购房定金简单协议书—购房定金协议怎么写以及范本

近年来房地产在我国可以说是最“热”的领域，全国各地的楼盘销售现场可谓一片火爆。很多购房者都是匆匆看了沙盘，逛了样板间，在非常短的时间内便与开发商签订了房屋认购书并交纳了定金。按理说，买房可是大事，不能“冲动消费”，但如果回家之后不想买了，或者签订正式合同时和开发商没谈拢，那房子能不能购买？定金还能不能退还？这是很多人关心的问题。因此，购房人在买房前需要了解清楚认购协议的法律效力及定金的法律概念，避免产生法律纠纷。

（一）认购协议书的性质

现实生活中，开发商经常会让购房者签订购房意向书、承诺书、认购书等文件，并交纳一定数额的定金、意向金、申购款等，这些文件虽然名称不同，但其本质作用大体一致，就是将购房者的购房意向初步固定下来，而且很多时候，房屋属于期房，甚至开发商尚未取得商品房预售许可证，这时候先签订认购书，把房屋预定出去，有助于开发商回笼资金。认购书的性质从法律上分析，只要双方是在平等、自愿基础上签订的，系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规等强制性规定的情形，那么就成立了一个对双方都有约束力的合同，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务，如果任何一方当事人不履行预约合同约定的订立合同的义务应当承担违反预约合同的违约责任。

《民法典》第四百九十五条第二款规定：“当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”例如：如果开发商在与购房者签订认购协议书之后，本应当履行签订正式合同的义务，但后来因销售的房屋涨价，开发商为牟取更大的利润，将房屋另行出售给第三人，在这种情况下，开发商就违反了认购书的约定，不仅要承担定金罚则，还有可能承担违约赔偿责任。又如，购房者签了认购书后，回家与家人商量，认为选择的户型不好，在签订正式合同时要求更换房号，否则拒绝签订正式合同，这种情况是对认购书中已经协商一致的内容的变更，如果开发商不同意变更，那么购房人拒绝签订就构成了违约，同样也要承担违约责任。总而言之，认购书已经约定好的内容是不容任何一方随意更改的，否则都是对认购书的违反。

（二）什么是“定金罚则”

《民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”以上就是“定金罚则”的解释。实践中，书面协议中只有写成“定金”二字才可以适用定金罚则，如果写成“订金”二字或者其他意向金、申购就等表表述，都是属于预付款，只存在是否返还的问题，不存在双倍返还的问题。定金的数额由当事人约定，但是法律规定不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的效力。

（三）开发商应当退还定金的情形

1、开发商未取得商品房预售许可证。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

2、因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”不可归责于双方当事人的事由如何认定需要具体问题具体分析，例如对认购协议书中未约定的，影响合同履行的重要内容无法协商一致的，就属于不可归责于双方当事人的事由。

普法提示：

（一）审慎签约，切勿冲动消费。

买房是老百姓生活中的大事儿，一定要慎重，在买房前最好与家人多沟通协商，争取一致意见之后再购买。切不可因售楼现场人多抢购，就一时冲动消费，签订了认购书。认购书虽然不是正式的合同，但根据上文的分析可以看出，认购书也是一份可以约束双方当事人的有效合同，务必本着诚信原则认真履行，如果反悔就可能损失定金，甚至要赔偿别人的损失。签订任何书面文件之前，一定要细细查看，谨防“挖坑”。购房时签订的文件大多是开发商提供的统一文本，不要想当然地认为都是统一的就没问题，在签署任何书面文件前都要仔细阅读文本，特别是对于加粗、加黑的内容更要留意，谨防开发商在格式文本中“挖坑”。对于看不懂的地方，一定要请工作人员解释，不放心的，可以要求明确约定在合同里。

（二）尽力留存证据，切勿一问三不知。

除了要求留存书面文件一式两份的副本之外，对于开发商公示的户型图、小区环境、宣传资料、营业执照、土地使用权证书、商品房预售许可证等资料都要尽力留存复印件或拍照留证。不要轻信工作人员的口头宣传和承诺，一切以落实到纸面为准。在交纳定金、认购款、首付款等款项时，应注意是否在合同中明确约定，且要索要发票，并仔细核对发票上的拾头与合同是否一致，妥善保管好发票。一旦出现纠纷，应本着协商为先的思路，进行协商解决。在协商过程中如果开发商做出让步和承诺，要尽快落实到书面，或者采用录音录像的方式留存证据，以作为日后一旦进入诉讼时的证据。协商不成的，应及时向专业法律人士求助，以尽早解决问题，避免损失扩大。