拍卖的房产_拍卖的房产过户交税按什么标准交

房产拍卖在计算房地产交易税费时（包含增值税、土地增值税及契税等），税务局是将拍卖成交价格认定为含税收入,还是不含税收入？在实操中存在些许差异，而认定方式差异亦会直接影响应纳税额。

一）司法实践中，法院拍卖公告关于税费承担的条款通常有两种表述及相应的做法：

1、明确税费按法律规定各自承担，买受人可先行垫付，后期再向法院申请退款。例如，上海市某区人民法院2022年8月发布的一则竞买公告就列明，“本次拍卖标的过户应由原权利人及买受人承担的税收和费用，依照法律、法规规定由原权利人和买受人各自负担，但原权利人负担的部分由买受人先行垫付。买受人自垫付之日起十个工作日内，持有效支付凭证至本院申报退款。”

2、明确税费全部由买受人承担。如衡水市某县人民法院2023年10月在阿里巴巴司法拍卖网络平台发布一则变卖公告明确，“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。”此类由买受人承担按法律规定应由转让方承担税费的“包税”条款，通常是为提高执行效率而为之。

二）相关法律规定

1、实际上最高院对此问题有具体的规定。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）自2017年1月1日起已确立网络司法拍卖涉及税费由交易双方按法律法规规定各自承担的原则。其中第30条规定：“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”之后，国家税务总局和最高人民法院重申要“严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费”。

仅为提升法院执法效率，该文件也赋予了人民法院在没有规定或者规定不明的情况下，可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。

2、税收法律规定：

房产交易涉及的各项税种，其实现行的税收法律或法规都明确规定了纳税人是谁，该如何履行纳税义务等具体内容。

另外根据现行《税收征管法》及《税收征收管理法实施细则》（2016年修订版）第3条规定：“任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效，税务机关不得执行，并应当向上级税务机关报告。”依据该条款，税费全部由买受人承担与税收法律、行政法规相抵触，该合同条款无效。而合同条款无效，可能会影响拍卖标的所有权转让，损害买受人的利益。

因而本文认为，根据目前的税法及最高法院的相关规定，拍卖成交价是含税的，特别是流转税第一税种增值税，由转让方承担；除非明确规定税款由购买方承担（如契税）。为保证国家税款能足额及时收取，可以由购买方先行垫付，然后从拍卖款中扣除后再支付给委托方。

（注：部分内容摘自赵优优、杨志忠的《防范法拍房“包税”条款带来的税收执法风险》）

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