主动房产—主动资产管理什么意思

从2021年开始，在房地产持续调控之下，国内房价出现明显调整，现在很多城市房地产市场呈现“量价齐跌”的情况。同时，目前有21座城市推出了新房“限跌令”，以稳定当地的房价，避免房产泡沫的破裂。于是，很多人都提出了这样的问题，当年美、日两国为什么要主动刺破房产泡沫，而不是想竭力保住和稳定房价呢？

第一，造成美、日两国房地产泡沫的原因

从上世纪60年代开始，日本经济在美国的全力支持之下快速崛起，到了80年代中期，日本的GDP已经达到了美国GDP总量的70%。为了削弱日本出口的竞争力，美国等西方国家就在1985年与日本签订了广场协议。于是，日元就开始升值了，仅用了3年，就翻了一倍。这就导致了日本出口受到了重创，不得不靠发展本国的房地产业来拉动经济，不管是有钱人还是普通居民都在炒房。

而美国的房地产泡沫主要是上世纪90年代末的互联网泡沫破裂，美国经济受到重创，不得不开始发展房地产业。美国房地产泡沫被吹起主要有两个原因：一个是，长期奉行的是低利率政策，导致房价被推高。从2001年到2005年间，美国平均每年房价增速达到12%。

另一个是，美国的借贷公司“两房”的迅速发展壮大，不仅是把房贷放给了根本没有偿还能力的低收入群体，还把这样的次级贷款打包成金融衍生品，在金融市场上出售，这就为后来的房地产危机埋下伏笔。

第二，房地产泡沫被刺破的原因

日本的房价泡沫在进入到上世纪90年代后就达到了顶峰，当时日本东京的一个区的房地产市值就相当于整个美国的房地产市值。同时，日本东京的房价仅从1985年到1988年，就涨了2倍。全日本的土地总价值相当于美国的4倍。日本当时无论是达官显贵，还是普通百姓都在炒房子。

为此，日本政府也看到了房地产泡沫越吹越大，就通过控制房地产贷款规模，以及连续加息的方式来刺破房地产泡沫。受此影响，日本房地产泡沫瞬间被刺破，日本的房价快速跌去70%，炒房客的财富快速蒸发，很多人都选择跳楼自杀。

而美国当年刺破房产泡沫也是采取了加息的政策，在2006年，美联储的利率达到了25%，这导致了购房者的还贷成本快速上升，购房需求却在不断减少。更关键的是，之前“两房”把这类低收入群体的房贷打包卖给了银行等金融机构，这就为美国金融市场爆发危机埋下伏笔。于是，在2007年出现了“两房”等一些银行的破产倒闭潮，美国政府也没有出手援助，使得美国房价跌幅超过45%，房地产泡沫就此破裂。

第三，美日两国为什么不尽全力保房价？

当年美日两国为什么不尽全力保房价呢？首先，美日两国觉得与其全力保房价，还不如长痛变短痛。美日两国在刺破房地产泡沫之后，就开始转型高新科技领域，把更多的房地产资金导入实体经济，后来美日两国的经济结构转型都很成功。特别是日本，在汽车、半导体、数据机床、机器人等领域都处于世界领先的位置。

再者，美日两国不尽全力保房价，都有各自的原因。美国是世界第一经济大国，美元又是世界性货币，所以美国完全可以向世界转嫁经济和金融危机。而且，美国的经济也有自我修复的功能。没过几年，经济就能够很快地复苏。

而日本经济虽然原地踏步了30年，但日本在上世纪60、70年代都曾投资海外市场，在海外有10万亿美元的投资，每年能有3万亿美元的投资回报。所以，尽管日本房地产泡沫破裂，国内GDP停滞不前，但是日本国民的生活质量却没有下滑。显然，这两个国家都扛得住房地产泡沫的破裂。