洛杉矶房产税、洛杉矶房产税征收比例

在美国买房往往感觉就像是应对一系列费用和税款。房贷手续费、房产税、首付款和购房成本是成为房主必须克服的一些财务障碍。但是，取决于房屋所在地和销售价格，买家可能还需要支付另一种费用：豪宅税。

孙斯陶在去年12月的文章中，跟大家介绍了洛杉矶市于今年4月份开始施行的Measure ULA 豪宅税。在新规施行的几个月后，对洛杉矶豪宅市场有什么影响呢？孙斯陶结合多方数据，跟大家聊聊这个话题。

因为人想在洛杉矶“豪宅税”在4月1日实施之前，把房产交易走完。这导致了在2023年第一季度，售价500万美元或更高的房屋销量增长了35％。售价超过500万美元的房屋在第一季度的销售数量增加了35%，其中布伦特伍德（Brentwood）、太平洋帕利赛兹（Pacific Palisades）和汉考克公园（Hancock Park）等地区表现尤为活跃。

然而，洛杉矶市ULA豪宅税的实施立即对豪华房地产市场产生了“寒蝉效应”。4月1日后，孙斯陶观察到有些房主开始撤回他们的上市房源。对于售价超过500万美元的房产，市场明显停滞。这使得市场立即陷入冷静状态，而这正是每个人预料到的结果。”许多潜在的卖家因为高额的税收影响而对挂牌出售房产感到谨慎。售价超过500万美元的房产销售仿佛被按下了的“暂停键”。

孙斯陶

孙斯陶发现，据洛杉矶住房部门公共信息办公室的数据，洛杉矶市在豪宅税实施的头两个月（4月和5月）里，通过ULA豪宅税所收上来的收入为1550万美元。这远远落后于之前每年预期产生的6亿至11亿美元的税收目标。这个巨大的落差又可能会导致洛杉矶市未来出现预算缺口。

洛杉矶市的ULA豪宅税不仅影响到豪宅交易，商业房地产交易也受到了影响。疫情以来，远程办公的兴起导致了洛杉矶市办公楼空置率居高不下。

再加上在过去一年多时间里，美联储加息使得办公楼的再融资非常困难，导致“到期违约”，也就是到期无法再融资的贷款激增。今年到期的近90%的办公楼贷款很可能面临再融资困难。

在大洛杉矶地区，截至2025年，可能有20%的办公楼贷款将到期并需要再融资。洛杉矶市的 “ULA豪宅税”也覆盖了商业物业和多户住宅物业（Multifamily）。其中，办公室的销售下降最明显。根据CoStar Group的数据，洛杉矶二季度的办公室销售额约8200万美元，比一季度交易的7.88亿美元的办公物业下降近90%。