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​地产财富会

风儿多可爱

阵阵吹过来

有谁愿意告诉我

风从哪里来

2020-3-12

救市！

不知从何时起，市场又响起了这样的声音。

“叠加疫情及各种利空因素，今年6%的经济增速底线怕是守不住了。”

回想起08年那次席卷全球的金融海啸，有人心生后怕，却又心怀希望。

时代之变

2008已不再

当日美股开盘时，三大股指下跌即超过6%，一分钟后，标普500指数下跌7%，触发了第一层熔断机制，停止交易15分钟。

截至收盘，道琼斯工业指数下跌7.8%，标普500指数下跌7.6%，纳斯达克指数下跌7.3%。

回顾2008年，随着贝尔斯登和雷曼兄弟的倒闭，局面走向失控。一场世界范围内的金融危机迅速爆发开来。

世界各国购买力跌至谷底、大量金融机构和企业开始倒闭、越来越汹涌的失业潮、地方政府债务风险骤增甚至引发破产……

面对黑天鹅，美国政府紧急拟定了一份“7000亿美元纾困方案”，其他国家迅速跟进。

事实上，美国这份纾困方案获得的支持实在有限。数据显示，65%的美国民众反对该方案。

除此之外，国际上一些学者认为，7000亿美元对于美国而言根本远远不够。

“中国的4万亿救市方案，看起来获得了比美国更好的效果。”

中美2008—2018GDP年度增长率比较

数据来源：快易数据

尽管叠加冰雪和地震灾害影响，但2008年中国GDP增速依旧保持着高增长，增幅达9.65%，而美国08年GDP增长率为-0.14%。

到了09年，中国GDP依旧以9.40%的增长率高歌猛进，美国GDP增长率则跌至-2.54%。

后来，当国际学者再次审视当年各国的危机举措时，他们发现中国当时之所以能够力挽狂澜的逻辑是——

用中国特色的方式，把钱花在真正有用的地方。

于是，楼市一夜得宠。

购房实行7折利率，百日内5次降息，二成首付，契税税率下调到1%，个人房贷利率下限针对性下浮30%等，为房企融资提供支持……

房地产还是争气的。

数据显示，2008年房地产对经济的贡献度为12%；2009年更是高达17%，在当年创下历史新高。

后来十年的中国经济里，房地产成了一个有着深深烙印的特殊符号。

可如今，2008早已不再，我们迎来的是一个充满变数的2020。

风向之变

央行降息与地方银行松绑“罗生门”

是时候了。

十年一个轮回的死神正在逼近。

风向急转。

惶恐、不安裹挟在一起，这个春天的风从吹来的第一刻起就充满焦虑。

早在3月3日，美联储就宣布将基准利率下调50个基点，至1.00%-1.25%；将超额准备金率（IOER）下调50个基点至1.1%。

这是2008年以来美联储首次在非议息会议上对货币政策进行调整。

随后，全球多家央行纷纷开启降息通道，降息名单越来越长。

目光投向中国，人们越来越关注中国央行接下来将做出何种操作。

同日，中国会同财政部、银召开了一次金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会。

会议传达出的信息相对暧昧，并没有明确对降息做出要求，而是强调在原有稳健的货币政策基础上更加注重灵活适度，保持流动性合理充裕，完善宏观审慎评估体系，释放LPR改革潜力。

央行是否降息充满不确定性，但前几天的地方银行松绑的“罗生门”却似乎传递出了某种微妙信号。

继2月24日浙商银行调整“非限购”城市首套首付比例至2成后，有传言称：建设银行二套首付7成降至3成；工商银行二套首付6成降至3成……

越来越多商业银行房贷首付比例下调的消息甚嚣尘上，楼市炸开了锅。

房贷政策要“松绑”了吗？救市要开始了吗？

然而，一瓢冷水迎头而下。

建行紧急声明二套3成首付系误读，工行也辟谣称二套房首付三成不实。

这场“罗生门”事件有意思的一面是，你说它真实它又不真实，你说它不真实吧，它又真实。

真实的是，在此之前，央行已频频向市场投入流动性。

2月3日、4日，中国连续两天累计投放1.7万亿元流动性，2月11日再次通过逆回购投放1000亿元。

此外，2月以来，各地房贷利率结束了长达7个月的连续上升，开始略降。

数据来源：融360|简普科技大数据研究院

融360|简普科技大数据研究院发布的2月中国房贷市场报告显示：2月全国首套、二套房贷利率均环比略降。同时，有包括南宁、哈尔滨、长春等在内的8个城市的首套房主流首付比例为2成。

需要注意的是，河南驻马店、广西南宁、广东东莞、江西抚州等地还调整了公积金贷款政策，支持购房需求。

照这个趋势，后面哪个城市绷不住了政策再稍微放松点都是有可能的。

但是，要意识到，房住不炒是前提，经济发展逻辑之变决定了根本风向之变。

当年狂风已作古，大水归期未有期。

2008之后的楼市疯狂回去不去了！现在的风向是——

风是会有的，但不会漫天吹，也不会带来强降水，而是只会从一些小的窗口吹进来。

东风不来，三月的柳絮不飞……那达达的马蹄，像是个美丽的错误。

怪不得这几天，有人读完各种《24万亿来了》的热文之后，发现字里行间或多或少都有避嫌的意思。

其实，不是字在避嫌，而是手在避嫌。

救跟不救，是两难。

房企之变

这三类房企谁会站在窗口？

风向之变，决定楼市之变，楼市之变，决定房企之变。

盖之变者，一变则百变。

所以，面对万般变化，房企只有顺势而为、提前卡位，站在窗口等风来，才有可能被春风吹到。

那么，究竟哪些房企提前占好了位置呢？

第一类是前排冲刺者，他们手握现金奶牛，能够坦然面对这轮叠加周期。

数据及图片来源：乐居财经

恒碧万融，是去年中报中的现金流千亿以上的大户人家。

除了四大龙头房企外，龙湖、旭辉、首创、融信、华发等各梯队房企在这轮窗口期显现出了优势。可以看到他们去年中报现金流大幅增长，龙湖增长28%，旭辉增长20%、华发增长了44%。

刚好有点钱的同时，这些房企又处于前排或相对前排的位置。

尤其是融创和碧桂园，不仅现金流充沛，更是在前几轮的拿地窗口期也踩准了节奏。这一轮的抢占窗口期，他俩则是不疾不徐地，排在1-2月新政货值TOP10榜单的中间，持续看合适的机会。

2020年1-2月新增货值TOP10

数据及图片来源：克尔瑞研究中心

一鸟在手胜过百鸟在林，这个时候，手上有钱又有一定规模，就是应对周期的最好。

第二类是优势抢跑者，这些房企大都是最近几个月默默借到了低成本钱。

现金流不够，融资来凑。说到融资，有些具有与生俱来的优势。比如华润、中交、首开这些央企国企，因为背景特殊，融资成本相对要低上不少。

从融资成本来看，目前房企融资成本高企且分化严重，部分企业融资成本低于6%，但也有企业融资成本超过13%。

以华润为例，2019年上半年其平均融资成本仅为4.45%，同比下降2个基点，远远低于主流房企平均融资成本。

所以，没点能耐还真拿不了便宜的钱。换而言之，有能耐拿便宜钱的，拥有天然的抢占窗口优势。

有现金流、融资成本低的，急死没现金流且融资成本老贵的房企。

比如泰禾，在19年之前，泰禾是不知道现金流概念的，19年卖卖卖打响现金流保卫战后，才看到了现金流的影子。

但这些房企并非在这轮窗口期面前没有出路，正所谓——

世上无难事，只要肯。

这就是我们接下来要说的第三类有赌性的房企，他们财务状况整体良好，现金流可控，他们对赌窗口期，积极扩充土储。

别人不争不抢、观望行事之时，他们积极抢地或是悄悄收购了几块核心城市的核心土地。比如绿城，今年2020年1-2月新增货值绿城独占鳌头。

不同于销售市场的冷淡，2020年的土拍市场重现“火爆”。绿城则抓住时机，分别于北京、天津、大连、成都等多城市拿地多宗。仅2月份绿城就在北京连拿4宗地，新增土地货值585.6亿元。

2月绿城公开市场监测到的新增土地部分情况

数据及图片来源：CRIC

要知道，开年至今，还有超3成房企寸土未拿。

作为18年业绩排名的掉队者，绿城更迫切地需求这次的窗口期的风。

尽管现金流在房企排名并不突出，但绿城也积极开源为抢占窗口期做准备。公开数据显示，仅2019年绿城融资超过200亿。

进入3月份，融融融是绿城的日常。

3月10日，绿城房地产集团有限公司完成发行14.3亿元公司债券，票面利率为3.19%。

紧接着，3月11日，据上清所消息，绿城拟发行10亿元中期票据， 用于偿还债务融资工具。

作死了融资、逆周期拿地，后宋卫平时代的绿城透出一股狠劲。

绿城看中了这一轮的抄底机会，他们相信只要疫情过后市场有所反弹，那定会春风拂面。

饥渴的掉队者，这滋味太难受，所以即使风险重重也要往前冲。

绿城太想重回前排了！

可事实上，风险永远与机遇同在，从绿城高企的融资成本、不容乐观的现金流等综合因素来看，绿城有可能迎来暖阳下的春风拂面，也有可能会因春寒料峭打个寒颤。

这轮窗口期甚至让一向谨慎行事的央企国企们也放开了手脚。

虽然华润19年现金流相比18年下降11%，但在新增货值排行榜上，华润以471.3排名第三。

钱就跟顺着大水淌过来似的，央企拿起地来，这出手真不是一般阔绰。

最后，野生课代表地产财富会要说的是，2020窗口期可能很短暂，窗口也会很小，但不是谁都能站在窗口等风来。

从这个维度来讲，手上刚好有现钱的房企、能借到便宜钱的大央企都有机会把握窗口期。此外，像绿城这样不得不往前冲，放开了胆子就是要赌一把的房企也靠着一番操作强行占领了靠窗位。

他们都提前站在了窗边上，只是某些企业的靠窗位，同时也是高危的悬崖边。

生意场上的事，不到最后不见真章。等着看吧。

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