菲律宾房产网;菲律宾房产交易

Lamudi是菲律宾最大房产网站，包括租房，买卖，日后很多朋友转售，找租客都可以使用该网站。近日Lamudi房产平台总裁Kennes Stern先生坐客ABS-CBN电视台讲述疫情前后菲律宾房产的变化，一场疫情反而让菲人的高端刚需增长，很多菲律宾精英在利用这场疫情房价波动的机会安家置业，该网站搜索数据显示搜索银行因原房东断供而罚没的高端盘在疫情期间增长居首，需求增长37%.高端公寓condo搜索数据增加31%.高级别墅带土地的搜索数据增加32%.

他的讲话我如实翻译成下面9点，以方便英文不好的朋友阅读，英文好的朋友文末附有油管链接，用国外IP自己听就可以了。

1.菲律宾2020年第二季度住宅类房价增长27.1% Higher demand on high end project drive up the prices.高端市场居住需求高导致价格增长。数据来源于菲律宾住宅房地产价格指数RREPI，Residential Real Estate Price Index。

2.高端市场需求强劲，很多之前租房居住苦于高房价困扰的菲律宾本国中产和精英阶层，现在因为这次疫情房价松动，开始考虑置业Long Term Investment. 菲律宾高端居住需求不降反涨。菲律宾房产二季度高端居住市场房价涨27.1%.

3.Lamudi搜索数据显示目前菲人最能接受的二手房价格是450万比索~900万比索的高端盘，这个是纯二手房数据，来源于菲律宾央行批准的房屋贷款数据分析，不包含各家开发商预售项目，不包含一次性全款购买。(我个人的理解是这个和目前菲律宾精英的收入水平有关，他们目前的收入水平银行只能贷到这么多钱，随着这个社会精英群体收入越来越多，这个最能接受的价格也会涨高)。

4.本国中产和精英置业更愿意选择稍微远一点的地方，但是也是选择高端盘居住，英语叫High End. 比如说奎松，阿拉邦略微远一点，但性价比高的高端二手房，转售期房立即能住的Ready For Occupy. 奎松的搜索数据占25%. 但网站搜索数据显示马卡蒂，BGC这种成熟地段并不是菲人购买热衷的搜索。(我个人的理解是这些成熟的CBD已经价格太贵超出了他们的承受能力)5.根据菲律宾央行数据分析菲律宾人申请房屋贷款近期大量增加，得益于银行降息促进经济，菲律宾中央银行数据显示九成菲人买房，都是选择贷款支付，付一成首付，然后问银行贷款15年来满足居住需求，就是传说中的刚需购买者。6. Lamudi网站的房源信息发布在疫情期间是疫情前房源发布数量的202%. 相当于房源信息比往日增多一倍。(我个人的理解是疫情对房地产市场影响很大，无论是银行罚没的还是租不出去空置的房源都在增加)。

7.高端房产期房搜索和销售也呈现增长态势，因为疫情期间开发商提供了更合理更优惠的付款方式，菲律宾人表示疫情期间的月供款更能接受。同样因为疫情都在家里，原本购物，旅行度假，这些开销都没有了，菲律宾精英阶层反而有更多可支配的现金在手上。

上图是阿亚拉ALVEO系列高端房产2020年至今的销售数据，能清楚看到因为疫情之初3月，4月，5月销售惨淡受到很大影响，但是6月，7月，8月，9月ALVEO就已经恢复到疫情前的正常售卖水平，甚至于7月份还创出了销售新高，菲律宾高端市场刚需强劲，这次的销售数据几乎都是本土买家，外国买家比例很小，因为3月15号后菲律宾不准许外国人入境，实际上国际投资客数量目前在菲律宾房产市场上是萎缩的，毕竟很多外国人买房投资都想要亲自考察看一看现场和周边，外国人不能入境目前严重抑制了外国投资客购买数量。

8.疫情期间二手市场交易是Massive.硕大的.菲律宾房产市场并不是二手市场没有流动性.选择向开发商分期支付购买高端期房的菲人也有，选择向银行贷款购买高端二手房能承受价格的菲人也有。9.针对菲律宾PAGO业，特别是2018.2019一些开发商开发的针对开发的商业地产和房产需求呈现Huge Slow Down严重减速。(虽然Lamudi总裁没有明确说是哪家开发商，但在菲律宾的都知道主要做类房产和办公室开发生意的是SMDC和美嘉这两家华人开发商)。能不能恢复LAMUDI总裁说要看未来几个月的发展情况，他说他也不清楚能不能恢复，目前看不乐观。

我们再来看一下菲律宾央行和高力国际的数据怎么说菲律宾房产，高端市场，高端市场，高端市场，几家大的菲律宾房地产分析公司无一例外的提到了高端市场本地精英强劲的居住刚需。