持有关资料向房地产行政主管部门申请列支；（5） 房地产行政主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知；（6） 专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

（四） 注意事项

1．如果物业公司没有及时提出维修建议，制定维修或改造方案，由此造成的损失，由物业公司承担；但是如果物业公司已经及时提出了维修建议并制定了改造方案，但是由于业主大会未能形成决议导致无法动用专项维修资金的，物业公司不承担责任。2．对于侵害小区共有部分的行为，只有业主大会、业主委员会、物业公司或者是全体业主推选的代表人有权提起诉讼。

（一） 管辖法院

1．被告住所地的法院；2．合同履行地的法院（一般就是小区所在地法院）。注意：被告的住所地是指该物业公司主要办事机构所在地。物业公司的主要办事机构所在地不能确定的，物业公司的注册地或者登记地为住所地。

（二） 起诉材料

1．证明当事人身份的材料（自然人提交身份证复印件或户口本复印件，法人提交营业执照复印件、法定代表人身份证明）；2．起诉状正本1份，并按对方当事人的人数提交副本（即对方有几个当事人就提交几份）；3．委托律师代为诉讼的，需要提交授权委托书和律师事务所的公函；4．委托非律师的其他人代为诉讼的，需要提交授权委托书和受托人的身份证复印件。

（三） 法律保护期限

因物业问题产生纠纷的诉讼时效为3年，也就是权利人应该在知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起3年内提起诉讼，若目前已经超过诉讼时效，并且对方提出诉讼时效已过的，那么法院可能不会支持相应的诉讼请求。注意：在2017年10月1日之前诉讼时效就已满2年的，不再适用3年诉讼时效的有关规定。

（四） 诉讼费

点击该计算器可以计算出具体诉讼费用。【诉讼费计算器】提示：在种类选择上物业纠纷应该选择一般财产案件。

（五） 相关文书

物业仲裁申请书（范本）

物业纠纷起诉状（范本）

物业仲裁申请书

申请人：，性别：，出生日期：，身份证号码：，民族：，住址：，联系电话：。被申请人：物业公司，联系电话：，地址：。法定代表人姓名：，身份证号码：，民族：，住址：，联系电话：。请求事项：赔偿申请人因为被申请人的过错造成的损失元人民币。事实与理由：被申请人提供的物业服务并没有达到《物业服务合同》的标准，存在过错，是导致原告受损的主要原因，造成了申请人的损失共计元人民币。基于上述事实，为维护申请人合法权益，根据合同中约定的仲裁条款，特申请仲裁委员会予以仲裁。此致仲裁委员会附: 1、《物业服务合同》1份；2、物业缴费清单；3、本申请书副本n+1份（按照申请人人数提交）。

申请人（签名）：2022年07月15日

物业纠纷起诉状

原告： ， （男/女）， 年 月 日生， 族， （写明工作单位和职业），住 ，联系方式： 。被告： ，住所地： 。法定代表人/主要负责人： ， （写明职务），联系方式： 。诉讼请求：一、请求被告赔偿原告损失 元。二、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于 年 月 日因为没有经过与原告商讨就擅自增加小区的收费项目和标准，并且将原告委托其收取的费用私自的据为己有，给原告造成了损失共计 元人民币。现根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。  此致 人民法院附：1.本起诉状副本 份2.证据清单

具状人（签名）：2022年07月15日

（六） 相关流程图

• [1] 物业服务收费管理办法（2003年版）
• 第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
• 第十一条
• 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
• 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
• 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
• 第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
• [2] 中华人民共和国人民防空法（2009年修订本）
• 第五条
• 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
• 国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
• [3] 国家发展和改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知
• （七）
• 住宅小区停车服务。物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。
• [4] 物业管理条例（2018年修订本）
• 第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。
• 第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
• 第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
• 第四十九条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
• 第五十条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
• 第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
• [5] 业主大会和业主委员会指导规则（2009年版）
• 第三十五条
• 业主委员会履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。
• [6] 中华人民共和国民法典（2020年版）
• 第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
• 第二百七十四条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
• 第二百七十五条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
• 第二百七十六条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
• 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
• 第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
• 第七百零五条
• 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
• 第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
• [7] 住宅专项维修资金管理办法（2007年版）
• 第三条
• 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
• 本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
• 第二十五条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
• 相似案例
• 银丰物业管理有限公司、赵某媛物业服务合同纠纷民事一审民事判决书
• 【案号】 (2021)鲁0112民初10833号 【法院】 山东省济南市历城区人民法院
• 当事人信息
• 　　原告：银丰物业管理有限公司，住所地济南市市中区。　　法定代表人：刘旭，董事长。　　委托诉讼代理人：李志刚。
• 审理经过
• 　　原告银丰物业管理有限公司(以下简称银丰物业公司)与被告赵某媛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年11月11日公开开庭进行审理。原告银丰物业公司委托诉讼代理人李志刚、被告赵某媛到庭参加诉讼。现已审理终结。
• 一审请求情况
• 　　原告银丰物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付物业费7769.5元，滞纳金4253.81元(截至2021年12月31日)，水费2055.4元，电费1000元，共计15078.71元；2、本案受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：银丰物业公司系济南市历城区银丰唐郡桂花园(以下简称银丰唐郡桂花园)小区物业管理公司，赵某媛系银丰唐郡桂花园小区业主。自2019年1月1日起至2021年12月31日，赵某媛拖欠物业费，经银丰物业公司多次催交未果。特向法院起诉，请求判如所请。　　赵某媛辩称，银丰物业公司服务不到位，未达到合同约定的五星级服务标准，要求降低收费标准，不同意承担诉讼费。1.银丰物业公司未经业主同意且未公示任何设计方案的情况下，擅自破坏35号楼地下承重墙，在遭到业主反对后仅简单进行封堵，修复的效果完全达不到原有承重墙效果；在对承重结构破坏后未委托有资质的单位对房屋安全进行鉴定。因承重墙破坏导致房屋整体的应力发生变化，使得现房屋安全性产生非常大的风险。该行为违反《山东省物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《济南市房屋安全鉴定管理办法》的规定。2.物业公司未依法对物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金及收益明细等按季度进行公示。3.绿化养护不到位。草坪普遍存在黄化斑秃现象，小区内多处存在大面积裸土，桂花树死后长期未补种。4.门禁管理不严，外人随意出入，外卖快递人员随意进出小区，小区内多次出现小广告，小区安全零防守。5.小区公共设施检修不及时。6.对房屋结构观测不及时，业主发现后上报物业，不仅不及时处理，还多次推脱。7.未征询业主对物业服务的意见，未定期向业主回访，未与业主沟通。8.物业公司未经业主同意擅自使用房屋维修基金，未公布维修计划及维修基金使用计划，甚至出现物业找人代替业主签名的问题。9.不正当收取水电费、计算错误、物业工作人员态度差。基于以上事实，请求法院公正裁决。
• 本院查明
• 　　本院经审理查明，赵某媛系银丰唐郡桂花园小区业主，房屋建筑面积91.84平方米，银丰物业公司系该小区的物业服务企业。2016年1月31日，赵某媛(甲方)与银丰物业公司(乙方)签订《银丰唐郡桂花园前期物业管理服务协议》，约定银丰物业公司为赵某媛在银丰唐郡桂花园小区的物业提供物业服务，小高层物业费为2.35元/月.平方米，按半年交纳，甲方或物业使用人应在每半年末月20日前交纳下一个半年物业服务费用；乙方违反本协议，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方承当相应的法律责任；甲方未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按欠费总额的3‰交纳滞纳金……该协议签订当日，赵某媛签署了银丰唐郡桂花园入住会签单接收涉案房屋。赵某媛因对银丰物业公司提供的物业服务质量不满，未支付2019年1月1日起至2021年12月31日的物业费。双方协商未果，为此引起诉讼。　　本案审理中，赵某媛提供照片打印件一宗拟证实其主张的银丰物业公司存在的问题(涉及：植被覆盖率低、公共设施检修不及时、承重墙损坏、水电费计算出错等问题)。银丰物业公司对上述证据的真实性不予认可，称赵某媛提出的问题为个人判断，无法完整还原事情真实情况；其所称的承重墙问题是房地产开发公司进行的施工，与银丰物业公司无关；市政水问题未解决前，通过自备井供水解决业主需求，定期进行设备的消毒和水质监测，相关政府部门对此进行监管。
• 本院认为
• 　　本院认为，银丰物业公司系案涉小区的物业服务人，其与赵某媛签订《银丰唐郡桂花园前期物业管理服务协议》，对双方的权利义务予以明确，双方当事人应按照约定行使权利、履行义务。银丰物业公司提供了物业服务，赵某媛作为业主享受了银丰物业公司提供的服务，应依照《银丰唐郡桂花园前期物业管理服务协议》约定交纳物业费。赵某媛主张的小区承重墙破坏问题，与本案非同一法律关系，赵某媛可另行主张权利。赵某媛陈述的问题，存在管理维护、业主不文明习惯、房屋配套设施质量等多种导致原因，且不足以证实银丰物业公司长期怠于提供服务、疏于管理，致使小区居住生活环境恶化，严重影响到全体业主的正常生活。物业费的交纳以业主接受物业服务为条件，与公共区域收费情况是否公示不存在对价关系。对于物业服务质量中的一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，如仅以不满物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。物业服务企业对于业主的投诉、建议，亦应认真对待，积极整改，努力提升物业服务质量。综上所述，赵某媛应按照约定支付银丰物业公司2019年1月1日至2021年12月31日期间的物业费。本案证据可以证实银丰物业公司提供的物业服务中存在一定瑕疵，本院对其主张赵某媛支付滞纳金的请求不予支持。银丰物业公司主张赵某媛向其支付水费、电费，但其并未提供证据证实交费依据及具体应交数额，本院对此不予支持。　　据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，判决如下：
• 裁判结果
• 　　一、被告赵某媛于本判决生效之日起十日内支付原告银丰物业管理有限公司物业费7769.5元(自2019年1月1日至2021年12月31日，91.84㎡×2.35元/㎡/月×36个月)；　　二、驳回原告银丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。　　案件受理费88元，由被告赵某媛负担。　　本判决为终审判决。