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随着近年来苏州房价“噌噌”往上涨，让人不由地感叹，刚需在苏州的买房路越来越难走。

曾经的刚需板块在“脱刚”的道路上越走越远近两年，苏州楼市经历了“疯涨”、“地王”的连环轰炸后，各个刚需板块逐步沦陷。几场土拍之后，苏州外围的几大板块面粉价基本都超过面包价。不可否认的是，苏州区域发展越来越快，而刚需也“越走越远”。

（苏州市区5月商品住宅成交均价）

越是城市中心区域，发展水平越高，房价也越高。就苏州的板块来说，城市中心区域，湖东、双湖板块、教育园区板块、姑苏主城区、狮山板块等房价水平基本在30000元/㎡及以上。

吴中城区板块（城南中心）、相城城区板块（元和和活力岛）、姑苏区新城（平江新城、金阊新城）、园区周边板块（尹山湖、唯亭、娄葑、斜塘、车坊等），新区横塘和临近的木渎板块，房价水平基本达到20000元/㎡左右。

而近几年苏州几个新城板块也迅速发展，潜力不可小觑，浒墅关板块发展也是有目共睹，板块成交均价超过15000元/㎡已成事实。甪直板块依靠区位优势以及几场土拍助力，也是今非昔比。

苏州的乡镇板块，如相城的黄桥、黄埭、阳澄湖镇等板块，虽然价格尚是苏州刚需购房者理想置业的价格区间。但交通、配套却总有些差强人意。

房贷再收紧，受伤的总是刚需

今年打算入市的刚需们，现在又遇到了新门槛，即是银行信贷政策呈现明显收紧之势，房贷利率优惠逐渐消失。

近期，北京、上海、广州等地多家银行曝出再次收紧房贷政策的消息，部分银行将首套房贷利率上浮10%，甚至20%。

（来源：腾讯房产苏州站 统计时间：2017年6月5日）

而苏州自四月初多家银行执行首套首贷房贷利率折扣95折后，再度收紧。据调查，6月初，招商银行、工商银行在内的4家银行首套房贷已实行基准利率，中国银行、建设银行等在内的7家银行实行9.5折优惠。

交通银行、工商银行6月份贷款额度已于6月1日当天用完。另外，据悉，民生银行提高房贷利率折扣，上浮10%，农商行也准备上浮10%，中信银行目前已经暂停房贷业务。

显而易见，购房者尤其是刚需首次置业的群体购房成本进一步增加。以150万的房贷计算，4月初首次置业的购房者可以选择基准利率9.5折，贷款30年期限，每月还款7743.54元；现在按基准利率来计算，每月还款7960.9元；按房贷利率上浮10%来计算，每月须还款8413.6元。（具体以实际银行计算为准）

对刚需购房者影响最大的，除了房价之外，首付比例和房贷利率是两个直观重要的因素。这两个因素，一个决定了购房者主要准备多少钱来买房，一个决定了购房者未来还贷的压力大小。

如今，苏州市区成交均价在21000元/㎡左右，加上不少板块已经全面“脱刚”，刚需买房之路越来越难走。而苏州实行限购政策，首付比例30%，加上现在房贷利率再收紧，购房者的压力可想而知。

虽然以上现状对于刚需购房者来说不一定是好消息，但是房地产市场总的发展方向还是非常乐观的，目前投资、投机等行为已经越来越少，开发商和房产中介也越来越规范。房子正在逐渐回归住的本质，相信以后会越来越满足广大购房者的需求。

代表克而瑞苏州机构观点或个人观点，供参考