单方面终止合同告知函—单方面终止合同告知函合法吗

裁判要旨 使用通知方式解除合同的权利属于享有法定或者约定解除权的当事人才能行使的权利，而作为违约方，并不享有上述单方通知解除权。如合同继续履行下去将给其自身造成重大损害因而对其显失公平，应当通过起诉的方式向法院提出解除案涉租赁合同的诉讼请求，故违约方发送解除合同的通知，不能产生解除双方之间合同的法律后果。

简要案情 2012年12月27日，马鞍山市煜凯丰房地产开发有限公司（以下简称煜凯丰公司）与北京居然之家投资控股集团有限公司（以下简称居然之家公司）签订一份租赁合同，约定：第1条合同甲方基本情况：出租方煜凯丰公司，法定地址：马鞍山市雨山经济开发区九华西路1500号佳达科技园321室，办公地址（通信地址）：马鞍山市雨山区咏春公寓2栋603室。第2条合同乙方基本情况：承租方居然之家公司。第4条租赁物业基本情况及用途：煜凯丰公司于2012年10月30日通过挂牌方式竞得马鞍山市雨山区红旗中路与雨山西路交叉口西北角的63.707亩土地的用地使用权，该地块的土地性质为国有出让，规划用途为商业。煜凯丰公司拟在该地块建设建筑面积约58200平方米的商业用房（不包括地下停车场等非经营部分）租赁给居然之家公司，居然之家公司同意承租上述商业用房。租赁物业交付后，双方以共同委托的房屋测量机构出具的测绘面积为基础并结合相关原则确认租赁物业的实际面积。第8条租赁期及免租期：租赁物业交付后12个月为免租期，暂定为2014年3月1日至2015年2月28日。租赁期限20年，自物业交付之日起开始计算，暂定为2014年3月1日至2034年2月28日。第9条租金及支付方式：租金标准：免租期后第1-3年每天每建筑平方米0.6元，从第4年开始每3年在前一年基础上环比递增8%（以上所指的年为合同年，一年按365天计算）。租金支付方式：租金按季支付，居然之家公司应于每个季度前一个月的月底之前，在接到煜凯丰公司开具的发票后的第二天将下个季度的租金以支票或银行划款方式交给煜凯丰公司，如遇到周末或节假日则顺延。首个季度租金应按实际天数计算。居然之家公司未按约定时间及额度支付租金时，每日按未付金额的万分之二点一承担利息。因煜凯丰公司未按时提供发票导致居然之家公司未及时支付租金的责任由煜凯丰公司承担。第10条物业管理：鉴于租赁物业设备设施的大修和更新改造由煜凯丰公司负责，因此居然之家公司同意按下列标准向煜凯丰公司支付设备维护费：免租期后第1-3年每天每建筑平方米0.4元，从第4年开始第3年在前一年基础上环比递增8%。设备维护费的免收期限、起付时间、支付方式均与租金相同。第15条合同修改和终止：出现下列情况时，本合同终止：1.本合同租赁期限届满时；2.经双方协商一致提前终止本合同的；3.发生不可抗力或一方违约导致合同无法履行的。第18条违约责任：合同一方不履行合同义务而给另一方造成损失的，守约方有权要求违约方予以改正并赔偿损失。任何一方违约后，守约方应采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿，守约方因防止损失扩大而支出的合理费用由违约方承担。第19条续租和撤场：在本合同到期或终止前，居然之家公司应提前3个月书面通知煜凯丰公司交还租赁物业的具体时间，居然之家公司交回租赁物业时应满足下列条件：1.完成所有商户的清场；2.将所有办公用品和可移动物品搬离；3.物业设备设施运转正常（自然磨损除外）；达到上述交付条件，煜凯丰公司不得以任何理由拒绝接收租赁物业，否则居然之家公司可通过公证或律师见证的方式腾退物业，自居然之家公司腾退之日视为已向煜凯丰公司交还房屋，租赁物业的管理责任及风险由煜凯丰公司自行承担；达不到上述交付条件的，煜凯丰公司可以拒绝接收租赁物业，也可以自行组织清场或进行物业维护，因此产生的费用和损失由居然之家公司承担等。 2015年11月23日，煜凯丰公司与居然之家公司签订一份补充协议二，约定:1.确认租赁物业的交接日期为2015年3月20日，起租日为2015年4月20日。2.考虑到煜凯丰公司前期需要资金支出因素，取消租赁合同中12个月的免租期。3.煜凯丰公司同意第一年至第二年（2015年4月20日-2017年4月19日）租金及设备维护费4折优惠，同时，居然之家公司已交纳的预付款冲抵第一、二年租金及设备维护费后于2016年9月开始支付租金及设备维护费；第三年至第六年（2017年4月20日-2021年4月19日）租金及设备维护费8折优惠；第七年至第十一年（2021年4月20日-2026年4月19日）租金及设备维护费9折优惠等。 2018年5月7日，在马鞍山市为民公证处的监督下，马鞍山居然之家家居建材市场有限公司通过顺丰速运向煜凯丰公司邮寄一份关于终止马鞍山项目合作的函，收件方地址为马鞍山市雨山区雨山西路与红旗中路交叉口居然之家六楼。2018年6月29日，马鞍山居然之家家居建材市场有限公司又通过EMS向煜凯丰公司邮寄一份关于解除合同的通知，收件方地址为马鞍山市雨山区雨山西路与红旗中路交叉口居然之家六楼。2018年7月28日，居然之家马鞍山店贴出停业升级改造告示，称：为适应市场需求，更好地服务于广大消费者，我店现已停业，即将装修升级改造。2018年10月31日，居然之家安徽分公司向煜凯丰公司邮寄钥匙128把，邮寄地址为马鞍山市雨山区咏春公寓2栋603室。2018年12月22日，居然之家公司在安徽商报、皖江晚报等刊登公告，称其已向煜凯丰公司发出解除租赁合同通知书并送达，告知煜凯丰公司终止合作，并于2018年7月31日完成撤场，解除租赁通知书已发生法律效力。 煜凯丰公司称其未收取居然之家公司等邮寄的通知、钥匙等。 另外，2018年6月4日，马鞍山居然之家家居建材市场有限公司以李刚等人为被告向马鞍山市雨山区人民法院提起诉讼，请求法院判令解除其与李刚等人之间的《居然之家招商合同》，返还马鞍山市居然之家相关摊位等。马鞍山市雨山区人民法院经审理支持了马鞍山居然之家家居建材市场有限公司要求返还摊位的诉请。李刚等人提起上诉，该院于2018年12月维持了一审关于返还摊位的判决项，对租金违约金进行了调整。2019年4月30日，马鞍山市雨山区人民政府向马鞍山居然之家家居建材市场有限公司发出关于加快解决居然之家马鞍山店关店遗留问题的函，载明：2018年6月居然之家马鞍山店闭店，由于与商户的合同履行等方面的争议没有妥善处置，造成居然之家场内部分商户集中到市政府。2019年2月起，居然之家马鞍山店部分商户多次通过媒体、电话、、写信等方式向市、区投诉反映，居然之家已经向市场监管局备案关店，商场不再运作，但是商户前期反映的保证金退还、市场费用结算、装修补偿、关店造成的经营损失等相关问题没有得到有效解决。建议马鞍山居然之家家居建材市场有限公司将商户前期缴纳的保证金全额及时退还商户，并与商户就合同费用纠纷抓紧协商解决，协议不成的，可走司法途径，要安排专人，集中时间处置马鞍山店关店纠纷。 居然之家公司将租金及设备维护费支付至2018年7月19日。

诉讼请求及审判法院认定

煜凯丰公司向一审提起诉讼请求：1.判令居然之家公司支付2018年第2、3、4季度、2019年第1、2季度的租金和设备维护费21570316.8元以及截至2019年4月1日的逾期付款违约金812352.33元，合计22382669.13元；2.判令居然之家公司以21570316.8元为基数，按照中国同期贷款利率标准向其支付自2019年4月2日起至上述欠款全部清偿之日止的逾期付款利息；3.判令居然之家公司承担案件诉讼费用。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，煜凯丰公司与居然之家公司签订的租赁合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照租赁合同的约定履行各自的义务。在合同履行过程中，居然之家公司以经营不善为由向煜凯丰公司发函，要求解除租赁合同。但使用通知方式解除合同的权利，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能行使，而居然之家公司属于违约方，并不享有单方解除租赁合同的权利，故居然之家公司向煜凯丰公司发送解除合同的通知，并不能产生解除双方之间租赁合同的法律后果。如居然之家公司认为已陷入合同僵局，要求解除案涉的租赁合同，并自愿承担违约责任，应另行提起诉讼。居然之家公司辩称其实际已撤场，并将案涉房屋的钥匙交还给煜凯丰公司，但煜凯丰公司并不认可，且从马鞍山居然之家家居建材市场有限公司提起诉讼及马鞍山市雨山区人民政府的函件等证据来看，居然之家公司并未妥善处理与所有商户的租赁合同纠纷，完成所有商户的清场工作，也未将办公用品和可移动物品搬离，故对居然之家公司的该项辩解意见，不予采纳。煜凯丰公司与居然之家公司之间的租赁合同并未解除，居然之家公司应当依照合同支付租金及逾期付款利息，煜凯丰公司主张2018年3、4季度及2019年第1、2季度（2018年7月20日-2019年7月19日）的租金及设备维护费17356775.73元，不违反双方之间的租赁合同约定，予以支持。因居然之家公司迟延支付租金，应当按双方约定的日万分之二点一支付逾期付款利息，煜凯丰公司主张截至2019年4月1日的逾期付款利息487589.35元，亦不违反租赁合同的约定，应予支持。对于2019年4月1日以后的逾期付款利息，煜凯丰公司主张按中国同期贷款利率的标准予以支付，亦不超过租赁合同约定的日万分之二点一的标准，亦予以支持。

综上，一审认为煜凯丰公司的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：居然之家公司于本判决生效之日起十日内向煜凯丰公司支付租金及设备维护费17356775.73元及截至2019年4月1日的逾期付款利息487589.35元，并自2019年4月2日起，以17356775.73元为基数，按照中国同期贷款利率标准支付逾期付款利息至租金及设备维护费实际清偿之日止。一审案件受理费129466元，由居然之家公司负担。

居然之家公司与煜凯丰公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市中级人民法院（2019）皖05民初246号民事判决，向安徽高院提起上诉。

居然之家公司上诉请求：1、改判驳回煜凯丰公司全部诉讼请求;2、一、二审诉讼费均由煜凯丰公司承担。事实与理由:一审法院认定事实错误、适用法律错误，理由如下:一、一审法院认定事实错误，主要包括:1、案涉租赁合同已经终止。一审判决认为租赁合同没有解除，属于事实认定错误。一审法院认为，居然之家公司作为违约方，不享有单方解除租赁合同的权利，故居然之家公司发送解除合同的通知，不能产生解除租赁合同的法律后果。但是本案中，居然之家公司除了于2018年5月向居然之家公司发送解除合同的通知之外，还采取了一系列行动导致租赁合同履行已无可能，这一系列行动包括关闭居然之家马鞍山店（以下简称马鞍山店），从租赁物业撤场，拆除店招和ＬＯＧＯ，清理办公用品，与商户解约并清场，向煜凯丰公司交还租赁物业等，以及在马鞍山市雨山区工商局和税务局分别办理了闭店备案手续，最后居然之家公司还在马鞍山市内多家有影响力的报纸上公告解约及闭店事宜。至此，居然之家公司已实际撤场，以实际行为终止了合同，使租赁合同在客观上已无履行可能。根据合同法第九十一条第（七）款规定，当事人可以约定合同终止的情形。又根据租赁合同第15.2条第（3）项约定，一方违约导致合同无法履行的，租赁合同终止。该约定不违反法律规定，应属有效。因此，结合本案事实情况，案涉租赁合同已经终止，符合双方约定的合同终止情形。2、居然之家公司已经从租赁物业撤场，完成了商户清场，关闭了马鞍山店。一审判决认为居然之家公司未完成商户清场，未将办公用品和可移动物品搬离，属于事实认定错误。根据马鞍山市雨山区人民政府函件（雨政函（2019）47号）《雨山区人民政府关于加快解决居然之家马鞍山店关店遗留问题的函》，雨山区人民政府为维护社会稳定，向居然之家公司发函，敦促居然之家公司加快处理好闭店遗留问题，这表明雨山区政府已认可居然之家公司关店事实。另外，从函内提出的解决纠纷建议可以看出，关店遗留问题并非商户清场问题，而是居然之家公司关店后如何处理保证金退还和合同费用结算的资金问题。该资金问题的处理，不能推翻合同终止及关店的客观事实。居然之家公司于2018年7月撤店时，所有的商户与居然之家公司之间的招商合同已经期满或解除，不存在商户未处理完毕的问题。按煜凯丰公司的说法，有一个商户的物品未清理干净，此乃因大门紧锁无法清理所致，场内即使有遗留物品，也均为商户抛弃物，也构不成“未完成商户清场”的事实。另根据一审法院多份《民事判决书》显示，一审法院认定事实部分，均认可“2018年6月1日起居然之家公司关店”，上述判决书均已发生法律效力，且与本案均为同一主审法官。可见，一审法院在不同案件中，认定事实前后矛盾。3、一审法院判决居然之家公司向煜凯丰公司支付设备维护费缺乏事实依据。根据租赁合同第10.6条约定，鉴于租赁物业设备设施的大修和更新改造由甲方（煜凯丰公司）负责，因此乙方（居然之家公司）同意向甲方支付设备维护费。但是自2018年6月1日居然之家公司闭店之日起，租赁物业长期空置、大门紧闭，煜凯丰公司从未履行对设施设备的大修和更新改造义务，居然之家公司也从未使用该设备。因此，一审法院判决居然之家公司向煜凯丰公司支付设备维护费6933342.72元，缺乏事实依据和法律依据。不仅如此，一审法院判决居然之家公司支付房屋租金和设备维护费17356775.73元比双方租金合同及补充协议约定的租金标准还多计算362375.73元。4、一审法院没有就本案事实进行全面审慎核查，忽略了案涉双方当事人曾就关店补偿事宜进行多次和谈磋商的事实，也忽略了煜凯丰公司未能避免或减少损失扩大的事实。居然之家公司关店后，根据租赁合同约定，向煜凯丰公司履行了物业交还义务，煜凯丰公司法定代表人及实际控制人崔岳及煜凯丰公司代理律师尹学丰（同本案一审代理律师）曾多次赴京与居然之家公司高层就关店补偿事宜进行磋商，在磋商过程中，煜凯丰公司始终就违约金问题在与居然之家公司商谈，从未要求居然之家公司继续履行租赁合同。煜凯丰公司的行动表明，其认可合同终止的客观事实。居然之家公司在一审开庭期间，多次提及和谈事宜，煜凯丰公司代理人也未否认，但一审法院却忽视这一重要信息，缺乏对本案全面、审慎地审查，忽视了合同履行背景，认知片面，从而导致错误的事实认定和判决。另一方面，因煜凯丰公司提出的补偿金额超出合理范围，要求居然之家公司以物业收购价格为基础对其进行关店补偿，超出居然之家公司合理预期，不符合公平原则，因此双方和谈未能达成一致。在此背景下，煜凯丰公司违背诚实信用原则，转而向法院起诉要求继续支付合同租金，既不符合事实，也没有法律根据。并且，自居然之家公司关店后至今，长达一年半的时间内，煜凯丰公司对租赁物业疏于管理，怠于寻找其他承租方，任凭租赁物业长期空置，造成了损失扩大和资源浪费。根据租赁合同第18.1条约定，“任何一方违约后，守约方应采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿”。煜凯丰公司具有重大过错，其不应就自身过错获益。一审法院判决由居然之家公司支付租赁物业空置期间的租金和设备管理费，将本应由煜凯丰公司承担的风险完全转嫁给居然之家公司，导致煜凯丰公司不用履行租赁合同任何义务，却能享受租赁合同的全部利益，显失公平，于法无据。二、一审法院适用法律错误，主要包括:1、一审判决在本院认为的说理部分，适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称会议纪要）第48条“违约方起诉解除”的规定，认为居然之家公司发送解除合同的通知不能产生解除租赁合同的法律后果，属适用法律错误。一审法院对于案涉租赁合同是否终止的问题，机械地适用了会议纪要来审查违约方的合同解除权，却缺乏对合同实际履行情况和客观事实的全面分析和考量，属适用法律错误，具体体现在:（1）《租赁合同》第15.2条约定:一方违约导致合同无法履行的，租赁合同终止。在合同双方明确约定了合同终止条件的前提下，不应再适用《会议纪要》规定的合同解除权问题。因合同终止是一个事实状态，而行使合同解除权仅为达到该事实状态的一个原因行为，合同终止的结果状态并非仅可由行使合同解除权而导致，也可因合同事实上无法履行、合同到期、合同权利义务履行完毕等多种原因而导致。（2）本案事实与会议纪要第48条所述情形并非一致。就租赁合同而言，该条针对的情形系合同履行期间，违约方行使合同单方解除权的程序问题。而本案情形为，合同已终止，双方均不再继续履行，在此背景下探讨合同解除权的问题已无法律意义，是对诉讼资源的浪费。居然之家公司通过腾退物业，于行政机关办理关店备案，向社会进行公告等多种形式，达到了合同终止的目的和事实状态。（3）本案不应适用《会议纪要》，而应适用合同法第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或事实上不能履行;（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高”，本案事实均符合上述两种情形。（4）一审法院错误地、机械地适用会议纪要时，未能充分、全面地考虑民商事主体对自身法律行为可能产生法律后果的合理预期和承受能力。本案居然之家公司无论是向煜凯丰公司发送解除合同通知，还是关店行为，均发生在会议纪要出台前的2018年。居然之家公司为及时止损，做出了符合理性人标准的商业决定，并结合当时的法律规定及司法实践，对自身法律行为后果有适度考量及相应的承受能力。一审法院作为中立裁判方，亦应结合本案背景事实，对如何平衡当事人双方利益予以充分考量，而非简单教条地适用会议纪要，作出明显对一方不公的判决。（5）退一万步讲，即使一审法院不认可居然之家公司单方解约权，也不应判令居然之家公司继续履行合同，正如法院可以判决不准离婚，但不应判决双方必须继续同居一样。本案中，居然之家公司已于2018年7月撤场，被一审法院其他案件的多份生效判决书、雨山区人民政府文件等一系列文件所确认，是社会公知、公认的事实。如果一审法院认为本案合同尚未终止，但考虑双方均未实际继续履行租赁合同的事实，应判决驳回煜凯丰公司要求继续履行租赁合同的诉求，同时就煜凯丰公司的损失处理问题另案处理，而不应简单粗暴地判决由居然之家公司支付租金来弥补煜凯丰公司物业空置期间内的损失，况且煜凯丰公司就物业空置期间造成的损失扩大也有过错。总而言之，当事人是否享有单方解约权和是不是必须继续履行租赁合同，从而必须继续支付早已不再使用的房屋租金和设备维护费，是完全不同的法律关系。2、居然之家公司不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，至少不应判决继续履行合同。况且一审法院审理过程中，居然之家公司表示愿意就煜凯丰公司损失进行补偿，在居然之家公司能够找到替代方式保障煜凯丰公司的利益时，一审法院仍判决居然之家公司继续履行租赁合同，不仅有违公平原则，也有违诚实信用原则，导致双方当事人利益严重失衡，违背了会议纪要出台目的和价值取向。

煜凯丰公司答辩称，一、居然之家公司要求解除涉案《租赁合同》的依据依法不能成立。经营行为无论盈利或者亏损均系经营行为本身应当需要承受的商业风险，而非法律规定的不可抗力范畴，居然之家公司将经营亏损等同于不可抗力并进而据此要求解除合同显然是对案件事实和法律适用的错误认识，依法不能成立。煜凯丰公司出于20年租期的考虑，项目建设完全根据居然之家公司的项目选址、规划、设计等要求量身定制，投资数亿元、历经数年完成项目建设，但在居然之家公司经营不善的情况后其立即要求毁约，无论在法律层面或道德层面都无法立足。二、居然之家公司关于其向煜凯丰公司发出解除合同通知并实际撤场的行为即能达到终止涉案《租赁合同》目的观点缺乏事实和法律依据，依法不能成立。违约方不享有单方解除合同的权利，即使在满足法律规定条件的情况下，居然之家公司作为违约方应当通过起诉的方式解除案涉《租赁合同》。三、居然之家公司关于其已经完成涉案物业的商户清场并已全部撤场的上诉理由与客观事实不符。居然之家公司与商户之间关于合同履行问题、保证金返还、市场费用结算、装修补偿等诸多问题尚未解决，案涉物业内的部分商户至今仍不同意退场，尚有部分商户成套家具设备等仍存放于其租赁的商铺之内，并不存在涉案物业已于2018年7月完成清场工作的情形。因此，根据《租赁合同》第19条关于撤场的规定，撤场、交付案涉物业应当满足三个条件，其中包括1、2、3项，显然本案中居然之家公司至今仍不具备撤场条件。四、根据居然之家公司提供的证据四中贴在案涉物业入口处大门上“停业升级改造告示”内容可以证明，本案中居然之家公司关店是因为其要对涉案物业进行装修升级改造所进行的临时性停业，而并永久性的关闭，对此在煜凯丰公司提供的视频资料中居然之家公司马鞍山店店长谢磊对于该事实同样确认，并承诺装修改造完成后仍将继续开业，而非居然之家公司所说撤场或合同终止。五、居然之家公司关于案涉物业因其停业、长期空置即不再需要向煜凯丰公司支付设备维护费的观点依法不能成立。本案中，设备维护费和租金系不可分割的部分，设备维护费系对保障租赁期间设备设施维修和更新所作约定，停业行为并不排除甚至加重煜凯丰公司的上述合同责任。并且，停业本身系居然之家公司的单方行为，在租赁合同约定的租赁期内其有权以各种方式合法使用或者闲置涉案租赁房屋，闭店甚至撤场行为本身并不影响双方所签《租赁合同》的法律效力，更不影响双方的合同权利义务内容，合同中并无停业期间不再支付租金或维护费的约定，居然之家公司仍应依法按照《租赁合同》的约定支付相应的租金和设备维护费。六、居然之家公司关于案涉双方曾就关店补偿事宜进行多次磋商的说法与客观事实不符，实际上本案中双方以及代理人在诉讼前从未就关店补偿事宜进行过任何磋商，双方磋商的事宜是因居然之家公司对涉案物业准备进行升级改造，并向煜凯丰公司提出购买涉案物业的意向，并不存在协商解除涉案合同的任何磋商过程。七、关于适用法律方面，会议纪要明确规定适用的时间为一审、二审未结案件，因此一审适用会议纪要规定并无不当。《租赁合同》第15.2条所述一方违约导致合同无法履行，租赁合同终止。该约定实际上就是《合同法》第94条第四款关于合同解除权的规定，适用的情形为违约导致合同无法履行，本案中涉案物业并未发生任何变化，实际上仅仅是居然之家公司违背诚信原则、拒绝继续履行租赁合同，根本不存在《租赁合同》无法履行的情形。并且，该条款赋予合同解除权的主体同样为守约方，而非违约方。

二审庭审中，居然之家公司新提交两份证据，证据一、法人授权书，证明目的：煜凯丰公司授权石岩全权处理马鞍山店出售及解约补偿事宜。双方就合同补偿问题也进行了面对面的协商沟通。证据二、和解协议，证明目的：居然之家公司与煜凯丰公司曾就解约补偿事宜达成一致。煜凯丰公司质证意见：对上述两份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到证明目的。

安徽高院认证认为，煜凯丰公司对两份证据真实性虽有异议，但没有充分的理由和依据否定其真实性。和解协议第四条约定“本协议经双方法定代表人或授权签字并加盖公章后生效”，和解协议上没有双方法定代表人签字或者加盖单位印章，所以未生效，且从两份证据内容看，均形成于一审诉讼期间，居然之家公司未向一审法院提供，在二审中未说明合理的理由，故依法对两份证据的证明目的不予采纳。

双方当事人在一审中所举证据的举证意见和相对方的质证意见同一审。安徽高院对一审查明的案件事实予以确认。

安徽高院认为，2012年12月27日煜凯丰公司与居然之家公司签订的租赁合同约定，煜凯丰公司在其竞得的地块建设建筑面积约58200平方米的商业用房租赁给居然之家公司，租赁期限20年等。2015年11月23日双方签订了补充协议，确认租赁物业的交接日期为2015年3月20日，并对租金及维修费用等进行约定，上述内容是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。煜凯丰公司按合同约定向居然之家公司交付了租赁物，已履行了合同主要义务。在合同履行中居然之家公司以经营不善为由发函，要求解除租赁合同。由于居然之家公司解除合同的事由不符合法定或者约定的解除条件，其不享有单方解除租赁合同的权利，所以居然之家公司向煜凯丰公司发送解除合同的通知，并不能产生解除双方之间租赁合同的法律后果。即使居然之家公司全部撤场，也不能产生解除合同的法律效果。如居然之家公司认为租赁合同客观上已无法继续履行，应当解除，其应当提出解除案涉租赁合同的诉讼请求，在双方未能协商同意解除合同或生效裁判确认解除合同的情形下，煜凯丰公司要求居然之家公司按合同约定支付租金和设备维护费的请求有事实和法律依据，应予支持。居然之家公司支付设备维护费是承租商业用房给付对价的一部分，居然之家公司要求免除设备维护费没有事实和法律依据，安徽高院不予支持。

对居然之家公司提出的一审判决认定的逾期付款利息及租金、设备维护费金额存在误差问题，安徽高院进行了审查。经核算，租金及设备维护费应为17333356.8元，一审认定为17356775.73元有误，应予纠正；一审认定的逾期付款利息金额正确，应予维持。

综上，一审判决除租金、设备维护费金额计算上存在误差外，其他部分认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：

变更安徽省马鞍山市中级人民法院（2019）皖05民初246号民事判决为：北京居然之家投资控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内向马鞍山市煜凯丰房地产开发有限公司支付租金及设备维护费17333356.8元及截至2019年4月1日的逾期付款利息487589.35元，并自2019年4月2日起，以17333356.8元为基数，按照中国同期贷款利率计算逾期付款利息至2018年8月19日，2018年8月20日起按全国银行同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费均为129466元，由北京居然之家投资控股集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

居然之家公司与煜凯丰公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院（2020）皖民终296号民事判决，向张桂最高院申请再审。

居然之家公司申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，申请再审。事实与理由：（一）案涉租赁合同已经终止，原审判决认为租赁合同没有解除，属于事实认定错误。本案中，居然之家公司除了于2018年5月向煜凯丰公司发送解除合同的通知之外，还采取了一系列行动导致租赁合同履行已无可能，包括关闭居然之家马鞍山店，从租赁物业撤场，拆除店招和LOGO，清理办公用品，与商户解约并清场，向煜凯丰公司交还租赁物业等，以及在马鞍山市雨山区工商局和税务局分别办理了闭店备案手续，最后还在马鞍山市乃至安徽省内多家有影响力的报纸上公告解约及闭店事宜。至此，居然之家公司已实际撤场，以实际行为终止了合同，使租赁合同在客观上已无履行可能。根据租赁合同第15.2条第（3）项约定（即一方违约导致合同无法履行的，租赁合同终止），结合本案事实情况，案涉租赁合同已经终止。根据双方租赁合同的约定，居然之家公司支付的费用中，百分之六十为租金，百分之四十为设备维护费及物业管理费。居然之家公司自2018年6月撤场后，租赁物业长期空置、大门紧闭，没有使用该房屋及空调、电梯等设备，原审判决判令居然之家公司继续支付房屋空置期间的租金和设备维护费物业费，显失公平。（二）原审判决在本院认为的说理部分，错误适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《会议纪要》）第48条“违约方起诉解除”的规定，机械地适用了《会议纪要》来审查违约方的合同解除权，却缺乏对合同实际履行情况和客观事实的全面分析和考量，属适用法律错误。本案事实与《会议纪要》第48条所述情形并非一致。《租赁合同》第15.2条约定：一方违约导致合同无法履行的，租赁合同终止。在合同双方明确约定了合同终止条件的前提下，不应再适用《会议纪要》规定的合同解除权问题。本案合同已终止是一个事实状态，居然之家公司通过腾退物业，于行政机关处办理关店备案，向社会进行公告等多种形式，达到了合同终止的目的和事实状态，且这一事实状态为政府及公众所认可。在此背景下探讨合同解除权的问题已无法律意义。本案居然之家公司无论是向煜凯丰公司发送解除合同通知，还是关店行为，均发生在《会议纪要》出台前的2018年。居然之家公司为及时止损，做出了符合理性人标准的商业决定，并结合当时的法律规定及司法实践，对自身法律行为后果有适度考量及相应的承受能力。原审法院作为中立裁判方，亦应结合本案背景事实，对如何平衡当事人双方利益予以充分考量，而非简单教条地适用《会议纪要》，作出明显对一方不公的判决，况且煜凯丰公司就物业空置期间造成的损失扩大也有过错。（三）双方签署的和解协议应认定为有效。原审判决认为，居然之家公司在庭审中提供的两份证据，即煜凯丰公司授权石岩与居然之家公司全权处理与申请人解约后的补偿事宜的授权委托书以及受托人与申请人之间签署的和解协议两份原件，因协议中约定“本协议经双方法定代表人或授权人签字并加盖公章后生效”，煜凯丰公司未加盖公章，所以未生效。但石岩并非一般受托人，是煜凯丰公司的高管和实际控制人，其身份煜凯丰公司当庭认可。其授权的范围清晰、明确，包括了双方解约后的补偿事宜。双方租赁合同约定，任何一方提前终止合同，应赔偿对方六个月的租金。根据合同约定的租金标准，六个月的租金为800余万元，经历四个来月的数次协商谈判，双方同意将赔付金额确定为大约20个月的租金即2500万元。居然之家公司已经签字盖章，除留一份石岩签字的存档外，其余四份交由石岩带走盖章，其承诺十天内盖章寄回，后煜凯丰公司反悔未再盖章寄回。《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为了自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已经成就”，本案完全符合上述情况。煜凯丰公司一方面不否认授权书和受托人签约的事实和真实性，另一方面又故意不盖章返还，阻止合同生效成就，违反诚实信用原则。居然之家公司认为，煜凯丰公司故意阻止条件成就，双方签署的和解协议已经生效。

最高院经审查认为，本案的争议焦点为：1.案涉租赁合同是否业已终止；2.双方签署的和解协议的效力问题。

关于案涉租赁合同是否业已终止。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”本案中，居然之家公司以经营不善为由向煜凯丰公司发函，要求解除租赁合同，但使用通知方式解除合同的权利属于享有法定或者约定解除权的当事人才能行使的权利，而居然之家公司作为违约方，并不享有上述单方通知解除权。如居然之家公司认为租赁合同继续履行下去将给其自身造成重大损害因而对其显失公平，应当通过起诉的方式向法院提出解除案涉租赁合同的诉讼请求，故居然之家公司向煜凯丰公司发送解除合同的通知，不能产生解除双方之间租赁合同的法律后果。案涉租赁合同亦不存在其他法律规定或者当事人约定终止的其他情形。居然之家公司主张其根据案涉租赁合同第15.2条第（3）项约定（即发生不可抗力或一方违约导致合同无法履行的，租赁合同终止）通过撤场腾退物业、于行政机关处办理关店备案、向社会进行公告等多种形式，达到了合同终止的目的和事实状态，对此最高院认为，对上述条款的解读，应根据该条款的语境，结合诚实信用原则及鼓励交易等合同法基本原则，进行有利于守约方的体系解读，即：守约方在对方违约导致合同无法履行的情况下可以终止合同，而不应解读为违约方可以通过严重违约的方式来任意解除或终止合同，否则将鼓励恶意违约行为，有违交易的初衷（案涉租赁合同约定的合同租期为20年），不利于经济秩序的稳定。

关于双方签署的和解协议的效力问题。一审诉讼期间，煜凯丰公司授权石岩与居然之家公司草签《和解协议》，该协议第四条约定“本协议经双方法定代表人或授权签字并加盖公章后生效”,因双方法定代表人均没有在该协议上签字并加盖单位印章，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条关于合同成立时间的规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，故该协议未成立和生效。居然之家公司主张煜凯丰公司恶意阻止合同生效，对此最高院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条关于合同生效条件的规定（“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”），系针对已成立的附条件合同而言，因双方法定代表人的签字和盖章是《和解协议》成立的要件，并非《和解协议》所附生效条件，而案涉《和解协议》未成立，故居然之家公司关于煜凯丰公司恶意阻止合同生效的主张不能成立。

最终裁决 综上，居然之家公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回北京居然之家投资控股集团有限公司的再审申请。

来源：裁判文书网 案件索引：(2020)最高法民申6019号、建工‬律师‬说法‬