大阪房产投资—日本大阪房产投资

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洋房姐姐带你看清世界房产地图，这一站我们说一说大阪，这个从2017 年异军突起、2019 年热度飙升、预计未来还会火 10 年的城市。

一直以来，大阪被拿来和东京、横滨、京都等做比较，在日本有着各种第二第三的标签，比如第二大城市、第二大房地产市场、GDP 和人口位列日本第三，像是坐冷板凳的替补队员。但过去一两年，大阪民宿成了日本民宿市场 No.1，被称为引领日本经济的下一个风口。

大阪到底为何被全球投资者看好呢？

其实在历史上很长一段时期里，大阪都是日本的经济中心。

由于地理位置临海，大阪自奈良时代起就作为贸易港口和水运枢纽，接收来自朝鲜、中国和亚洲各国的货物、先进技术以及文化，还做过一段时期的“首都”。

当时天皇从奈良迁都到大阪，建造了难波宫，被视为日本最早的皇居。虽然之后政治中心陆续转移到了京都、东京，大阪却一直作为第二大都市发展着。江户时代承担起向全国输送大米等重要食品的重任，这也是"天下厨房"称号的最初由来。

1923 年，关东大地震重创了东京，很多人从东京移居到了大阪。大阪一度成为比东京规模还要大的城市，人口数量排在全球第 6 位。后来众多食品公司、贸易公司、金融机构、传媒公司开始在这里扎根，世界 500 强企业中有 7 家的总部就在大阪，现在站在梅田蓝天大厦上就可以看到林立的高楼大厦。

80 年代中期，随着全球热钱涌入日本房地产，包括大阪在内的大城市地价开始疯狂飙升，中央区平均地价的峰值达到 1500 万日元/平（约 95 万人民币/平），住宅房价也水涨船高。

泡沫破碎之后，房价也坐了趟过山车，大阪都市圈的房价下跌幅度仅次于东京都市圈，留下了仿佛 100 年都卖不完的房子。

随着经济修复，大阪“后来者居上”，成了国家钦定的经济增长点，近几年诸多政策和现象，都利好大阪房产市场。

首先，地价持续上涨。

目前，日本的全部用途地价（商业用地和住宅用地）已经连续 4 年呈上涨趋势。从 2017 年的涨幅来看，大阪包揽了前五的位置，尤其难波商圈道顿崛的地价几乎翻倍。一部分得益于旅游业的发展，另一部分原因是吸引了一群零售领域的投资客。

数据来源：日本国土交通省

其次，旅游人口红利。

在“观光立国”（2003 年提出）的基础上，日本政府逐年放宽对各国的签证要求，尤其是中国和东南亚国家。而它本身就是日本最热情、包容的城市，还临近京都、神户、奈良，所以全球游客大多都把大阪作为赴日第一站。

近 10 年来，大阪每年接待游客数成倍增长，涨幅超过了东京。从 2012 年到 2017 年，访日游客翻了 5倍，2019 年的游客数量更是占到了全日本的 1/3，但城市面积却只有东京的 1/4。

数据来源：日本观光局

旺盛的住房需求刺激大阪开发商争相买地皮、建酒店，旧的办公楼纷纷被住宅楼代替，而且民宿相比酒店更供不应求。

大阪自 2016 年起就成为民宿特区，是日本极少数可以享受全年 365 天经营民宿的地区，2018 年又出台《民宿新法》规范市场，这一年多民宿市场可以说是蒸蒸日上，越来越多的开发商和运营商投入资金。

最后，和世博会将带来持续经济增长。

大阪去年刚开了 G20 峰会亮相世界舞台，接下来还有两个大事件：亚洲第一和 2025 年世博会，这都给大阪房产投资者们增强了信心。

参考澳门和拉斯维加斯受影响的实例，澳门酒店和公寓平均入住率在 90% 以上；拉斯维加斯直到 2017 年房价涨幅仍超过 10%，涨幅位列全美第二。给大阪不仅会带来每年上百亿美元创收、上千万游客，还有对房产市场的拉动。

如今大阪在关西地区的核心地位，也归功于 1970 年举办了亚洲第一个世博会。参考上海在举办世博会前后商品房的价格波动，举办当年涨幅超过 35%，之后几年也是持续攀升。2025 年世博会也必然刺激大阪房产市场，越早下手越有利。

考虑到大阪的旅游城市属性增强，目前市场上最看好的投资项目是品牌民宿。

一位客户在我的推荐下选中了难波商圈附近一套 30 平左右的公寓，送 4 平阳台，价格在 150 万人民币左右，一室一厅一卫的大格局。

为了了解民宿的实际运营情况，他飞了大阪 3-4 趟，感受运营商其他分店的入住率和服务。知道很多游客更愿意相信品牌的口碑，其他分店的平均实际入住率也都在 80% 以上。

仔细算一笔账就会发现，民宿位置是在从关西机场进入大阪市中心的必经之路上，到各个景点也不远，而且房价比商圈里更便宜一些。

目前大阪民宿市场的普遍回报率都在 6% 左右，大部分都是包租模式，这套是前 5 年包租 6%，后 5 年续租的收益和开发商分成。

考虑到性价比和运营实力，他几经比对还是买了下来，今年年底就交房了，正好享受和世博会的前期增值。

有数据显示，截止到 2019 年 10 月份，大阪公寓的成交价格已经连续上涨了一年多。

仅仅在几年前，大阪房产还被认为是东京的替代选择，现在却是一个非常有增长潜力的市场。据我所知，大阪房产的租售比是北京和上海的 3 到 4 倍，平均房价是东京的 70% 左右，但回报率却高于东京。

从城市整体实力和房价稳定上来看，大阪今年将进行“副首都”的公投，有望在未来几年缓解东京人口压力，大力发展服务业。短期有世博会的刺激，长期有“副首都”和的拉动，预计未来10年内房价都会有平稳的增长，非常适合长期持有。

考虑到大阪本地老龄少子化，常住人口在持续流失，游客数量逐年增加，做短租相对更稳妥，投资区域建议瞄准梅田、难波、天王寺商圈，或者天下茶屋、花园町等交通枢纽。

如果是有办理经营管理签证、高级人才签证、拿永居，或者医疗、教育方面的需求，在大阪买房可以辅助实现这些目的，具体来找我聊聊。