达美房产-达美d6区房价

提问：

章哥您好，青年路附近的达美中心这个写字楼，如果以公司名义购买一层，后续保值升值空间如何？或者您觉得周边有更好的推荐吗？

回答：

1、 达美中心，写字楼，没什么升值空间。投资这种产品的主要收益就是租金，靠升值不太现实，赔的少就算赚了。

而且即便是租金收益也不高，至少从去年到现在，全国所有城市的写字楼租金都是下跌的，无一例外。而且空置率都非常高，北京已经算低的了，总体也在30%左右，像一些二线城市都在40%以上，比如长沙前几个月刚爆出写字楼市场面临崩盘，空置率接近一半了。租金跌幅我忘了，但肯定是断崖式下跌。

2、 写字楼和住宅是两个完全不同的市场。只说北京吧，最好的市场行情在2000年之前，最多延长到2006年。因为那会儿正是经济高速发展时期，尤其是2001年入世之后，创业潮出现，开公司的多如牛毛，所以刺激了写字楼市场。

但在任何一个城市，尤其是大城市，住宅用地都是被严格控制的，可商业用地却几乎不限量的供应。那在天量供应之下，商品价格自然就上不去了。2006年之后北京就出现住宅价格和写字楼倒挂的趋势，2009年之后完全倒挂，从此逐年跑输，不可能再有出头之日。

都知道这些年公寓市场疲软吧，在政策和市场双重打击之下，所有的炒公寓的都赔惨了。但是，开发商还在没完没了的盖公寓，为什么？

道理很简单，因为盖写字楼更不赚钱。把商业用地盖成商住两用的公寓，好歹还有可能忽悠出去，韭菜永远有。但写字楼割韭菜更难，实在是不赚钱啊。所以开发商宁可冒着违规被处罚的风险，也要更改写字楼设计盖公寓。

3、 写字楼市场惨淡，除了供应量太大，背后还有另一重逻辑，就是高低配失衡。

所谓的高就是大公司，比如今日头条的字节跳动，在近几年简直是光速的发展。其他的还有美团滴滴这些互联网公司，都成为了行业寡头。那他们如果垄断了市场，还有小公司的活路吗？小公司纷纷倒闭，那产权分散性的写字楼就更不好出租了。

也就是说，中国已经进入寡头竞争时代，而每一个寡头的出现，都意味着众多小商家消失。而这些大公司的办公需求虽然非常大，却主要是自己盖总部，或是只租大面积的。比如这次疫情，无数小公司裁员倒闭，大佬们却乘势扩张。结果就是中关村一带上万平的写字楼一房难求，分散性的却空铺严重。

4、 所以，写字楼市场，尤其是产权分散型的写字楼市场，很难说有什么未来。除非是真的再出现万众创业的高潮，但即便是有这种盛况也未必能长久。

而且，就算现在市场还行，也难保日后这栋大厦出现整体运营问题。那在大业主转手的时候，基本也就是散户业主的困境。这种事情太多太多了，大业主拿了钱走路，新业主如果想转型，就大多逼迫散户交出产权。具体手段就甭说了，温和的都是分割屏蔽。这种事儿我听到见过的很多，闹到最后都是一地鸡毛，散户很难占到便宜。

5、 总之吧，最好别碰写字楼市场，这种产品不是散户的菜。其价格涨跌必须跟随租金，租金跟随银行利率。所以只有搞资本运作的大公司才能盈利，靠租金的散户不容易，也没什么升值。其他的各种风险和陷阱就不说了，讲不完。我是干商业地产入行的，已经十多年不敢碰这些产品了。

如果想投资，尽量选择普宅。朝青板块的高品质次新小区都不错，很多赢了大盘，至少是不输，还是以这些为重点吧。资金高的话再看望京太阳宫新北苑等地。仅供参考。