美国房产投资;美国房产投资城市选择

上次简单的讲完日本的房价，那接下来我们去谈一下美国的房价，在08年大家都熟熟之了解的就是次贷危机，房地产市场以及金融泡沫的破裂，然后房价大跌，金融一蹶不振。

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但是大家有留意到现在的情况是，相较于08年最高峰的楼价，现在的美国楼价已经是当时最高峰的135%，不会有无缘无故的爱，也不会有无缘无故的恨。那这样的涨幅导致现在的单价，它源自于美国政府作出的一系列财政补贴以及政策的引导，那知道上半年由于疫情原因导致用工困难，建筑行业受到停滞，那这种情况下供不应求，在市场的需求下，反而没有足够的供应量，所以导致房价再次高启，那再这样的情况下，我们应该去思考的一个重点就是楼价是不是真会一直涨。

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好，那接下来我们简单先了解一下美国楼市的历史情况，同样会以1个时间节点作为讲述的内容

08年次贷危机---缘由是来自于包装好的房贷证券化产品CDO（CDO是针对任何能产生现金流的资产包装成一个证券化产品，类似一个大的资产组合，对应的基础资产是ABS（asset backed security）、MBS（mortgage backed security）、CMBS（Commercialmortgage backed security）、还信用卡还款、Accounts receivable等证券化产品，说得更直白一点，有点像债券基金全家桶，债券基金对应的是各种各样的债券组成的基金，而CDO则是各种证券化产品的资产组合）的大规模违约。其中CDS之所以被视为这次金融危机的一个重要推手，是因为它有一个重要的特性：CDS和传统的保险保单最大的区别在于，它允许你没有具体的被保险标的（这里可以简单理解成保险对象）。

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打个比方，车险是保护车的安全，保证车子跟你的人身安全。但是CDS是针对一个虚无的东西，做一个对赌，比如你可以没有该公司的债务，但是仍然可以买该公司的CDS，前提是它发行的话。你只要按时交保费就行了。而一旦这家公司违约亏损，你就可以立刻获得大笔的赔偿。

最终暴雷原因有以下几点

1.房屋贷款门槛低，为后期房贷供不起等违约以及坏账埋下伏笔

2.CDO（担保债务凭证）类金融衍生品的包装，评级的不严格（甚至虚假评级）

3.银行、基金公司等等使用高杠杆，金融市场泡沫

4.无追索权制度，如款人无力偿还贷款的话，机构除了能没收抵押的房产以外，是不能收缴他的其他个人财产的

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资本入场——衍生品膨胀——房地产市场放大——爆破，然后恶性循环，预期盈利变现不了，金融衍生品大量违约，资金赎回不了，市面上供不起的房子多了，贬值资产被拍卖，变成了亏损，然后不断循环。

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当然也有不同的观点表示：宽松的货币政策导致了资产的恶性膨胀，最终形成了这个恶果。

援引已故美国经济学家Anna Schwartz的观点指出，扩张性货币政策通常在经济繁荣中扮演着重要的角色。换句话说，糟糕的货币政策助长了不可持续的繁荣：

如果你分析过去市场的历次狂热，扩张性货币政策每次都造就了资产爆炸性激增。每次经济繁荣中被热捧的具体的资产各不相同。不过潜在原因都是过于宽松的货币政策和过低的利率，使人们认为购入某些资产的成本很低，因此纷纷争相购买这些资产。（引用自网络，侵权删）

好的，那我们了解08年之后，那我们看一下现在房产市场变成怎样了呢？

根据zillow home value index（Zillow美国房屋估值指数）通过测量房产水平的月度变化而建立起来估计数捕捉水平和升值的房屋价值在各种各样的地理和住房类型。如下图

西岸房屋与美国平均房屋估值指数（图源自网络）

美国房屋估值指数（图源自网络）



其实很明显印证了，日光之下并无新事，历史总是惊人的相似。楼价又慢慢的起来了，现在2022年已经高于08年的最高峰，无论是20年一个轮回还是周期论都是围绕供需关系而言，资产的实际价值只会因为市场的供需关系产生价格的波动，但是有价值的始终有价值，猪肉永远应该是猪肉价，即使它曾经涨到了40多块一斤，但是终会恢复二十块的水平。