无房产证房屋买卖协议—无房产证房屋买卖协议是否具有法律效力

李某有一处房产，仅在建房前办理了建设用土审批手续，房屋建成后一直未进行规划验收和办理不动产权证。一年前，李某将该处房产卖给张某，双方签订了一份国有土地上房屋买卖合同。张某按照合同约定付清房款后，要求李某办理过户手续，此时才发现该处房产没有不动产权证，而且存在违法建设情形。那么，张某能否依法办理过户手续，将该处房产登记至自己名下呢？房屋违法建设部分是否会影响他取得不动产权证呢？

不动产物权有其特殊性，即物权的归属须以登记为要件。未办理不动产权证的房屋，因未经初始登记，没有取得第一手的不动产权证书，会导致房屋无法完成第二手的过户手续。当然，未办理不动产权证的合法房屋进行买卖，一般不影响房屋买卖合同的效力。

但因房屋未取得初始登记，即便诉诸法院，法院通常不会僭越行政权，对房产权证办理等相关问题开展实质性审查，而是仅就该房屋买卖合同的效力进行裁判。对于未办理不动产权证的合法房屋买卖行为，法院也无法直接判决要求对方协助办理过户手续。因此，取得不动产权初始登记是过户的前提，在房屋买卖过程中，买房人首先应当关注房屋不动产权证是否已取得（集体土地宅基地不得买卖除外），这样的房屋买卖才能得到保障。

• 未办理房产证房屋买卖合同有效的法律依据

《民法典》第二百零九条：

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《民法典》第二百一十五条：

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。