房产处分;房产处分权的法律规定

亲属间在关系融洽时处分房产，

比如借名或者转让，

双方一旦发生矛盾，

会对双方之前的交易行为有何影响，

一起来看几个案例吧。

案例一：兄弟间转让房产，嫂子主张不知情要求确认协议无效

汤某与曹某民系夫妻，二人于1992年登记。曹某民系曹某文之兄。2003年曹某民购买案涉房屋。2009年曹某民与曹某文就案涉房屋签订买卖合同，曹某文主张现金支付房款62万元，但未提供证据。2015年曹某民去世。汤某起诉主张曹某民与曹某文签订的买卖合同无效。

法院经审理认为，曹某文系曹某民之弟，其对涉案房屋应属于曹某民与汤某的夫妻共同财产应知情，基于现有证据证明的事实，不足以认定汤某对曹某民与曹某文买卖涉案房屋的行为知情。曹某文与曹某民签订《存量房屋买卖合同》已侵犯了汤某的合法权益，应属无效。

案例二：儿子主张借父亲之名买房，其他兄弟不认可

赵某1、赵某2、赵某3、赵某4系兄弟姐妹，赵某平系五人之父。1991年，赵某1代赵某平与公司签订职工住房租赁合同，约定案涉房屋由赵某平承租，并注明赵某平去世后案涉房屋由赵某1居住，赵某1不再参与分配房屋。1992年赵某平与公司就案涉房屋签订买卖合同，该合同系赵某1之妻代签并负责具体款项支付。1993年涉案房屋登记在赵某平名下。2000年赵某平夫妻先后去世。现赵某1主张借赵某平之名买房。

法院经审理认为，赵某1虽称其在承租房屋以及购买房屋时以赵某平的名义与单位签订《职工住房租赁合同》以及《房屋买卖合同》，并由其实际出资购买案涉房屋，但赵某1向法院提供的证据，无法充分证明其与赵某平之间存在借名买房的合意以及关于案涉房屋权属的明确约定。综上，虽赵某1提出了部分对其有利的事实，但赵某1提供的在案证据不足以使法院在对上述证据审查后可以认定赵某1与赵某平之间存在借名买房的法律关系。

那么纠纷成因主要是什么呢？

当事人法律意识不强，为纠纷留下隐患。拆迁中为了多分面积，将亲属户口迁入拆迁房屋，但被拆迁人忽视安置人口的增加将导致安置义务的承担,例如被安置人可能会对安置房屋享有居住使用的权利。亲属基于亲密信任关系借名，未曾签订书面协议，导致关系僵化后，无法依据证据反映客观事实。亲属间处分财产时对共有房屋性质认识不清导致违反法律规定。

亲情关系恶化，加剧纠纷发生。例如夫妻感情破裂导致离婚，使原有围绕婚姻建立的亲密关系不复存在，随后将伴随着关系对抗，当事人试图挽回损失或惩罚对方，造就诸多与房屋相关的纠纷。亲属间关系亲密时彼此信任，相安无事，但关系僵化后，便会审视之前的经济来往，进而引发彼此间的房屋纷争。

房屋价值提升较大，成当事人提起诉讼内因。近年来，北京市商品房价格涨幅较为可观，因此当事人即使所占房屋份额不多，但价值仍较高，从而引起未在处分协议上签字的其他共有人开始在合同效力上做文章。

争议中妥善解决意识不够，降低诉前解决的可能。此类亲属纠纷案件中，在争取财产的同时，也存在争面子斗气的成分。当事人因无法心平气和地处理纠纷，从而忽视双方权利的边界，导致对原本可以让渡的利益拒不妥协。

兼顾亲情和利益，用约定止纠纷。遇到亲属间利益分配问题，不可顾一时颜面而对权利不予重视，应充分协商讨论并咨询专业人士，让权利义务固定明确，不给纠纷留下空间。

减少对抗心态，用真心换真情。解决纠纷不应意气用事，既要实现应有权利，也要为亲情维系留下余地，存在调解余地时适当让渡利益，妥善解决纠纷。

妥善留存证据，助力还原事实。亲属间就约定及履行涉及的证据应妥善留存，不给贪图便宜之人混淆事实的机会，纠纷时拿证据也可实现应有的权利。

供稿人：民一庭 高磊