房产上户口;房产户口一致是什么意思
生活在北京，总离不开几件事，一个是“户口”，一个是“房子”。而受房地产市场价格波动和购房新政影响，特别是由于入学资格与户籍挂钩等原因，二手房交易市场一直比较活跃，随之产生的“涉户口迁移类房屋买卖合同纠纷”案件也屡见不鲜。
对于普通家庭而言，房屋买卖无疑是一件大事，对于购房人而言，不仅希望能够顺利实现产权过户的目的，还希望购买到的房屋足够“干净”——不存在他人的户口登记。
作为一名贫穷的小编，深感买房好难，大家好不容易买到心仪的房子却在户口迁移上出现问题真的是累觉不爱。今天上午三中院就召开了一个关于涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件的通报会，小编在现场听了后很受启发，觉得很有必要跟大家分享一下干货~
2018年7月19日上午，三中院召开涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件通报会，针对这一类案件所反映的特点进行了总结，对司法实践中的法律适用问题进行说明，并对相关利益方给出法官建议。
干货来了！！！
案件审理基本情况
三中院审理涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件数量呈逐年上升趋势；
从涉案房屋来看，大多数涉案房屋发生在中心城区；
从裁判结果来看，法院酌定违约金数额的比例较高。
纠纷产生的原因
第一，涉案房屋存在买卖双方以外的案外人户口；
第二，涉案房屋户口登记人不配合办理户口迁移手续或无法办理户口迁移手续；
第三，在房屋买卖合同中未对户口迁出期限及违约责任进行约定；
第四，以子女入学为购房目的的买受人未在签订房屋买卖合同前核查涉案房屋的户口登记情况导致后期子女无法顺利入学。
通报会上，法官们对案件特点进行了分析：
1.涉“学区房”案件较多
对涉案房屋所处区域进行梳理，涉及“学区房”买卖的案件约占20%。部分以子女入学为主要目的的购房者，因涉案房屋存在迁出户口障碍等种种原因无法迁入户口，或迁入户口后因学籍使用限制等原因无法确保子女的入学资格，导致购房目的无法实现从而产生纠纷。
2.涉案外人户口案件较多
在因户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件中，约半数案件涉及案外人户口。买受人与出卖人签订房屋买卖合同时，买受人并未关注涉诉房屋上是否存在案外人户口，出卖人亦未告知买受人涉案房屋存在案外人户口的情况，进而在后期合同履行过程中出现案外人不愿意配合迁出户口或者找不到案外人等情形。
3.部分卖房人不配合迁出户口
由于二手房交易周期较长，尤其是在限购政策下改善性需求的购房者交易周期更长，有的出卖人在签订房屋买卖合同后发现房价上涨、认为交易价格不理想，提出涨价、拒绝交易或拖延不履行迁移户口等合同义务的情况时有发生。
4.部分卖房人户口不具备迁出条件
部分买受人在签订房屋买卖合同时没有预先调查核实涉案房屋的户口登记情况，未与房屋的户口登记人确认能否迁出户口及迁移的相应期限，以致在合同履行的过程中，出现、找不到户口登记人、甚至户口登记人死亡等情况，导致户口迟迟无法迁出。还有部分出卖人卖出房屋后没有其他落户地点，如有的卖房人卖房后租住公租房，有的老人以卖房养老的方式居住在养老院等，因公租房、养老院及租赁的房屋不具备落户条件，导致户口无法迁出。
5.涉案违约金数额较高且法院调整情形较多
通常情况下，房屋买卖合同中对出卖人未按期将户口迁出的违约金赔付标准，或约定为全部购房款的5%-20%，或约定为按日赔付已支付房款的万分之五。
由于违反户口迁移义务的违约行为一般都持续时间较长，诉讼时违约金数额往往较高。据统计，过半数的当事人主张的违约金在数十万元，最高达总房款的20%，约100万左右。
同时，有的当事人分时间段主张已发生的违约金，导致后续多次产生诉讼。由于违约金数额较高，当事人在此类诉讼中往往会请求法院酌减违约金。然司法实践中，由于户口对于不同类型的房屋造成的影响力有别，且当事人违约情形、违约行为持续时间、违约原因、违约程度等方面也会存在差异。故法院多会结合上述因素，再综合守约方的实际损失、违约方的意见对于违约金进行适度调整。
同时，法官针对此类案件的特点向大家做出了提醒：
法 官 提 醒
一
全面核查交易房屋户籍登记情况
买受人在签订房屋买卖合同之前，应充分了解核实交易房屋的户籍登记情况。买受人可以在产权人同意和协助的情况下，在房屋所在地派出所查询涉案房屋内户口登记情况。此外，户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不同区域具有一定差异性，建议买受人向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策。如果购买的房屋为学区房，还可以向教育部门核实学籍使用情况确保购买房屋后子女可以顺利入学。
二
明确户口迁出期限及违约责任
建议在合同中明确约定户口迁移时间及违约责任，促使出卖人严格按照合同履行，一旦出现出卖人延期履行或者不履行的情况，买受人起诉索赔也有明确依据。如果购买房屋为学区房，应依据相应学校的入学政策，在合同中明确约定房屋对应的学籍指标归买受人使用。如果因出卖人根本违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买受人有权要求解除合同，并要求赔偿损失。另外，买房人也可在合同中明确约定，保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促出卖人及时履行户口迁移义务。
三
注意固定因对方违约造成损失的证据
在交易的各个环节，买卖双方都应当注意保留相关文件及证据，比如房屋买卖合同、房款转账记录、短信微信聊天记录等。在一方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时，要保留沟通证据，必要时诉至法院。此外，特别需要提醒的是，尤其要注意搜集因对方违约给己方造成损失的证据，以此作为主张权利的基础。
四
探索“学区房”案件中行为保全的适用
根据法律规定，法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，法院在必要时也可以裁定采取保全措施。因此，对于双方明确约定系购买“学区房”，以购房落户入学为主要目的的案件，如果双方明确约定涉案房屋对应的学籍指标归买受人使用，在出卖人违约的情况下，有可能导致买受人购房目的无法实现。此类案件中，对于买受人要求继续履行合同的，为了防止出卖人恶意使用学籍，可以探索在诉讼过程中适用行为保全，禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学籍。
五
完善房屋买卖迁户问题的政策法规
建议户籍管理部门尽快建立各类落户渠道和政策统筹机制，分类完善落户标准和政策，严格规范户口审批管理，研究“户随人走”的户口迁出政策，避免在房屋买卖过程中出现因政策原因所致无法处理的持续违约情形。此外，房地产中介协会及管理机构应尽快制定有关房屋买卖迁户问题的行业操作规范，明确房地产交易居间方在审核交易房屋户口情况方面的义务，出台列有户口迁移保证金的规范性合同范本等，规范房地产交易市场。
说了这么多干货，
小编决定还是用几个生动的案例
来打动观众朋友们的心
案例一
合同约定要履行 迟延迁户需担责
案情简介
对于二手房屋的买卖，因为其涉及的程序较为繁琐且不乏专业知识，故大多都经由中介机构提供服务。在中介机构提供的格式合同中，大多都会对户口迁出的时间和违约金进行约定。在三中院二审审理的杜某诉王某房屋买卖合同纠纷中，合同中就明确约定“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金。”后来因为王某未及时迁出户口，构成违约，法院判决王某支付杜某一定数额的违约金。
法官提示
法官提醒市民，在签订房屋买卖合同之前，出卖人一定要谨慎查明房屋上是否存在户口登记，如果存在，应当及时履行迁出的义务，否则会因为违反合同约定而承担赔偿责任。
案例二
学区房屋目的强 擅用指标赔偿高
案情简介
作为较为特殊的房屋，学区房的购买目的较为明显，是为了子女上学使用，且该类房屋的价值也高于普通房屋。故此，如果出卖人未及时迁出户口，将导致购买方的子女无法正常使用入学指标，且将有可能为此承担大额的违约赔偿。在三中院二审审理的赵某诉李某房屋买卖合同纠纷中，赵某在买卖房屋之初就告诉了李某购买房屋是为了解决孩子上学问题，合同约定了“如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务”，后李某未按时迁出户口，导致赵某子女的入学目的无法实现，故法院判决李某依照合同约定支付违约金。
法官提示
法官提醒市民，学区房的户口性质较为特殊，与一般房屋买卖相比，此类房屋中的户籍情况对于购买人的利益影响巨大，且时常影响到合同目的实现，故如果出卖人未及时履行迁移户口义务，其给购买人造成的损失也是巨大，故需特别注意义务的履行时间。
案例三
行为保全可申请 避免指标被占用
案情简介
涉及学区房的房屋买卖合同，有时虽然已经进入诉讼程序，但学区房指标并未被占用，购买人为了让出卖人按照约定迁出户口才提起的诉讼，然由于学籍指标对于购买人的重要性不言而喻。
法官提示
故为了避免上述指标在诉讼过程中被他人恶意使用，法官建议买受人如果要求继续履行合同，可以在诉讼过程中及时申请行为保全，禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学籍；同时也要提醒房屋的出卖人，如果明知学区房的指标使用对购买人造成重要影响的，切勿占用，否则可能因“明知”和“恶意”而付出巨大的违约代价。
各位看官
小编希望大家能够
吸取案例中的教训
擦亮自己的双眼呀
供稿：北京三中院
文字：史智军 樊思迪 摄影：秦喆
编辑：秦喆 谢伟辉
部分图片来自网络
